住所・氏名の変更登記が義務化｜収益物件オーナーが押さえる期限・過料・スマート変更登記の使い方

住所・氏名の変更登記が義務になった背景

2026年4月1日から、不動産の所有者（所有権の登記名義人）には、住所や氏名（法人の場合は名称）が変わったときの変更登記が法律上の義務として課されるようになりました。これまでは、引っ越しや結婚による改姓があっても、登記簿の住所や氏名を更新しなくても特に不利益を受けない場面が多く、そのまま放置されている不動産が少なくありませんでした。

法務省は、所有者不明土地問題の原因のおよそ3分の1を住所変更登記の未了が占めているといわれていることなどを踏まえ、令和3年に法律が改正されたと説明しています。制度の全体像は、法務省の住所等変更登記の義務化についてに整理されています。

収益物件のオーナーは、自宅の転居、法人の本店移転、商号変更、結婚・離婚による氏名変更など、登記簿の記載とずれる機会が一般の所有者より多い立場にあります。複数の物件を持っている場合は、物件ごとに登記簿の住所を確認する手間も発生します。この記事では、義務の中身、見落としやすいケース、負担を軽くする「スマート変更登記」、そして自分で申請したほうがよい場面までを順に整理します。

義務の内容｜期限・過料・施行前の変更の扱い

法務省の案内によると、義務の要点は次のとおりです。詳細や最新の運用は、必ず法務省の公式ページで確認してください。

• 対象となるのは、不動産の所有権の登記名義人です。個人だけでなく法人も含まれます。
• 住所や氏名・名称に変更があったときは、変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
• 正当な理由がないのに申請を怠った場合は、5万円以下の過料の適用対象となります。
• 施行日である令和8年4月1日より前に住所などを変更していて、まだ登記をしていない場合も対象です。この場合は令和10年3月31日までに変更登記を済ませる必要があります。

なお、登記官がすぐに過料の通知をするわけではなく、催告を受けても正当な理由なく期間内に申請や申出がされない場合に限られると案内されています。ただし「過料にならなければ放置してよい」という意味ではありません。登記簿の記載が古いままだと、売却や借換えといった実務の場面で手続きが止まりやすくなるため、期限を待たずに整理しておくほうが安全です。

正当な理由の例としては、後述の検索用情報の申出を済ませている場合や、行政区画の変更、重い病気、DV被害による避難などが挙げられています。具体的な判断は個別の事情によるため、迷ったときは管轄の法務局か司法書士に相談するのが確実です。

収益物件オーナーが見落としやすいケース

自宅を引っ越したときは意識しやすい一方で、次のようなケースは気づかないうちに登記簿とずれていることがあります。

• 自宅は転居したものの、10年以上前に取得した投資用区分マンションの登記簿住所が旧住所のままになっている。
• 結婚や離婚で姓が変わったが、金融機関や管理会社への届出だけで、登記の名義は旧姓のままになっている。
• 法人で収益物件を持っており、本店を移転したのに、物件ごとの登記簿の所在地を更新していない。
• 相続した物件を複数の兄弟姉妹で共有していて、共有者のうち一部だけが転居している。

ここで注意したいのは、金融機関への届出や管理会社への連絡と、法務局の登記はまったく別の手続きだという点です。銀行に住所変更を届けても、登記簿の住所は自動では変わりません。

また、物件を売却するときは、買主への所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所・氏名と現在の住所・氏名がつながっている必要があります。決済の直前に旧住所のままだと分かると、変更登記を先に行うぶん日程に余裕がなくなります。売却を考え始めた段階で、登記簿の記載を確認しておくとよいでしょう。

スマート変更登記の仕組みと使い方

義務化にあわせて、負担を軽くする仕組みとして「スマート変更登記」が用意されています。法務省のスマート変更登記のご利用方法によると、内容は次のとおりです。

• 個人は「検索用情報の申出」を1回行うことで利用できます。オンラインでは「かんたん登記・供託申請」から生年月日やメールアドレスなどを入力して申し出ます。書面で管轄の法務局に提出する方法もあります。
• 法人は「会社法人等番号の登記」をすることで利用できます。以後は商業・法人登記の情報をもとに、変更登記が職権で行われます。
• 申出後、法務局は少なくとも2年ごとに住民基本台帳ネットワークで住所などの変更を確認し、変更があればメールや書面で本人に確認したうえで、職権で変更登記を行います。
• 新しく不動産を取得する場合は、登記申請書に氏名、住所、振り仮名、生年月日、メールアドレスなどを記載することで、申出を同時に行えます。

法務省は、この申出を済ませておけば、住所などが変わるたびに自分で登記を申請しなくても、義務違反に問われることはなくなると説明しています。複数の収益物件を持つオーナーにとっては、物件ごとの登記申請を繰り返す手間を減らせる仕組みです。

自分で申請したほうがよい場面

スマート変更登記は便利ですが、すべての人が使えるわけではありません。前述の法務省のページでは、次のような場合は自分で変更登記を申請する必要があるとされています。

• 海外に居住している個人（検索用情報の申出の対象外）。
• 会社法人等番号を持たない法人。

これらに該当する場合は、住所などが変わったときに、変更日から2年以内に自分で登記を申請する必要があります。

また、法務局が確認する頻度は少なくとも2年ごとと案内されているため、職権による登記は法務局側のタイミングで行われます。売却や借換えの決済日が近いときのように、登記簿の記載をすぐに更新したい場面では、自分で申請するほうが確実だと考えられます。

自分で申請する手続きの案内は、法務局の住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内にまとまっています。登録免許税などの費用の扱いも含め、最新の内容は同ページで確認してください。司法書士に依頼する場合は、複数の物件をまとめて相談すると、必要書類や手続きの重複を整理しやすくなります。

今日からできる確認チェックリスト

制度の理解だけで終わらせず、次の順番で登記簿の状態を確認しておくことをおすすめします。

1. 所有している物件の一覧をつくり、それぞれの登記簿上の所有者の住所・氏名を確認します。登記事項証明書は法務局で取得でき、オンラインで請求する方法もあります。
2. 登記簿の記載が現在の住所・氏名と一致しているかを照合します。一致していない物件があれば、変更登記が必要です。
3. 個人であれば、検索用情報の申出をしておくかどうかを検討します。海外居住の予定がある場合や、法人で会社法人等番号を持たない場合は、自分で申請する前提で準備します。
4. 売却や借換えを予定している物件は、優先して登記簿を整えます。
5. 共有名義の物件は、共有者それぞれの住所・氏名も確認し、必要なら共有者にも案内します。

なお、相続した不動産の名義が被相続人のままになっている場合は、住所変更登記の前に相続登記が必要です。相続登記については、相続登記義務化と収益物件オーナーの実務対応で解説しています。所有者や登記が整理されていない土地・物件の扱いは、所有者不明土地・未登記物件の取得と活用実務も参考にしてください。

まとめ｜登記簿の「いま」を整えることが資産管理の基本です

住所・氏名の変更登記は、法務省の案内にあるとおり、変更日から2年以内という期限と、正当な理由なく怠った場合の5万円以下の過料が定められた義務になりました。施行前に変更していた分も、令和10年3月31日までの対応が必要です。

対応の負担を減らす方法として、個人の検索用情報の申出や法人の会社法人等番号の登記によるスマート変更登記があります。ただし、海外居住者や会社法人等番号を持たない法人は自分で申請する必要があり、売却の直前など日程が限られる場面でも自分で申請したほうが確実です。

収益物件は、融資、売却、相続といった節目で登記簿の記載が確認されます。転居や氏名の変更があったときに登記簿も見直す習慣をつけ、早めに整えておくことが、後々の手続きを滞らせないための現実的な備えになります。具体的な手続きや個別のケースについては、管轄の法務局や司法書士に確認してください。