不動産投資の規模が大きくなると、配偶者や親族が入居者対応や帳簿付けを手伝うケースが増えてきます。そこで検討したいのが、家族に支払う給与を必要経費にできる青色事業専従者給与の制度です。所得を家族に分散することで世帯全体の税負担を下げられる可能性がありますが、不動産所得の場合は「事業的規模」という高いハードルがあり、要件を満たさないまま給与を払っても経費として認められません。本稿では、賃貸経営で青色事業専従者給与を使うための要件と実務を整理します。
青色事業専従者給与とは｜原則と不動産所得の特殊性
所得税の原則では、生計を一にする配偶者や親族に支払った給与は必要経費になりません。家族内での所得移転による恣意的な節税を防ぐためです。この原則の例外として、青色申告者が一定の要件を満たす家族に支払う給与を経費にできるのが、青色事業専従者給与の制度です。
ただし不動産所得では、この制度を使えるのは貸付けが「事業的規模」で行われている場合に限られます。事業的規模に満たない、いわゆる業務的規模の大家は、青色申告自体はできても専従者給与は経費にできません。ここが給与所得者の副業大家にとって最大の壁になります。
事業的規模の判定｜5棟10室基準を正しく理解する
事業的規模かどうかは、社会通念上事業と言える規模かどうかで実質判定されますが、実務上は形式基準として「5棟10室基準」が広く使われています。独立した家屋であればおおむね5棟以上、アパートやマンションの貸室であればおおむね10室以上を貸し付けていれば、原則として事業的規模として扱われます。
実務上の細かい論点として、戸建て1棟は貸室2室相当として換算する考え方や、駐車場は5台分で1室相当とみなす扱いが知られています。区分マンション3室と戸建て2棟、駐車場10台といった組み合わせでも、換算後に10室相当へ到達すれば基準を満たし得ます。自分の保有状況がどう換算されるかは、確定申告前に税理士や税務署に確認しておくと安全です。
事業的規模になると、専従者給与のほかにも、青色申告特別控除の最大枠の適用や、取壊し損失・貸倒損失の取り扱いなど、税務上の選択肢が広がります。
専従者の要件｜誰にいくら払えるのか
青色事業専従者として認められるには、次の要件をすべて満たす必要があります。第一に、青色申告者と生計を一にする配偶者または親族であること。第二に、その年の12月31日時点で15歳以上であること。第三に、その年を通じて6か月を超える期間（年の中途開業などの場合は従事可能期間の2分の1超）、その事業に専ら従事していることです。
「専ら従事」の解釈は重要です。他に本業の勤め先があり、片手間で手伝っている家族は専従者には該当しません。学生も原則として認められません。賃貸経営における従事の実態としては、入居者・管理会社との連絡対応、帳簿記帳、契約書類の整理、物件の巡回・清掃などが挙げられます。業務日誌や作業記録を残し、従事の実態を説明できるようにしておくことが税務調査対策の基本です。
給与額は、届出書に記載した金額の範囲内で、かつ労務の対価として相当な金額である必要があります。同種の業務をアルバイトに頼んだ場合の時給相場などと比べて過大な金額は、過大部分が否認されるリスクがあります。月数万円から十数万円程度の設定が実態に応じた水準となるケースが多いでしょう。
手続きと期限｜届出書を出さなければ始まらない
専従者給与を経費にするには、「青色事業専従者給与に関する届出書」を納税地の税務署に提出する必要があります。期限は、適用を受けようとする年の3月15日まで（その年の1月16日以後に開業した場合や新たに専従者ができた場合は、その日から2か月以内）です。届出書には専従者の氏名、業務内容、給与額などを記載します。
給与を支払う側としては、源泉徴収義務も発生します。給与支払事務所等の開設届出書を提出し、毎月または納期の特例により半年ごとに源泉所得税を納付します。年末調整も必要です。金額によっては専従者本人に所得税・住民税が発生するため、世帯全体での税負担を試算したうえで給与額を設計します。
配偶者控除・扶養控除との関係と損益分岐
見落とされがちな注意点として、青色事業専従者給与の支払いを受ける配偶者は、配偶者控除や配偶者特別控除の対象から外れます。扶養親族についても同様に扶養控除が使えなくなります。たとえば配偶者に年間数十万円程度の少額の給与しか払わないのであれば、配偶者控除を使ったほうが有利になる場合もあります。
専従者給与が効果を発揮するのは、オーナー本人の所得税率が高く、家族への所得移転による税率差メリットが控除喪失分を上回るケースです。本人の課税所得、給与額、専従者側の税・社会保険への影響を並べて試算し、トータルで判断してください。
まとめ
青色事業専従者給与は、事業的規模に達した賃貸経営者にとって有力な所得分散手段ですが、5棟10室基準、専従の実態、届出期限、適正額、控除との比較という確認事項が多い制度でもあります。規模拡大のタイミングで適用可否が変わるため、物件を買い増した年は税務上の選択肢を棚卸しし、必要に応じて専門家に相談しながら進めましょう。