不動産投資用語集 - 投資指標

Return on Investmentの略。投資した自己資金に対する年間収益の割合。レバレッジ（借入）を活用した場合の自己資金効率を測る指標。

Internal Rate of Returnの略。投資期間全体のキャッシュフローと売却益を考慮した年平均収益率。NPV（正味現在価値）がゼロになる割引率で、投資の総合的なパフォーマンスを評価する指標。

家賃収入など資産保有中に得られる利益。キャピタルゲイン（売却益）と対比される。不動産投資では安定したインカムゲインの確保が基本戦略となる。

Net Operating Incomeの略。家賃収入から運営経費（管理費・修繕費・固定資産税など）を差し引いた純粋な営業収益。借入金の返済は含まない。物件の収益力を比較する際の基本指標。

全戸数に対する入居戸数の割合。空室率の反対の概念で、100%から空室率を引いた値。賃貸経営の健全性を示す。

家賃収入からローン返済・管理費・税金などすべての支出を差し引いた、手元に残る現金の流れ。プラスであれば手残りがあり、マイナスであれば持ち出しが発生している状態。

Capitalization Rateの略。NOI（純営業収益）を物件価格で割った還元利回り。不動産の収益性とリスクを反映する指標で、収益還元法の基礎となる。

全戸数に対する空室の割合。投資判断や収支計画を立てる際に重要な指標。空室率が高いとキャッシュフローが悪化する。

Cash on Cash Returnの略。年間キャッシュフローを投下した自己資金で割った値。レバレッジを活用した場合の自己資金に対する実質リターンを示す。ROIと似ているが、税引後のキャッシュフローで計算することが多い。

年間家賃収入から管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた金額を、物件購入価格＋諸費用で割った数値。表面利回りより実態に近い収益性を示す。「ネット利回り」とも呼ばれる。

将来得られる収益（家賃収入）から逆算して不動産の価格を求める評価手法。直接還元法とDCF法がある。投資用不動産の評価に広く用いられる。

土地の価格と建物の再調達価格（同じ建物を新築した場合の費用）から減価償却分を差し引いて算出する不動産評価額。金融機関が担保評価に使用することが多い。

投資物件の売却タイミングや方法を事前に計画すること。キャピタルゲインの最大化を目指す。保有期間中のキャッシュフローと売却益を総合的に判断し、最適な出口を設計する。

ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態。帳簿上は利益が出ているのに手元にキャッシュが残らず、税負担だけが増える現象。築古物件や元利均等返済の後半で起こりやすい。

定期的に一定金額を投資する手法。不動産では定期的な物件取得に応用される。市場の高低に関わらず一定ペースで投資することで、取得単価を平準化する効果がある。

一定期間における入居戸数の割合。稼働率と同義で使われることが多い。管理会社の実績を比較する際にも参考となる指標。

Break Even Ratioの略。ローン返済額と運営経費の合計を総潜在家賃収入で割った値。この入居率を下回ると赤字になる。数値が低いほど空室リスクに強い物件と言える。

Payback Periodの略。投資した自己資金を年間キャッシュフローで回収するまでの期間。一般的に不動産投資では10〜15年程度が目安とされる。

年間家賃収入を物件購入価格で割った数値。経費を考慮しないため、物件比較の第一段階として使われる。「グロス利回り」とも呼ばれる。

複数の物件タイプ・エリアに分散投資すること。リスク軽減効果がある。エリア・構造・築年数などを分散させることで、空室リスクや市場変動リスクを低減できる。

借入金を活用して自己資金以上の投資を行うこと。少ない自己資金で大きな物件を取得できるが、借入が増えるほどリスクも高まる。

各部屋の賃料・入居者情報・契約内容をまとめた一覧表。物件購入前に現在の賃料水準や空室状況を確認するために使用する。