政策金利1%水準という新しい前提
日本銀行の金融政策正常化が進み、政策金利が1%前後の水準に達したと報じられている（2026年7月時点）。長らく続いた低金利環境を前提に設計されてきた不動産投資の相続税対策・法人化スキームは、この金利水準の変化を踏まえて改めて点検する必要がある局面にある。
低金利環境下では「借入をしてでも収益物件を取得し、相続税評価を圧縮する」「法人でレバレッジをかけて規模拡大する」という戦略が有効に機能しやすかった。しかし借入コストが上昇する局面では、同じスキームでもキャッシュフローへの負担が増し、想定していた節税効果や収益性が目減りする可能性がある。ここでは断定的な予測ではなく、一般的な論点整理として、相続・法人化それぞれの視点から再考すべきポイントを解説する。
相続税対策における再考ポイント
借入を活用した不動産購入による相続税評価の圧縮（いわゆる「不動産による相続対策」）は、相続税評価額と時価の乖離を利用する手法として広く知られている。この評価圧縮効果自体は借入金利の水準に直接左右されるものではないが、金利上昇局面では以下の点を併せて検討する必要がある。
- 返済負担とキャッシュフローの再計算：借入金利が上昇すれば月々の返済額が増加し、相続後の遺族が保有する物件のキャッシュフローを圧迫する可能性がある。相続税評価の圧縮効果だけでなく、相続後の運用が持続可能かという視点での再試算が重要になる
- 総則6項リスクの継続的な留意：過度な節税を目的とした不動産取得は、国税庁による「伝家の宝刀」とも呼ばれる総則6項（財産評価基本通達の例外規定）で否認されるリスクが以前から指摘されている。金利環境が変わっても、この論点自体は変わらず留意が必要である
- 納税資金の確保：金利上昇局面では、相続財産に占める不動産の割合が高いと、納税資金（現金）が不足するリスクが相対的に高まりやすい。生命保険の活用や、一部資産の流動性を確保する対策の重要性が増す
法人化スキームの再考ポイント
不動産投資における法人化（資産管理会社の設立等）は、所得税・住民税と法人税の税率差、所得分散、相続対策としての株式承継のしやすさなど、複数のメリットを目的に検討されることが多い。金利上昇局面では、以下の観点を追加で検討したい。
- 法人での借入コスト増加：法人名義での借入も金利上昇の影響を受ける。個人と法人での融資条件（金利・期間・担保評価）に差がある場合、その差が縮小・拡大していないか金融機関に確認する価値がある
- 役員報酬設計とのバランス：借入返済負担が増える局面では、法人に残すキャッシュと役員報酬として個人に還元するキャッシュのバランスを見直す必要が生じることがある
- 法人化のタイミング判断への影響：法人化のメリットは所得規模や物件数によって変わるとされるが、借入コストが上昇する局面では、法人化によるレバレッジ拡大戦略そのものの前提条件が変化している可能性がある。個人保有を続けた場合との比較を、現在の金利水準で改めて試算することが望ましい
キャッシュフローを守るための実務的な視点
金利水準が変化する局面で共通して重要になるのは、相続対策・法人化のいずれであっても「節税効果」だけでなく「キャッシュフローの持続可能性」を同時に評価する姿勢である。
- 固定金利と変動金利の比率を見直し、金利上昇リスクの一部をヘッジすることを検討する
- 繰上返済や借り換えによって、返済負担の増加ペースをコントロールできないか金融機関と相談する
- 節税効果を狙ったスキームであっても、金利上昇後のストレスシナリオ（例えば返済額が一定割合増加した場合）で収支が赤字転落しないか、保守的に試算しておく
これらはいずれも一般的な考え方の整理であり、個別の税務判断・融資判断は必ず税理士・金融機関等の専門家に確認したうえで進める必要がある。
まとめ：前提の変化を踏まえた点検を
低金利を前提に組んだ相続税対策・法人化スキームは、金利水準が変わった時点で一度立ち止まって点検する価値がある。節税効果そのものの仕組みは金利によって変わらない部分も多いが、借入を伴うスキームである以上、キャッシュフローへの影響は無視できない。
断定的な将来予測に頼るのではなく、現在の金利水準を前提とした保守的なシミュレーションを行い、専門家の意見も交えながら戦略を再点検する姿勢が、金利1%時代においてはこれまで以上に重要になっていくと考えられる。サイト内の関連コラムでは、金利上昇局面での融資戦略や法人化タイミングの判断基準についても取り上げているので、あわせて参考にしてほしい。
資産管理会社の出口戦略も併せて点検を
法人化を既に実行済みのオーナーにとっては、金利環境の変化は出口戦略（株式承継・法人清算・物件売却等）の再点検のきっかけにもなり得る。借入残高が多い法人ほど、金利上昇による返済負担増が株式評価額や事業承継計画に影響を及ぼす可能性があるため、顧問税理士とともに現状のバランスシートを棚卸しし、想定していた承継スケジュールに無理が生じていないかを確認しておくことが望ましい。