不動産投資用語集 - 融資

Loan to Valueの略。物件価格に対する借入金の割合。LTVが高いほどレバレッジが効いている反面、返済リスクも高まる。

物件価格に加えて諸費用分まで借入すること。また、残債が物件の時価を上回っている状態を指すこともある。後者の場合、売却してもローンが残るため出口戦略に支障をきたす。

毎月の元金返済額が一定で、利息分が徐々に減っていく返済方式。返済初期の負担は大きいが、総返済額は元利均等より少なくなる。

毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方式。返済計画が立てやすいが、返済初期は利息の割合が大きく元金の減りが遅い。

ローン金利が変動しない期間。固定期間終了後は変動金利に移行するのが一般的。3年・5年・10年などの固定期間選択型が多く、固定期間が長いほど金利は高くなる傾向がある。

変動金利と固定金利を交換する金融取引。変動金利でローンを組んだ後、金利上昇リスクをヘッジするために利用される。主に大口融資や法人向けで活用される。

通常の返済に加えてまとまった金額を返済すること。返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」がある。利息総額の削減効果がある。

借入期間中の金利が変動しない金利タイプ。返済額が一定のため計画が立てやすいが、変動金利より金利水準が高い傾向がある。

ローン契約者が死亡または高度障害になった場合にローン残債が保険金で完済される保険。「団信」と略される。不動産投資が生命保険代わりになると言われる根拠の一つ。

物件購入から本融資実行までの間をつなぐ短期融資。金利は高めだが迅速な資金調達が可能。競売物件や任意売却物件の購入時に利用されることが多い。

Debt Service Coverage Ratioの略。NOIをローンの年間返済額で割った値。1.0以上であれば家賃収入でローン返済を賄えている状態。金融機関が融資審査で重視する指標。

返済義務が担保物件の価値に限定されるローン。返済不能になっても担保物件を引き渡せば残債の返済義務がない。日本では一部の金融機関やファンド向けで利用される。一般的なローン（リコースローン）より金利が高い。

物件価格の全額を借入で賄うこと。自己資金は諸費用のみとなる。レバレッジ効果は高いが、返済負担が重くなりキャッシュフローが圧迫されるリスクがある。

市場金利に連動して定期的に見直される金利タイプ。固定金利より低い水準で借入できることが多いが、金利上昇時に返済額が増加するリスクがある。

既存のローンをより有利な条件の新たなローンに借り換えること。金利の引き下げ、返済期間の延長・短縮、融資額の増額などを目的に行う。手数料やタイミングの検討が重要。