不動産投資は「税引き後キャッシュフロー」で判断する
不動産投資の収支を「家賃収入 − ローン返済 − 経費」だけで考えると、税金の影響を見落として実際の手残りを大きく見誤ります。所得税・住民税・固定資産税・不動産取得税・登録免許税・印紙税 — 投資の各段階で異なる税が発生し、減価償却・損益通算・青色申告・法人化判断といった選択によって最終的な手残りが大きく変わります。コラム「税金・法律」カテゴリでは、不動産投資家が押さえるべき税務論点を、購入から運用、売却まで時系列で解説しています。
減価償却を味方につける
建物は経年で必ず劣化するため、税法上は耐用年数に応じて経費計上 (減価償却) できます。木造22年・鉄骨造34年・RC造47年が法定耐用年数ですが、中古物件は「(法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 0.2」で簡便法計算され、築古ほど短期間で大きな償却費が取れます。これにより会計上の不動産所得を赤字化し、給与所得と損益通算して所得税を還付できる「節税スキーム」が成立します。ただし、減価償却終了後の収支悪化と、売却時の譲渡所得課税まで含めて初めて全体評価ができるため、目先の節税額だけで判断するのは危険です。
確定申告と青色申告
不動産所得は確定申告が必要で、青色申告を選択すれば最大65万円の特別控除、専従者給与、純損失の繰越が使えます。一定規模 (5棟10室基準) を超えれば事業的規模となり、より広範な経費が認められます。コラムでは、初めての確定申告の進め方、必要書類、税理士に依頼すべきライン、freee/マネーフォワード等の会計ソフト活用まで実務目線で取り上げます。
