買い替えで課税を繰り延べる仕組みと注意点

AI評価で掘り出し物件が見つかる

グループサイトの関連コラム

不動産ネットワーク

投資物件・賃貸住宅・テナント・運営会社をつなぐ不動産4サイト連携。

SUMUIE

賃貸物件ポータル

千客テナント

テナント・店舗仲介

M-Assets

仙台の不動産賃貸・管理

物件を探す投資ツール

収益物件の買い替えと課税繰り延べの基本

収益物件を売却して利益が出ると、譲渡所得税が課されます。この税負担が大きいために売却をためらうオーナーも少なくありません。しかし、売却した物件の代わりに新たな物件を購入する「買い替え」の場合、一定の要件を満たせば課税を繰り延べる（将来に先送りする）ことが可能です。

ここで重要なのは、課税が「免除」されるのではなく、あくまで「繰り延べ」であるという点です。繰り延べられた課税は、買い替え先の物件を将来売却した際にまとめて精算されます。それでも、手元資金を温存して次の投資に回せるという大きなメリットがあります。

事業用資産の買換え特例とは

不動産投資における買い替えの課税繰り延べで最もよく利用されるのが「事業用資産の買換え特例（租税特別措置法第37条）」です。この特例を適用すると、売却価格のうち一定割合について課税を繰り延べることができます。

主な適用要件

この特例にはいくつかの要件があります。制度は改正されることがあるため、適用を検討する際は最新の税制を必ず確認してください。

事業用資産であること — 売却する物件も、購入する物件も事業用（賃貸用を含む）であることが必要です。自宅は対象外となります。
所有期間の要件 — 売却する資産については一定の所有期間が求められます。
買い替え先の取得時期 — 売却した年、その前年、または翌年中に買い替え先の資産を取得する必要があります。
買い替え先の事業供用 — 取得した資産を取得日から一定期間内に事業の用に供する必要があります。
地域や資産の組み合わせ — 売却資産と買い替え資産の地域や種類について、一定の要件を満たす必要があります。

繰り延べの仕組み

特例が適用されると、売却価格に対して一定の割合（繰延割合）を超える部分についてのみ課税されます。たとえば繰延割合が80％の場合、売却価格の20％部分に対応する譲渡所得のみが課税対象となり、残り80％分の課税は将来に繰り延べられます。

ただし、買い替え先の物件の取得費は、繰り延べた課税分だけ圧縮されるため、将来その物件を売却する際に譲渡所得が大きくなります。あくまでも課税の先送りであることを認識しておく必要があります。

固定資産の交換特例との違い

もう一つの課税繰り延べの仕組みとして、「固定資産の交換特例（所得税法第58条）」があります。これは、同じ種類の固定資産を交換した場合に、譲渡がなかったものとみなす制度です。

交換特例の要件は買換え特例とは異なり、交換する資産が同種であること（土地と土地、建物と建物など）、1年以上所有していた資産であること、交換差金の割合が一定以下であることなどが求められます。物件の交換については物件の交換による資産入替戦略で詳しく解説しています。

買い替え特例を活用する際の注意点

税理士への相談が必須

買い替え特例の適用には詳細な要件があり、判断を誤ると特例が適用されず想定外の税負担が発生するリスクがあります。必ず不動産税務に詳しい税理士に事前相談しましょう。税理士の選び方については不動産投資に強い税理士の選び方を参考にしてください。

資金計画を慎重に立てる

買い替えでは、売却と購入のタイミングを調整する必要があります。売却が先行する場合は購入資金の手当てが比較的容易ですが、購入が先行する場合はつなぎ融資が必要になることがあります。タイミングがずれると特例の適用期限に間に合わなくなるリスクもあるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

繰り延べのメリットとコストを比較する

課税繰り延べには確定申告の手続きや税理士費用などのコストも伴います。また、将来の売却時にまとめて課税されるため、そのときの税率や税制によっては繰り延べない方が有利だったという結果になる可能性もゼロではありません。

買い替え先の物件選びは慎重に

課税繰り延べのメリットに目を奪われて、買い替え先の物件選びが疎かになるのは本末転倒です。あくまでも投資判断として優良な物件を選ぶことが大前提であり、税制上の特例はその上で活用するものです。物件選びの基本については初めての物件選びチェックリストも参考になります。

買い替え戦略の考え方

規模の拡大を目指す買い替え

小規模な物件を売却し、より大きな物件に買い替えることで、投資規模を拡大する戦略です。課税繰り延べにより手元資金を温存できるため、自己資金と融資を組み合わせてより大きな物件を取得しやすくなります。規模拡大の戦略については物件の買い増し戦略も参考にしてください。

ポートフォリオの最適化

立地や築年数、物件タイプを入れ替えることで、保有物件の質を改善する買い替えです。たとえば、郊外の築古物件を売却し、仙台市中心部の築浅物件に買い替えることで、空室リスクの低減と管理の効率化を図るといった活用方法があります。

出口を見据えた段階的な買い替え

将来のリタイアに向けて、管理の手間がかかる物件を売却し、管理が容易な物件に段階的に入れ替えていく戦略です。課税繰り延べを活用しながら計画的に実行することで、税負担を平準化しつつポートフォリオを整理できます。出口戦略の全体像については出口戦略の基本ガイドで解説しています。

確定申告での手続き

買い替え特例を利用する場合、確定申告で所定の書類を提出する必要があります。売却した資産と取得した資産の詳細、特例の適用を受ける旨の明細書などが求められます。不動産の確定申告全般については確定申告ガイドもあわせてご確認ください。

申告期限を過ぎると特例が適用できなくなる場合があるため、売却した年の確定申告スケジュールには十分注意しましょう。売却益のシミュレーションには利回り計算ツールを活用して、買い替え前後の収益性を比較検討することをおすすめします。

💡 表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます

→ 利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる

PRエムアセッツ株式会社

仙台の収益物件をお探しですか？

エムアセッツが所有する高品質賃貸物件をチェック。仙台市内で実際に運営中の収益物件情報をご覧いただけます。

物件情報を見る

収益物件の買い替えと課税繰り延べの基本

事業用資産の買換え特例とは

主な適用要件

この特例にはいくつかの要件があります。制度は改正されることがあるため、適用を検討する際は最新の税制を必ず確認してください。

事業用資産であること — 売却する物件も、購入する物件も事業用（賃貸用を含む）であることが必要です。自宅は対象外となります。
所有期間の要件 — 売却する資産については一定の所有期間が求められます。
買い替え先の取得時期 — 売却した年、その前年、または翌年中に買い替え先の資産を取得する必要があります。
買い替え先の事業供用 — 取得した資産を取得日から一定期間内に事業の用に供する必要があります。
地域や資産の組み合わせ — 売却資産と買い替え資産の地域や種類について、一定の要件を満たす必要があります。

繰り延べの仕組み

固定資産の交換特例との違い

買い替え特例を活用する際の注意点

税理士への相談が必須

資金計画を慎重に立てる

繰り延べのメリットとコストを比較する

買い替え先の物件選びは慎重に

買い替え戦略の考え方

規模の拡大を目指す買い替え

ポートフォリオの最適化

出口を見据えた段階的な買い替え

確定申告での手続き

💡 表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます

→ 利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる

グループサイトの関連コラム

マンション結露とカビ対策

学区で選ぶエリア選定ガイド

賃貸バルコニー使用ルール

買い替えで課税を繰り延べる仕組みと注意点

仙台の収益物件をお探しですか？

関連ツール

関連するよくある質問

関連記事

売却益シミュレーション｜手残りを最大化する税金計算

収益物件の売却タイミング｜出口戦略の考え方

収益物件の出口戦略：売却タイミングの判断基準｜最大化するための考え方

リースバックの仕組みと不動産投資家への活用法

一般媒介と専任媒介の使い分け｜売却方法の選び方

買い替え特例を活用した収益物件の入れ替え戦略

投資判断に役立つツール

この記事の執筆者

この記事の監修者

グループサイトの関連コラム

マンション結露とカビ対策

学区で選ぶエリア選定ガイド

賃貸バルコニー使用ルール

買い替えで課税を繰り延べる仕組みと注意点

収益物件の買い替えと課税繰り延べの基本

事業用資産の買換え特例とは

主な適用要件

繰り延べの仕組み

固定資産の交換特例との違い

買い替え特例を活用する際の注意点

税理士への相談が必須

資金計画を慎重に立てる

繰り延べのメリットとコストを比較する

買い替え先の物件選びは慎重に

買い替え戦略の考え方

規模の拡大を目指す買い替え

ポートフォリオの最適化

出口を見据えた段階的な買い替え

確定申告での手続き

仙台の収益物件をお探しですか？

関連ツール

関連するよくある質問

関連記事

売却益シミュレーション｜手残りを最大化する税金計算

収益物件の売却タイミング｜出口戦略の考え方

収益物件の出口戦略：売却タイミングの判断基準｜最大化するための考え方

リースバックの仕組みと不動産投資家への活用法

一般媒介と専任媒介の使い分け｜売却方法の選び方

買い替え特例を活用した収益物件の入れ替え戦略

投資判断に役立つツール

この記事の執筆者

この記事の監修者

収益物件の買い替えと課税繰り延べの基本

事業用資産の買換え特例とは

主な適用要件

繰り延べの仕組み

固定資産の交換特例との違い

買い替え特例を活用する際の注意点

税理士への相談が必須

資金計画を慎重に立てる

繰り延べのメリットとコストを比較する

買い替え先の物件選びは慎重に

買い替え戦略の考え方

規模の拡大を目指す買い替え

ポートフォリオの最適化

出口を見据えた段階的な買い替え

確定申告での手続き