認知症による資産凍結リスクとは
日本では認知症患者数が増加しており、2025年には65歳以上の約5人に1人が認知症になるとも言われている。不動産投資家にとって、認知症は「自分事」として備えておくべきリスクだ。
判断能力が低下した場合、不動産に関する以下の行為が原則として単独ではできなくなる。
家族が「本人の代わりに」これらの手続きをしようとしても、金融機関・法務局・不動産会社は、本人の意思確認ができない場合に取引を拒否するのが通常だ。これを「資産凍結」と呼ぶ。資産凍結状態に陥ると、収益物件の経営が立ち行かなくなるケースも起きている。
法定後見制度の限界
資産凍結への対応として、一般的に知られているのが「成年後見制度（法定後見）」だ。判断能力が低下した後に、家庭裁判所に申立てて後見人を選任してもらう制度である。
しかし、法定後見には不動産投資家にとって重大なデメリットがある。
後見人の権限制約：法定後見人は「本人の財産を守る」ことを最優先とするため、収益物件の売却・リノベ・大規模修繕など、リスクを伴う行動を取ることが難しい。家庭裁判所の許可が必要な行為も多い。
後見人の選任：家族が後見人になれない場合、弁護士・司法書士などの専門家後見人が選任される。この場合、毎月2万〜6万円程度の後見報酬が発生し、継続的なコストとなる。
一度始まると終われない：法定後見は、原則として本人が死亡するまで継続する。途中でやめることはできない。
こうした法定後見の問題を回避する手段として、「任意後見制度」と「家族信託」の2つが有効だ。
任意後見制度の仕組み
任意後見制度とは、まだ判断能力がある本人が、将来の後見人となる「任意後見受任者」を自分で選び、公正証書で契約を結んでおく制度だ。判断能力が低下した時点で、家庭裁判所に申立てることで任意後見監督人が選任され、任意後見が発動する。
任意後見の特徴は以下のとおりだ。
本人が後見人を選べる：信頼できる家族・知人・専門家を後見人として指定できる。
権限内容を契約で決められる：不動産の管理・売却・賃貸借契約の締結など、具体的に任意後見人に委託する行為を契約書に明記できる。法定後見と異なり、柔軟な権限設定が可能だ。
発動のタイミング：任意後見は「本人の判断能力が低下したとき」に発動する。発動前は従来どおり本人が自ら法律行為を行える。
ただし、任意後見が発動すると「任意後見監督人」（家庭裁判所が選任）が必ず付き、任意後見人の業務を監督する。監督人にも報酬（月1万〜3万円程度）が発生する点は考慮しておく必要がある。
移行型任意後見の実務
不動産投資家に特に有効なのが「移行型任意後見」と呼ばれる仕組みだ。これは、任意後見契約と同時に「財産管理等委任契約」を締結しておくものだ。
財産管理等委任契約は、判断能力があるうちから始められる任意の契約であり、後見人となる予定の人（受任者）に収益物件の管理・賃料収入の管理・金融機関への手続きなどを委託できる。
移行型の流れは以下のとおりだ。
- 元気なうち：財産管理等委任契約に基づいて受任者が財産管理をサポート
- 判断能力が低下したとき：任意後見契約を発動させ、家庭裁判所に申立て
- 任意後見発動後：任意後見人として管理を継続（監督人付き）
この移行型を活用することで、突然の認知症発症や入院でも、収益物件の経営が途切れにくくなる。
家族信託との使い分け
資産凍結対策として家族信託も有効な手段だが、任意後見制度と家族信託はそれぞれ異なる機能を持つ。
家族信託が向くケース：収益物件の管理・売却など財産管理に特化した対策をしたい場合。信託契約を結んだ時点から受託者（子など）が管理を始められる。認知症発症後も受託者が契約に基づいて管理を継続できる。
任意後見が向くケース：財産管理だけでなく、身上監護（医療・介護に関する意思決定のサポート）も含めた対策をしたい場合。家族信託では身上監護ができない。
最近は、家族信託と任意後見を組み合わせた「ダブル活用」も広まっている。財産管理は家族信託で対応し、身上監護は任意後見で対応するという役割分担だ。
今すぐ行動するために
任意後見制度の契約は、判断能力があるうちに公正証書で締結する必要がある。認知症が進行してからでは契約できないため、元気なうちに準備することが不可欠だ。
不動産投資家が任意後見を検討する際には、以下のステップを踏むことをお勧めする。
- 司法書士・弁護士・行政書士などの専門家に相談し、自分の状況に合ったスキームを検討する
- 任意後見受任者（将来の後見人）を決める
- 財産管理等委任契約・任意後見契約を公正証書で締結する
- 収益物件・金融機関の情報をまとめた「財産目録」を作成・定期更新する
収益物件を長期的に守り、次世代に承継するためには、元気なうちからの備えが何より重要だ。