収益物件を売却するとき、「個人で持っているか、法人で持っているか」によって、売却益にかかる税金の仕組みはまったく別物になります。購入時に名義を決めた段階で、出口の税負担はおおむね決まってしまうため、売却を考え始めてから慌てるより、保有のうちに全体像を押さえておきたいテーマです。本記事では一般的な仕組みとして、個人と法人それぞれの売却課税の違いを整理します。
個人で売却した場合の課税
個人が収益物件を売却して得た利益は、給与所得や事業所得とは分離して計算される「譲渡所得」として課税されます。ここで重要なのが、保有期間によって税率が大きく変わる点です。
譲渡した年の1月1日時点で保有期間が5年を超えていれば「長期譲渡」、5年以下であれば「短期譲渡」に区分されます。一般に長期譲渡のほうが税率は低く設定されており、短期で売ると税率が大きく上がります。この5年の線引きは取得日と譲渡日の暦の数え方に独特のルールがあるため、売り時の判断では年初時点の保有年数を必ず確認します。
譲渡所得は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）」で計算します。取得費には購入時の建物価格から減価償却した後の残存価額が反映されるため、長く保有して減価償却を進めた物件ほど取得費が小さくなり、結果として譲渡所得（=課税対象）は大きくなりやすいという関係があります。「節税のために償却を取ってきた分は、売却時に取り戻される」という構造を理解しておくことが大切です。
法人で売却した場合の課税
一方、法人が保有する物件を売却した場合、売却益は他の事業の損益と合算され、最終的な所得に対して法人税等が課されます。個人の譲渡所得のように「短期・長期」で税率が変わる区分はなく、保有期間の長短で税率が跳ね上がることはありません。
また法人では、売却益が出た年に他の物件の赤字や経費、繰越欠損金などと通算できる点が大きな違いです。たとえば1棟を売って利益が出ても、同じ年に別の物件で大きな修繕費を計上していれば、全体として課税所得を圧縮できます。個人の分離課税では、こうした他の所得との相殺が原則できません。
どちらが有利かを分ける主な論点
個人と法人のどちらが税負担を抑えやすいかは、次のような要素で変わります。
- 保有期間：短期で売る可能性があるなら、税率が跳ねない法人のほうが読みやすい
- 売却益の規模と他の所得：個人の他の所得が高い人は累進の影響を受けやすく、法人化で平準化できる場合がある
- 損益通算のニーズ：複数物件を回転させ、売却益と修繕・経費を相殺したいなら法人が向く
- 保有コスト：法人は設立・維持に費用と手間がかかるため、規模が小さいと割に合わないこともある
「税率だけ」を見れば法人が有利に見える場面でも、設立コストや社会保険、役員報酬の設計まで含めた手取りで比較しないと判断を誤ります。
売却の出口から逆算して名義を決める
ここで強調したいのは、売却名義は購入時にほぼ確定するという点です。個人で買った物件を「売却直前に法人へ移して安く売ろう」とすると、その移転自体が売買として課税され、登録免許税や不動産取得税も二重にかかります。同族間の不自然な価格設定はみなし譲渡や行為計算否認のリスクもあり、安易な節税策は通用しません。
したがって、ある程度の規模で物件を回転させていく方針なら購入の段階から法人を検討し、1〜2棟を長期保有して老後資産にする方針なら個人のままシンプルに、というように、出口の売り方から逆算して名義を選ぶのが現実的です。
売却前に確認したい実務上のポイント
名義にかかわらず、売却益の計算で最も差が出やすいのが取得費の立証です。購入時の売買契約書や領収書を紛失していると、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算せざるを得なくなり、実際より大幅に大きい譲渡益が認定されて税負担が跳ね上がることがあります。古い物件ほど書類の所在を早めに確認しておきましょう。
また、譲渡費用に計上できる仲介手数料・印紙税・測量費・取り壊し費用などの漏れも税額を左右します。法人の場合は、売却年度にどの経費・修繕・他物件の損益をぶつけるかという調整余地があるため、決算期と売却時期の関係も検討材料になります。
個人では、譲渡した年の1月1日時点で長期・短期が判定される関係上、「あと数ヶ月待てば長期になる」というケースが実際に起こります。売り急ぐ事情がないなら、判定時期をまたぐかどうかだけで手取りが大きく変わる可能性を必ず確認してください。
まとめ
個人売却は「保有期間5年の壁」と「減価償却の取り戻し」が鍵、法人売却は「保有期間で税率が変わらない」「他の損益と通算できる」が鍵です。どちらが有利かは保有期間・売却益の規模・他の所得・保有コストの組み合わせで変わるため、一律の正解はありません。売却を具体的に検討する段階では、必ず税理士に自分の数字を当てはめてシミュレーションし、手取りベースで比較したうえで判断してください。