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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報小松市は世界的建機メーカー・コマツ（小松製作所）発祥の地であり、粟津工場を中心とした製造業の企業城下町です。白山市は金沢市の南に隣接するベッドタウンで、北陸先端科学技術大学院大学（JAIST）が所在する学術都市でもあります。2024年3月の北陸新幹線敦賀延伸により、小松駅にも新幹線が停車するようになり、アクセスが大幅に向上しました。
| 項目 | 小松市 | 白山市 | |------|--------|--------| | 人口（2025年） | 約10.5万人 | 約10.8万人 | | 世帯数 | 約4.5万世帯 | 約4.4万世帯 | | 金沢駅までの所要時間 | 約18分（新幹線）/ 約25分（在来線） | 約15分（JR北陸本線） | | 東京駅までの所要時間 | 約2時間45分（新幹線） | 約2時間55分（新幹線） | | 製造品出荷額 | 約4,500億円 | 約3,800億円 |
北陸新幹線小松駅の開業により、東京方面との往来が格段に便利になりました。
小松製作所（コマツ）は世界第2位の建設機械メーカーであり、小松市はその発祥の地です。粟津工場をはじめとする製造拠点が市内に集積しており、関連企業を含めた雇用吸引力が賃貸需要の基盤となっています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | コマツ粟津工場 従業員数 | 約2,300人 | | 小松市内のコマツ関連事業所 | 約15拠点 | | コマツグループ地域雇用（推定） | 約4,500人 | | 法人契約比率（推定） | 約35〜45% | | サプライヤー企業数 | 約80社 |
| 間取り | 家賃相場 | 法人契約比率 | 想定利回り | |--------|---------|-----------|----------| | 1K〜1LDK | 3.5〜4.5万円 | 約40〜50% | 9.0〜11.5% | | 2LDK（単身赴任） | 5.0〜6.0万円 | 約35〜45% | 8.0〜10.0% | | 3LDK（ファミリー） | 5.5〜7.0万円 | 約25〜35% | 7.5〜9.0% |
コマツは世界的な景気変動の影響を受けやすい業種ですが、粟津工場はマザー工場としての位置づけであり、生産拠点の海外移転リスクは比較的低いと考えられます。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる小松空港は北陸地方の主要空港であり、東京（羽田）・福岡・札幌・那覇への定期便が就航しています。空港関連の雇用も賃貸需要に寄与しています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 年間旅客数 | 約200万人 | | 国内線就航路線 | 羽田・福岡・札幌・那覇 | | 自衛隊小松基地 | 航空自衛隊第6航空団 | | 基地関連人員 | 約2,500人 | | 空港関連雇用（推定） | 約1,200人 |
航空自衛隊小松基地は小松空港に併設されており、自衛隊員の賃貸需要も大きな柱です。官舎に入りきらない隊員が民間賃貸を利用しています。
白山市は金沢市の南に隣接し、JR北陸本線（IRいしかわ鉄道）で金沢駅まで約15分のベッドタウンです。金沢市内と比較して家賃が2〜3割安く、子育て世帯を中心に人口流入が続いています。
| エリア | 1K家賃 | 2LDK家賃 | 金沢市比 | |--------|--------|---------|---------| | 金沢駅周辺 | 5.0〜6.0万円 | 7.5〜9.0万円 | 基準 | | 白山市（松任駅） | 3.5〜4.5万円 | 5.5〜6.8万円 | ▲25〜30% | | 白山市（美川駅） | 3.0〜3.8万円 | 4.8〜5.8万円 | ▲35〜40% |
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる白山市には北陸先端科学技術大学院大学（JAIST）が所在しています。大学院のみの国立大学であり、研究者・大学院生の賃貸需要があります。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 大学院生数 | 約1,200人 | | 留学生比率 | 約45% | | 教職員数 | 約400人 | | キャンパス所在地 | 白山市旭町 |
留学生比率が非常に高く、外国人対応可能な物件は競争力があります。大学周辺は山間部にあるため、松任駅周辺や小松方面に居住する学生も多く見られます。
| 駅名 | 路線 | 1K家賃 | 2LDK家賃 | 空室率 | 期待利回り | |------|------|--------|---------|--------|----------| | 小松駅 | 北陸新幹線・IR | 3.5〜4.5万円 | 5.2〜6.5万円 | 9〜13% | 8.5〜11.0% | | 粟津駅 | IR | 3.0〜3.8万円 | 4.5〜5.5万円 | 11〜15% | 9.5〜12.5% | | 松任駅 | IR | 3.5〜4.5万円 | 5.5〜6.8万円 | 8〜12% | 8.0〜10.5% | | 美川駅 | IR | 3.0〜3.8万円 | 4.8〜5.8万円 | 12〜16% | 9.0〜12.0% |
| 戦略 | エリア | ターゲット | 投資額目安 | 期待利回り | |------|--------|----------|----------|----------| | 法人需要型 | 粟津・小松駅周辺 | コマツ関連社員 | 300〜700万円 | 9.0〜12.0% | | 自衛隊需要型 | 小松基地周辺 | 自衛隊員 | 250〜550万円 | 9.5〜12.5% | | 金沢通勤型 | 松任駅周辺 | 金沢通勤者 | 400〜900万円 | 8.0〜10.5% | | 大学院生型 | 松任〜鶴来 | JAIST学生 | 200〜500万円 | 9.0〜12.0% |
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投資シミュレーションで今すぐ計算してみる小松市・白山市はコマツの企業城下町需要、航空自衛隊の駐屯需要、金沢市ベッドタウンとしての通勤需要、JAISTの研究者需要と、4つの異なる需要源を持つ投資エリアです。北陸新幹線小松駅開業による交通アクセスの向上が追い風となり、長期的な地価上昇も期待できます。物件取得価格が金沢市内の6〜7割に抑えられるため、利回り重視の投資に適しています。