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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報練馬区と杉並区は東京23区の西部に位置し、都心へのアクセスと住環境の良さを両立するエリアです。閑静な住宅街が広がり、公園や商店街が充実していることから、ファミリー層や単身の若手社会人に根強い人気があります。派手な再開発はないものの、安定した賃貸需要による堅実な投資が可能です。
| 項目 | 練馬区 | 杉並区 | |------|--------|--------| | 人口（2026年） | 約74.8万人 | 約58.2万人 | | 世帯数 | 約39.5万世帯 | 約34.0万世帯 | | 平均坪単価（住宅地） | 約230万円 | 約310万円 | | ワンルーム平均家賃 | 6.8〜8.0万円 | 7.5〜9.5万円 | | 表面利回り目安 | 4.8〜6.0% | 4.2〜5.5% |
杉並区はJR中央線沿線の人気が高く物件価格も相応ですが、練馬区は23区内で比較的割安な物件を取得できるエリアとして注目されています。
石神井公園駅は西武池袋線の急行停車駅で、池袋まで約15分という利便性を持ちながら、石神井公園（三宝寺池・石神井池）に隣接する自然豊かなエリアです。
| 間取り | 家賃相場 | 主な入居者層 | 空室期間目安 | |--------|---------|------------|-----------| | 1K | 6.5〜7.5万円 | 大学生・若手社会人 | 1〜2ヶ月 | | 1LDK | 9.0〜11.0万円 | DINKS・単身社会人 | 1〜2ヶ月 | | 2LDK | 12.0〜15.0万円 | 新婚・小家族 | 1〜3ヶ月 | | 3LDK | 15.0〜20.0万円 | ファミリー | 2〜3ヶ月 |
練馬区は23区で唯一、都営大江戸線の延伸（光が丘〜大泉学園町）が計画されており、実現すれば大泉学園エリアの不動産価値が上昇する可能性があります。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる荻窪と阿佐ヶ谷はJR中央線・東京メトロ丸ノ内線が利用でき、新宿まで約10分、東京駅まで約25分という抜群のアクセスを誇ります。
| 駅名 | 新宿までの所要時間 | ワンルーム中古価格帯 | 表面利回り | 商店街充実度 | |------|----------------|-------------------|----------|------------| | 荻窪 | 約10分 | 1,800〜2,600万円 | 4.2〜5.0% | 非常に高い | | 阿佐ヶ谷 | 約12分 | 1,700〜2,500万円 | 4.3〜5.2% | 高い | | 高円寺 | 約14分 | 1,600〜2,400万円 | 4.5〜5.5% | 非常に高い | | 西荻窪 | 約13分 | 1,700〜2,400万円 | 4.3〜5.3% | やや高い |
荻窪はルミネやタウンセブンなどの商業施設に加え、荻窪ラーメンで知られる飲食店街があり、生活利便性は極めて高い水準です。
練馬区と杉並区は複数の鉄道路線が通り、都心主要駅へのアクセスに優れています。
| 路線 | 主要駅 | 池袋まで | 新宿まで | 東京まで | |------|--------|---------|---------|---------| | 西武池袋線 | 練馬・石神井公園 | 8〜15分 | 20〜25分 | 30〜40分 | | 都営大江戸線 | 練馬・光が丘 | 15〜20分 | 15〜20分 | 25〜35分 | | JR中央線 | 荻窪・阿佐ヶ谷 | 20〜25分 | 10〜15分 | 20〜30分 | | 東京メトロ丸ノ内線 | 荻窪・方南町 | 25〜30分 | 15〜20分 | 25〜30分 |
複数路線が利用可能な駅周辺は空室リスクが低く、安定した賃貸経営が見込めます。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる練馬区・杉並区は教育環境の充実度が高く、ファミリー層からの根強い需要があります。
| 項目 | 練馬区 | 杉並区 | |------|--------|--------| | 待機児童数（2025年度） | 0人 | 0人 | | 公立小学校数 | 65校 | 41校 | | 公立中学校数 | 34校 | 23校 | | 公園面積（1人あたり） | 約4.8㎡ | 約3.5㎡ | | 犯罪発生率（千人あたり） | 約5.2件 | 約5.8件 |
両区とも待機児童ゼロを達成しており、子育て世帯が安心して住める環境が整っています。ファミリー向け物件は入居期間が長い傾向があり、空室コストの低減に寄与します。
| 間取り | 取得価格目安 | 月額家賃 | 表面利回り | 平均入居期間 | |--------|------------|---------|----------|------------| | 2LDK（練馬） | 2,800〜3,800万円 | 12〜14万円 | 4.2〜5.0% | 4〜6年 | | 3LDK（練馬） | 3,500〜4,800万円 | 14〜18万円 | 4.0〜4.8% | 5〜8年 | | 2LDK（杉並） | 3,500〜4,800万円 | 13〜16万円 | 3.8〜4.5% | 4〜6年 | | 3LDK（杉並） | 4,500〜6,000万円 | 17〜22万円 | 3.8〜4.5% | 5〜8年 |
練馬区・杉並区は大規模再開発によるキャピタルゲインを狙うエリアではなく、安定したインカムゲインを重視する投資家に適しています。特に練馬区は23区内で最も割安に物件を取得できるエリアのひとつであり、初めての不動産投資にも向いています。
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