賃貸アパートの建物だけを子に贈与するとき｜敷金の扱い（負担付贈与通達）と家賃収入の移り方

賃貸アパートの土地は親の名義に残し、建物だけを子に贈与する方法があります。建物の所有者が子に替われば、その後の家賃は子の収入になるため、家族内での資産の移し方として検討されることがあります。

ただし、入居中のアパートには親が入居者から預かっている敷金があり、その扱い方で贈与税を考える前提が変わります。この記事では、国税庁の質疑応答事例を中心に、敷金の扱い、建物の評価、贈与後の家賃収入、土地の注意点を整理します。

建物の所有者が替わると、賃貸人の地位と敷金も移る

入居者がいる建物の所有者が替わると、賃貸借契約の貸主（賃貸人）の立場も新しい所有者に移ります。国税庁の質疑応答事例「賃貸アパートの贈与に係る負担付贈与通達の適用関係」は、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合には、旧所有者に差し入れた敷金が現存する限り、新旧所有者の間で敷金の引継ぎがなくても、新所有者は当然に敷金を引き継ぐ（判例・通説）と説明しています。

同じ考え方は民法にも定められています。民法605条の2は、対抗要件を備えた賃貸借の不動産が譲渡されたときは賃貸人たる地位が譲受人に移転すること（1項）と、敷金の返還に係る債務を譲受人が承継すること（4項）を定めています。また、賃貸人たる地位の移転は、所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗できないとしています（3項）。

建物だけを子に贈与すると、敷金を返す義務は子に移りますが、預かったお金は何もしなければ親の手元に残ります。このずれが、敷金をめぐる論点の出発点です。

国税庁の質疑応答事例：敷金相当の現金を同時に贈与した場合

前出の質疑応答事例の照会は、父親が長男に賃貸アパートの建物を贈与し、同時に、賃借人から預かった敷金に相当する現金200万円も贈与したという内容です。200万円は照会の事実関係として示された金額で、目安や推奨額ではありません。回答の要点は次のとおりです。

• 旧所有者が敷金返還義務を負っている状態で建物を贈与した場合、法形式上は負担付贈与に該当する
• ただし、敷金返還義務に相当する現金の贈与を同時に行っている場合には、一般的に敷金返還債務を承継させる意図が贈与者と受贈者の間になく、実質的な負担はないと認定できる
• したがって、実質的に負担付贈与に当たらず、負担付贈与通達（平成元年3月29日付直評5外）の適用はない
• 譲渡の対価がないので、父親に譲渡所得の課税は生じない

この場合、現金も贈与で取得した財産なので、贈与税は建物と現金を合わせた全体で考えることになります。また、現金が敷金の額と一致しない、贈与の時期がずれるといった場合の扱いは、この事例からは読み取れません。そうした場合は個別に税理士へ確認してください。

負担付贈与かどうかで、建物の評価と親の課税が変わる

負担付贈与として扱われるかどうかは、建物の評価方法に関わります。国税庁のタックスアンサーNo.4426「負担付贈与に対する課税」によると、負担付贈与で取得した財産が家屋などである場合、贈与税の課税価格は、贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額になります。また、贈与者は負担額でその財産を譲渡したことになり、譲渡益が生じる場合には所得税の対象になります。

これに対してタックスアンサーNo.4602「土地家屋の評価」は、家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じて評価し、賃貸されている家屋は権利関係に応じて評価額が調整されるとしています。同じ頁は、負担付贈与で取得した家屋等は通常の取引価額に相当する金額で評価するとも書いています。2つの案内を並べると、次のように整理できます。

1. 敷金相当の現金を同時に贈与し、負担付贈与通達が適用されない場合は、建物は通常の評価（固定資産税評価額を基に、賃貸中であることによる調整を加える評価）で考える
2. 現金を渡さず、敷金を返す負担だけを子が引き受ける形にすると、法形式上の負担付贈与として扱われる可能性があり、その場合は建物を通常の取引価額から負担額を控除した価額で考え、親の側でも譲渡所得の有無を確認する必要が出てくる

どちらの金額が大きくなるかは物件ごとに違うため、具体的な金額は税理士に試算を依頼して比べてください。

贈与後の家賃収入と、手続きの順序

建物の贈与で賃貸人の地位が子に移ると、贈与後の家賃は子が受け取り、子の不動産所得になります。親の側では家賃収入が減り、その後の家賃が親の財産として積み上がらなくなります。贈与した年は親と子の双方に家賃収入が生じるため、どの家賃をどちらの収入とするかを区切っておく必要があります。計上時期の考え方は賃料・礼金・敷金はいつ収入になるのかで解説しています。

名義だけを変えて、親が引き続き家賃を受け取り自分のために使っている状態では、贈与の実体があるのかを問われかねません。手続きは、次の順序で進めると漏れが少なくなります。

1. 贈与契約書に、建物と敷金相当の現金を同時に贈与することと、それぞれの内容を記載する
2. 入居者ごとの敷金の預かり額を一覧にし、賃貸借契約書とあわせて子に引き継ぐ
3. 建物の所有権移転登記をする（前述のとおり、貸主の変更を入居者に主張する前提になる）
4. 入居者に貸主の変更と家賃の振込先を通知する
5. 管理会社との管理委託契約や建物の保険の契約者など、賃貸経営の名義を子に切り替える

土地を親に残す場合の注意

建物だけを贈与すると、子の建物が親の土地の上に建っている形になります。この土地の貸し借りを使用貸借にするか賃貸借にするかで、借地権の扱いや贈与税のリスクが変わります。その違いは使用貸借と賃貸借の法的・税務上の違いで詳しく解説しています。

使用貸借にした場合は、将来その敷地を子に渡すときの評価にも関わります。タックスアンサーNo.4553は、使用貸借で借りた土地の上に建てた家屋を貸家としている場合に、その敷地の贈与を受けたときは、貸家建付地ではなく自用地の贈与を受けたことになると説明しています。使用貸借により土地を使用する権利の価額は、ゼロとして取り扱われているためです。

課税方式の選択と、専門家への相談

建物を贈与するときは、贈与税を暦年課税と相続時精算課税のどちらで計算するかも決める必要があります。選び方は生前贈与と不動産移転：暦年課税と相続時精算課税の選択で整理しています。不動産の贈与では、贈与税のほかに不動産取得税や登録免許税もかかります。全体像は不動産の生前贈与と贈与税の基礎知識を参照してください。

建物だけの贈与は、敷金の扱い、建物の評価、家賃の帰属、土地の使い方が互いに関係します。どれか一つだけを見て進めると、想定していなかった課税が生じることがあります。実行する前に、贈与契約書の文案と評価額の試算を税理士に確認してもらい、全体の設計を固めてから手続きに入ることをおすすめします。