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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報福岡県久留米市と佐賀県鳥栖市は、九州新幹線沿線の隣接する2つの都市です。久留米は筑後地方の中心都市としての都市力、鳥栖はJCTを核とした物流拠点という異なる強みを持ちます。どちらに投資すべきか、データで比較します。
| 指標 | 久留米市 | 鳥栖市 | |------|---------|--------| | 人口 | 約30.1万人 | 約7.5万人 | | 世帯数 | 約13.5万世帯 | 約3.2万世帯 | | 人口増減率（年間） | -0.3% | +0.2% | | 高齢化率 | 約28.5% | 約24.8% | | 平均地価（住宅地） | 約5.2万円/㎡ | 約4.8万円/㎡ | | 新幹線駅 | 久留米駅 | 新鳥栖駅 | | 博多までの所要時間 | 約17分 | 約13分 |
鳥栖市は人口が増加傾向にある珍しい地方都市であり、若年層の比率が高い点が注目されます。
久留米市は人口30万人を超える筑後地方の中心都市で、医療・教育・商業の集積が強みです。
| 分野 | 施設・特徴 | |------|----------| | 医療 | 久留米大学病院・聖マリア病院（九州最大級） | | 教育 | 久留米大学・久留米工業高専ほか5校以上 | | 商業 | ゆめタウン久留米・イオンモール | | 産業 | ブリヂストン・月星化成ほか製造業 | | 文化 | 石橋文化センター・久留米シティプラザ |
医療従事者と学生の賃貸需要は景気に左右されにくく、安定した入居率を実現します。特に聖マリア病院周辺は看護師・医療スタッフの需要が常にあります。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる鳥栖市最大の強みは、九州自動車道・長崎自動車道・大分自動車道が交差する鳥栖ジャンクションです。この交通の要衝を活かした物流産業が急速に発展しています。
| 指標 | 数値 | |------|------| | 大型物流施設数 | 約40施設 | | 物流関連雇用（推定） | 約8,000人 | | 主な物流企業 | 佐川急便・ヤマト運輸・アマゾン | | 新規物流施設（過去3年） | 約12施設 |
物流施設の従業員は鳥栖市内および近隣に居住する傾向があり、単身者向け1K〜1LDK（家賃3.0〜4.5万円）の需要が旺盛です。
| 項目 | 久留米駅 | 新鳥栖駅 | |------|---------|---------| | 1日平均乗車人数 | 約3,800人 | 約2,200人 | | 博多までの所要時間 | 約17分 | 約13分 | | 駅周辺の賃料（1K） | 3.5〜5.0万円 | 3.2〜4.5万円 | | 駅周辺の開発状況 | 成熟 | 発展途上 | | 在来線との接続 | 鹿児島本線・久大本線 | 長崎本線 |
新鳥栖駅は博多へのアクセスが最速13分と近く、駅周辺は発展途上で地価上昇の可能性があります。
サガン鳥栖のホームスタジアム「駅前不動産スタジアム」はJR鳥栖駅前に位置し、年間約20試合で約12,000人/試合の集客があります。また、鳥栖プレミアム・アウトレット（年間約500万人、約150店舗、従業員約2,000人）は周辺の賃貸需要に直接貢献しています。
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投資シミュレーションで今すぐ計算してみる| エリア | 物件タイプ | 表面利回り目安 | 空室リスク | |--------|-----------|--------------|----------| | 久留米駅周辺 | 1K〜1LDK | 7.5〜9.0% | 低い | | 久留米・御井町 | 1K（学生向け） | 8.0〜10.0% | 低い | | 久留米・合川 | 2LDK〜3LDK | 7.0〜8.5% | 低い | | 鳥栖駅周辺 | 1K〜1LDK | 8.0〜10.0% | やや低い | | 鳥栖・弥生が丘 | 2LDK〜3LDK | 7.5〜9.0% | 低い | | 鳥栖IC周辺 | 1K〜1DK | 9.0〜12.0% | やや高い |
両都市は車で約20分の距離にあり、分散投資として両方に物件を持つことも有効な戦略です。
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