家族信託で収益物件の管理を引き継ぐ｜認知症対策・資産承継への活用と実務の流れ

収益物件オーナーが直面する認知症リスク

日本では65歳以上の高齢者のうち、約15〜20%が認知症またはその予備群（軽度認知障害）とされています。収益物件を保有している親が認知症を発症すると、賃貸借契約の締結・更新・解除、修繕工事の発注、物件の売却といった法律行為が本人の意思確認なしには進められなくなります。

こうした事態に備える手段として、近年注目されているのが**家族信託（民事信託）**です。家族信託は、財産を持つ人（委託者）が信頼できる家族（受託者）に財産管理を委ねる契約で、委託者が判断能力を失った後も受託者が継続して管理・運営できる仕組みです。

従来の相続対策や後見制度とは異なる柔軟性を持ち、収益物件を持つオーナーにとって強力なツールになり得ます。

家族信託の基本構造

家族信託を設定するには、委託者・受託者・受益者の3者の関係を明確にします。

委託者は財産を提供する親（物件オーナー）で、受託者は子や配偶者など信頼できる家族です。受益者は信託財産から生じる利益（賃料収入など）を受け取る人で、多くの場合は委託者（親）自身が受益者となります。委託者が認知症になった後も、受益者として賃料収入を生活費に充てることができます。

契約では「信託財産の範囲（どの物件を信託するか）」「受託者の権限（管理・売却・修繕の範囲）」「信託の終了条件（委託者の死亡など）」「帰属権利者（信託終了後に財産を受け取る人）」を細かく定めます。

受託者は信託財産を自分の財産と分別管理する義務があり、受益者の利益のために管理を行う義務を負います。

成年後見制度との違い

認知症対策として家族信託と並んで知られているのが「成年後見制度」です。この2つには大きな違いがあります。

柔軟性の差が最も大きな違いです。成年後見では家庭裁判所が選任した後見人が財産を管理しますが、後見人は本人の財産保護を最優先とするため、物件の売却や大規模修繕には裁判所の許可が必要なケースがあります。一方、家族信託では信託契約で定めた範囲内であれば受託者が柔軟に判断・実行できます。

コストの差も重要です。成年後見は弁護士・司法書士が後見人に選任されると月3〜6万円程度の報酬が継続的に発生します。家族信託は設定時に一定のコスト（信託契約書作成・登記費用など）がかかりますが、その後の継続コストは比較的抑えられます。

ただし家族信託には身上保護（医療・介護の契約）の権限がないという限界もあります。医療・施設入居の契約行為は信託では対応できないため、成年後見と組み合わせる場合もあります。

収益物件の家族信託設定の流れ

家族信託を設定する際の基本的な手順は以下の通りです。

ステップ1：信託設計の検討

どの物件を信託財産とするか、誰を受託者にするか、受益者は誰か、信託終了後の財産帰属先はどうするかを家族で話し合います。後述する相続税への影響も考慮しながら設計することが重要です。

ステップ2：信託契約書の作成

家族信託は口頭でも成立しますが、後日のトラブルを防ぐため公正証書で作成することが強く推奨されます。不動産を信託財産とする場合は特に、公正証書形式が要件となるケースがあります。専門家（司法書士・弁護士）に依頼するのが一般的で、費用は信託財産の規模に応じて数十〜百数十万円程度が目安です。

ステップ3：信託登記

不動産を信託財産とする場合は、法務局で信託登記を行い、登記記録上で「受託者が管理する信託財産である」ことを明示する必要があります。登記後は受託者名義で管理が行われます。

ステップ4：信託口口座の開設

受託者は信託財産専用の「信託口口座」を金融機関に開設し、賃料収入・修繕費用などを自分の個人財産と分別管理します。

相続税・贈与税への影響

家族信託は「財産管理の仕組み」であり、設定時点では原則として相続税・贈与税の課税対象とはなりません。財産の所有権（受益権）が親（委託者＝受益者）にある限り、名義が受託者（子）に変わっても贈与税は発生しません。

ただし、委託者と受益者が異なる設定（例：委託者＝親、受益者＝子）にすると、受益権の移転に贈与税が課税される可能性があります。また、受益者連続型信託（委託者死亡後に受益者が子に移るなど）を設計する場合は、相続税計算に特別なルールが適用されます。

信託終了時に信託財産が帰属権利者に移転する際は、その時点での取得として相続税・贈与税等の課税が生じる場合があります。相続税・贈与税の適用関係は設計次第で変わるため、税理士との綿密な確認が不可欠です。

収益物件保有者が押さえるべき実務ポイント

家族信託を収益物件に活用する上での実務的な注意点をまとめます。

まず、既存の抵当権・ローンとの整合です。銀行からローンを借りている物件を信託財産にする場合、金融機関の同意が必要なケースがあります。特に住宅ローンを使った物件では、信託設定が融資約款に抵触する可能性があるため、借入先銀行に事前確認が必須です。

次に、信託財産に含める物件の選択です。すべての物件を一括して信託財産とする必要はなく、認知症リスクが高い親が中心的に管理している物件や、相続後に子が引き継ぐことが明確な物件から優先的に設定するのが現実的です。

さらに、定期的な見直しも重要です。相続税法の改正や家族構成の変化に応じて、信託契約の内容を変更する必要が生じることがあります。信託設定後も専門家と定期的に内容を確認する体制を整えておくと安心です。

家族信託は認知症発症後には設定できません。親の判断能力がある間に準備を進めることが、収益物件の継続的な管理と資産承継を実現する最も重要な前提条件です。