相続土地国庫帰属法とは
2023年4月27日、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（相続土地国庫帰属法）」が施行されました。この法律は、相続によって取得した土地のうち、利用ニーズが低く管理・処分が困難な土地を、一定の要件を満たした上で国庫（国の所有）に帰属させることを可能にする制度です。
不動産投資家が相続によって収益性の低い土地を引き受けた場合や、地方の過疎地・山林・農地などを相続したものの売却も活用もできないケースで、この制度が有効な選択肢となります。
国庫帰属できる土地の要件
すべての土地が国庫帰属の対象となるわけではありません。以下の「却下要件」に該当する土地は申請段階で受け付けられません。
却下要件（申請不可）
- 建物が存在する土地（更地でないもの）
- 担保権または使用収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路その他の他人による使用が予定されている土地
- 土壌汚染対策法による要措置区域等に指定されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権に争いがある土地
不承認要件（審査で不承認となる場合）
却下要件に該当しなくても、以下の場合は審査で不承認となります。
- 崖がある土地（勾配30度以上かつ高さ5m以上の崖）で通常の管理・処分に費用が生じるもの
- 工作物・樹木・土石等がある土地で通常の管理に過分な費用・労力がかかるもの
- 除去しなければ土地の通常の管理・処分を阻害する有体物が地下に存在する土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理・処分ができない土地
- 通常の管理・処分に過分な費用・労力がかかる土地として政令で定めるもの
申請の流れと必要書類
申請先
申請は法務局（対象土地の所在地を管轄する法務局）で受け付けています。
主な申請書類
- 土地の帰属の承認申請書
- 土地の位置・形状を確認できる図面（公図・地積測量図など）
- 土地の現状写真
- 申請者の本人確認書類（印鑑証明書等）
- 固定資産税評価証明書
- 登記事項証明書
申請書類の詳細は法務省のガイドライン（法務局窓口・Webサイト）で確認できます。
審査と現地調査
申請後、法務局が書類審査と現地調査を実施します。原則として2年以内に結果が通知されますが、複雑なケースはより時間がかかる場合があります。
負担金の仕組みと計算方法
承認が得られた場合、申請者は「負担金」を国に納付する必要があります。負担金は土地の管理費用の10年分相当額として設定されています。
負担金の目安（政令別表）
土地の種類によって負担金の算定方法が異なります。
| 土地の種類 | 負担金の計算基準 |
|---|---|
| 宅地 | 面積に応じた金額（市街地・農業地域等で差異） |
| 田・畑 | 面積に応じた金額 |
| 森林 | 面積に応じた金額 |
| その他の土地 | 一律20万円 |
例えば、地方の農業地域にある宅地（200㎡）の場合、おおよそ20万円前後の負担金となるケースが多いとされています（具体的な金額は法務局で確認要）。なお、申請手数料（審査のための費用）は土地1筆につき1万4,000円です。
不動産投資家への影響と活用シーン
活用が想定されるシーン
①地方・過疎地の土地相続 収益物件として活用できない地方の土地（山林・農地・空き地等）を相続した場合、固定資産税の負担が続くだけでなく、管理義務も発生します。国庫帰属制度を活用することで、これらのコストと責任から解放される可能性があります。
②建物解体後の更地 老朽化した建物を取り壊して更地にした後、収益化も売却もできない土地に対して利用できます（ただし解体コストは申請者負担）。
③相続放棄との比較 相続放棄は相続財産全体を放棄するため、プラスの財産（預貯金・有価証券等）も受け取れなくなります。国庫帰属制度は特定の不要な土地だけを切り離して引き渡せるため、相続放棄と比べて柔軟な対応が可能です。
制度利用の注意点
- 建物がある土地は対象外：建物付き土地を申請するには事前に解体する必要があり、解体費用が追加でかかります。
- 境界確定が前提：境界が不明確な土地は申請不可のため、境界確定測量が必要になる場合があります（測量費用が数十万円程度かかることがある）。
- 申請から承認まで時間がかかる：原則2年以内とされていますが、余裕を持ったスケジュールが必要です。
相続登記義務化との連携
2024年4月から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得した相続人は3年以内に登記を行う義務が生じています（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）。相続土地国庫帰属制度を活用する場合も、まず相続登記を完了させた上で申請することになります。相続登記→国庫帰属申請という流れを把握しておくことが重要です。
まとめ
相続土地国庫帰属法は、利活用困難な相続土地の管理負担を解消する新たな選択肢です。特に地方の農地・山林・更地を相続した不動産投資家にとって、固定資産税の継続負担や管理義務から合法的に解放される手段として注目されています。ただし、建物の有無・境界確定・負担金などの条件を事前に整理した上で活用を検討することが重要です。