「利回り」ではなく「キャッシュフロー」が投資の本質
不動産投資を始める際、多くの方が「表面利回り」を重視します。しかし実際の投資では、**毎月・毎年どれだけ現金が手元に残るか（キャッシュフロー）**こそが投資の成否を決めます。
表面利回りが10%でも、実際の手残りが月1〜2万円しかないケースは珍しくありません。その原因を理解し、正確なキャッシュフローを計算できるようになることが、不動産投資の第一歩です。
キャッシュフロー計算の全体像
不動産投資のキャッシュフローは以下の流れで計算します。
年間家賃収入（満室想定）
- 空室・滞納損失（[空室率](/glossary#vacancy-rate)分）
= 実効総収入（EGI）
実効総収入
- 管理費・修繕費・[固定資産税](/glossary#property-tax)・保険料等（運営経費）
= 純営業収益（NOI）
純営業収益
- 年間[ローン返済](/column/loan-default-recovery-guide)額（元金＋利息）
= 税引前キャッシュフロー（BTCF）
税引前キャッシュフロー
- 所得税・住民税（課税所得に対する税金）
= 税引後キャッシュフロー（ATCF）※手残り
ステップ1：年間家賃収入の計算
満室想定収入
月額賃料 × 戸数 × 12か月で満室時の年間収入を計算します。
（例）8万円 × 6戸 × 12か月 = 576万円
空室損失・滞納損失の控除
満室が続くことは稀です。一般的に空室率5〜15%を見込んで実効総収入（EGI）を計算します。
- 空室率10%の場合：576万円 × 0.9 = 518万円
- 滞納損失（目安1〜2%）も加算して控除
注意点：物件チラシやポータルサイトの利回り表記は「満室想定」が多いため、実際は空室を考慮した数値で計算することが必須です。
ステップ2：運営経費の計算
NOIを計算するには、年間の運営経費を差し引きます。
主な運営経費
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 管理委託費 | 月額賃料の5〜10%程度 |
| 修繕費（修繕積立） | 年間家賃収入の5〜15%程度 |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件・エリアにより異なる |
| 火災保険料 | 年間数万円〜（建物規模による） |
| 広告費（入居者募集） | 賃料1〜2か月分程度/件 |
| 管理組合費（区分マンション） | 月額数千〜数万円 |
| 税理士費用 | 年間数万円〜 |
運営経費率は一棟アパートで年間家賃収入の30〜40%が目安とされます。
（例）EGI518万円 × 35% ≒ 181万円（経費） NOI = 518万円 - 181万円 = 337万円
ステップ3：ローン返済額の計算
ローンが組まれている場合、年間返済額（元金＋利息）をNOIから差し引きます。
元利均等返済の場合
（例）借入5,000万円・金利2%・返済期間25年の場合 月次返済額は約21.2万円 → 年間約254万円
BTCF（税引前キャッシュフロー）= 337万円 - 254万円 = 83万円
デットカバレッジレシオ（DCR）の確認
DCR = NOI ÷ 年間ローン返済額
DCRが1.0を下回ると、NOIだけではローン返済を賄えない（キャッシュアウト）状態を意味します。
上記の例：337万円 ÷ 254万円 ≒ 1.33（安全圏）
一般的にDCR 1.2以上が健全な水準とされます。
ステップ4：税引後キャッシュフローの計算
不動産所得の計算
不動産所得（課税所得）は、税務上の計算方法がキャッシュフローと異なります。
税務上の不動産所得 = 家賃収入 - 経費（減価償却費を含む）
ローン元金返済は経費になりませんが、建物の減価償却費は経費として計上できます。
税率の目安
給与所得と合算した場合の総所得が高い場合（課税所得900万円超）は税率が高く、不動産所得への課税負担が大きくなります。
所得税・住民税の最高税率は最大55%（所得税45%+住民税10%）。
収支シートのテンプレート例
| 項目 | 年間（万円） |
|---|---|
| 満室家賃収入 | 576 |
| 空室損失（10%） | -58 |
| 実効総収入（EGI） | 518 |
| 運営経費（35%） | -181 |
| 純営業収益（NOI） | 337 |
| 年間ローン返済 | -254 |
| 税引前CF（BTCF） | 83 |
| 所得税・住民税（概算） | -15 |
| 税引後CF（ATCF） | 68 |
キャッシュフロー改善のポイント
- 空室率を下げる：リフォーム・設備更新・賃料適正化で稼働率を高める
- 運営経費を最適化：管理会社のコスト見直し・修繕の計画的実施
- ローン条件の改善：金利交渉・借り換えによる返済負担の軽減
- 出口タイミングの設計：税率が低くなる5年超保有後の売却を計画する
まとめ
不動産投資の手残りを正確に把握するには、「満室家賃収入」から始まり「空室損失→経費→ローン返済→税金」を順に差し引いた「税引後キャッシュフロー」を計算することが重要です。
投資判断では表面利回りだけでなく、NOI・BTCF・ATCF・DCRを組み合わせて総合的に評価する習慣をつけましょう。収支シートを作成し、購入前・購入後に定期的に見直すことが安定した賃貸経営につながります。