オーナーチェンジ物件の「残置設備」とは
オーナーチェンジ物件を購入すると、エアコンや給湯器、照明器具、ときにはウォシュレットや宅配ボックスまで、前所有者や前入居者の時代に設置された設備がそのまま残っていることがあります。これらは「残置設備」と呼ばれ、売買契約における取り扱いが物件によってまちまちです。
残置設備が厄介なのは、法律上「設置義務のある設備」ではなく、あくまで前の所有者が任意で設置したものである点です。契約書に明確な取り決めがないと、購入後に故障したときの修繕責任があいまいなまま引き渡しを受けてしまい、想定外の出費につながることがあります。
さらに、区分マンションの一室を購入する場合と、一棟アパートを丸ごと購入する場合とでは、残置設備の量や種類も変わってきます。一棟物件では複数の部屋にそれぞれ異なる年式の設備が混在していることも珍しくなく、部屋ごとに設備の状態を確認する手間がかかる点も念頭に置いておく必要があります。
残置設備でよくあるトラブル
残置設備をめぐるトラブルとして、実務でよく見られるのは次のようなケースです。
- 入居者が「入居時からあったエアコンが故障した」と修理を求めてきたが、契約書に設備として明記されていなかった
- 給湯器が引き渡し直後に故障し、前所有者・仲介会社・現オーナーのどこが費用を負担するか揉めた
- 残置物として残されていた家具や家電が、実は前入居者の私物で処分に困った
- 設備として認識していた物が実は賃借人の所有物で、退去時に一緒に持ち出されてしまった
こうしたトラブルの多くは、購入前の段階で「何が設備として引き継がれ、何が単なる残置物なのか」を確認していないことが原因です。
購入前に確認すべき契約条項
オーナーチェンジ物件を検討する際は、以下の点を売買契約書や重要事項説明書、既存の賃貸借契約書とあわせて確認しておくことをおすすめします。
- 設備一覧表(付帯設備表)が作成されているか、また作成時期はいつか
- 各設備が「契約不適合責任の対象」になっているか、「現状有姿」で引き渡されるのか
- 賃貸借契約書上、入居者に対してその設備の維持管理をオーナーが約束しているか
- 経年劣化による故障が引き渡し後すぐに発生した場合の負担者について、売主側の説明があるか
- 残置物のうち、設備ではなく前入居者や前所有者の私物とみなされるものがないか
付帯設備表がない、もしくは作成時期が古く実態と合っていない物件は、現地確認や仲介会社へのヒアリングを通じて、できる限り実態を把握してから購入を判断することが望ましいでしょう。
引き渡し後に設備が故障した場合の考え方
引き渡し後に残置設備が故障した場合、まず確認すべきは契約書上の取り決めです。契約不適合責任の対象として明記されていれば、一定期間内であれば売主に修補や損害賠償を求められる可能性があります。一方で「現状有姿」で引き渡す旨が明記されている場合は、購入後の故障は基本的に新オーナーの負担になると考えておく必要があります。
賃貸借契約が既に成立している物件では、入居者との関係でも注意が必要です。設備として貸主が維持管理を約束している場合、故障を放置すると入居者との間でトラブルになりかねません。新オーナーとして引き継いだ時点で、どの設備が入居者に対する管理義務の対象になっているかを早めに把握しておくことが大切です。契約内容の解釈で判断に迷う場合は、宅地建物取引士や弁護士など専門家に相談することをおすすめします。
残置設備を前提にした収支計画の注意点
残置設備は「無料で付いてくるおまけ」のように見えますが、多くは購入時点で既にある程度の使用年数が経過しています。エアコンや給湯器のような設備は、購入直後に更新時期を迎える可能性を織り込んで収支計画を立てておくと、想定外の出費に慌てずに済みます。
- 主要設備(エアコン・給湯器・インターホンなど)のおおよその設置年数を仲介会社に確認する
- 更新費用をあらかじめ修繕積立の一部として見込んでおく
- 設備が古い場合は、購入価格の交渉材料として設備更新コストを織り込む
残置設備の実態を把握したうえで購入判断をすることで、引き渡し後の想定外の出費を減らし、安定した賃貸経営につなげやすくなります。
まとめ
オーナーチェンジ物件の残置設備は、購入前の確認が不十分だと、引き渡し後の修繕責任をめぐるトラブルの火種になります。付帯設備表の有無や契約不適合責任の対象範囲を必ず確認し、設備の使用年数を踏まえた収支計画を立てておくことが、購入後の安定運営につながります。売却側の実務については、残置物・残存テナントがある収益物件の売却実務もあわせてご参照ください。