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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報荒川区と台東区は東京23区の北東部に位置する下町エリアです。物件価格は都心部と比較して手頃で、利回りの高さが魅力です。台東区は浅草・上野を擁する国内有数の観光エリアであり、民泊投資の可能性も秘めています。
| 項目 | 荒川区 | 台東区 | |------|--------|--------| | 人口（2026年） | 約21.8万人 | 約21.5万人 | | 世帯数 | 約12.5万世帯 | 約13.8万世帯 | | 平均坪単価（住宅地） | 約260万円 | 約330万円 | | ワンルーム平均家賃 | 7.0〜8.5万円 | 8.0〜10.0万円 | | 表面利回り目安 | 4.8〜6.0% | 4.2〜5.5% |
荒川区は23区で面積が2番目に小さいコンパクトなエリアですが、交通利便性に優れ堅実な賃貸需要があります。台東区は面積最小ながら観光・商業の集積度が極めて高いエリアです。
日暮里駅はJR山手線・京浜東北線・常磐線、京成線、日暮里舎人ライナーが乗り入れる交通結節点です。成田空港への京成スカイライナーの始発駅でもあり、インバウンド需要の恩恵を受けるエリアです。
| 駅名 | 路線 | 中古ワンルーム価格帯 | 表面利回り | 特徴 | |------|------|-------------------|----------|------| | 日暮里 | JR・京成・舎人ライナー | 1,500〜2,200万円 | 4.5〜5.5% | 複数路線利用可 | | 三ノ輪 | 東京メトロ日比谷線 | 1,200〜1,800万円 | 5.0〜6.0% | 商店街充実 | | 西日暮里 | JR・千代田線・舎人ライナー | 1,400〜2,000万円 | 4.8〜5.8% | 山手線利用可 | | 南千住 | JR・日比谷線・TX | 1,300〜2,000万円 | 4.8〜5.8% | 大規模再開発済 |
南千住エリアは大規模な再開発によりタワーマンションが建設され、街のイメージが大きく変わりました。荒川区の中でも資産価値の上昇が顕著なエリアです。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる浅草は雷門・浅草寺を中心に年間約5,000万人が訪れる日本屈指の観光地です。インバウンド回復により、宿泊需要は急速に拡大しています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 浅草エリアの年間観光客数 | 約5,000万人 | | 外国人宿泊者割合 | 約40〜50% | | ホテル客室稼働率（2025年） | 約82% | | 民泊の平均宿泊単価（1泊） | 8,000〜15,000円 | | 民泊の想定月間収入 | 18〜30万円 |
| 項目 | ワンルーム民泊 | 1LDK民泊 | |------|-------------|----------| | 物件取得価格 | 1,800万円 | 3,200万円 | | 月間売上（稼働率70%） | 18万円 | 28万円 | | 管理費・清掃費 | 5万円 | 8万円 | | ローン返済（月額） | 6万円 | 10万円 | | 月間キャッシュフロー | 約7万円 | 約10万円 | | 表面利回り換算 | 約12% | 約10.5% |
ただし住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間180日の営業日数制限があるため、通常の賃貸との併用も検討が必要です。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる荒川区・台東区は築古物件のリノベーション投資にも適したエリアです。
| 築年数 | 取得価格目安 | 家賃相場 | 表面利回り | リノベ費用 | |--------|------------|---------|----------|----------| | 築5〜10年 | 1,600〜2,200万円 | 7.5〜9.0万円 | 4.5〜5.5% | 不要 | | 築15〜20年 | 1,200〜1,700万円 | 7.0〜8.5万円 | 5.5〜6.5% | 50〜100万円 | | 築25〜30年 | 800〜1,300万円 | 6.5〜8.0万円 | 6.0〜7.5% | 100〜200万円 | | 築30年以上 | 600〜1,000万円 | 5.5〜7.0万円 | 7.0〜9.0% | 150〜300万円 |
築古物件は管理状況と耐震性の確認が必須です。1981年以降の新耐震基準適合物件を選ぶことが重要なポイントです。
台東区上野には東京藝術大学があり、音楽学部・美術学部の学生約3,500人が在籍しています。芸術系の学生は作品制作のスペースを必要とするため、やや広めの物件（1K〜1DK、25㎡以上）に需要があります。
| 駅名 | 家賃相場（1K） | 大学までの距離 | 人気度 | |------|-------------|-------------|-------| | 上野 | 8.0〜10.0万円 | 徒歩5〜10分 | 高い | | 鶯谷 | 7.0〜8.5万円 | 徒歩5分 | やや高い | | 日暮里 | 7.0〜8.5万円 | 徒歩10〜15分 | 高い | | 入谷 | 7.5〜9.0万円 | 徒歩10分 | やや高い |
荒川区・台東区は高利回りと観光需要という二つの魅力を持つエリアです。通常の賃貸経営では23区内でも上位の利回りが期待でき、浅草周辺では民泊による高収益も狙えます。下町ならではの割安感を活かした投資戦略を立てましょう。
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