不動産投資の確定申告FAQ
不動産投資の確定申告に関するよくある質問を20問厳選。基本的な手続きから経費計上、減価償却、青色申告、法人化まで、カテゴリ別にわかりやすく回答します。
カテゴリ一覧
基本（確定申告の対象・時期・方法）
Q不動産投資を始めたら必ず確定申告が必要ですか？
Q確定申告の時期はいつですか？
毎年2月16日〜3月15日が確定申告期間です（土日祝日の場合は翌営業日にずれます）。1月1日から12月31日までの1年間の所得について申告します。期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課される場合があるため、余裕を持って準備しましょう。
Q確定申告はどこで・どのように行いますか？
税務署への書面提出、e-Tax（電子申告）、郵送の3つの方法があります。e-Taxを利用すると、自宅からオンラインで申告でき、青色申告特別控除65万円の適用も可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」から手軽に申告できます。
Q不動産所得はどのように計算しますか？
不動産所得は「総収入金額 - 必要経費」で計算します。総収入金額には家賃・礼金・更新料・共益費などが含まれます。必要経費には管理費・修繕費・減価償却費・借入金の利息・固定資産税・火災保険料などが計上できます。なお、敷金は退去時に返還するため収入には含めません（ただし返還しない部分は収入となります）。
Q確定申告に必要な書類は何ですか？
主な書類として、(1)確定申告書B、(2)不動産所得の収支内訳書（白色申告）または青色申告決算書、(3)源泉徴収票（給与所得者の場合）、(4)ローン返済予定表、(5)管理費・修繕費の領収書、(6)固定資産税の納税通知書、(7)火災保険料の証明書、(8)不動産取得時の売買契約書のコピーなどが必要です。
経費（計上できる経費・できない経費）
Q不動産投資で経費として計上できるものは何ですか？
主な経費として、管理会社への管理委託料、修繕費、減価償却費、借入金の利息部分、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、仲介手数料（取得時は取得費に算入）、不動産取得税、司法書士報酬、交通費（物件視察等）、通信費（不動産関連の連絡）、書籍・セミナー費用などが挙げられます。
Q経費として計上できないものは何ですか？
ローン返済の元金部分は経費になりません（利息部分のみ経費計上可能）。また、所得税・住民税、生計費（私的な支出）、ローンの保証料（繰延資産として償却する場合を除く）、自宅の家賃やローン返済なども不動産投資の経費にはなりません。プライベートとの按分が必要な費用（携帯電話代、車両費等）は、事業使用割合のみ計上できます。
Q修繕費と資本的支出の違いは何ですか？
修繕費は原状回復のための支出で、その年の経費として全額計上できます（例：壁紙の張替え、設備の修理）。一方、資本的支出は物件の価値を高める支出で、減価償却資産として耐用年数にわたって償却します（例：間取り変更、高性能設備への交換）。一つの修繕で20万円未満の場合は修繕費として処理できることが多いです。
Q物件視察の交通費は経費になりますか？
不動産投資に直接関係する物件視察の交通費（電車代・バス代・ガソリン代・高速代など）は経費として計上できます。ただし、プライベートの旅行を兼ねている場合は事業使用割合で按分する必要があります。領収書やメモ（日付・目的・金額）を保管しておきましょう。
Q家事按分とは何ですか？どのように計算しますか？
自宅の一部を不動産投資の事務作業に使用している場合、通信費・光熱費・家賃などの一部を経費として計上できます。これを「家事按分」と呼びます。按分方法は、面積比（自宅の作業スペースの面積÷自宅全体の面積）や時間比（作業時間÷24時間）などが一般的です。合理的な根拠をもって按分割合を決め、記録しておくことが重要です。
減価償却（計算方法・耐用年数）
Q減価償却とは何ですか？なぜ重要ですか？
Q建物の法定耐用年数は構造によってどう違いますか？
主な法定耐用年数は、RC造（鉄筋コンクリート）が47年、重量鉄骨造が34年、軽量鉄骨造が19〜27年（鉄骨の厚みによる）、木造が22年です。中古物件の場合は「簡便法」で残存耐用年数を計算します。例えば、築20年のRC造マンションの場合、残り耐用年数は(47-20)+(20×0.2)=31年となります。
Q土地と建物の取得費をどのように分けますか？
売買契約書に土地・建物の内訳が記載されている場合はそれに従います。記載がない場合は、固定資産税評価額の比率で按分する方法が一般的です。例えば、固定資産税評価額が土地1,200万円・建物800万円の場合、建物割合は40%となり、取得費用全体の40%が減価償却の対象となります。
Q減価償却の計算方法を教えてください。
建物の減価償却は定額法で計算します（2016年4月以降取得の場合）。計算式は「建物の取得価額 × 償却率」です。償却率は法定耐用年数に応じて定められています（例：RC造47年の償却率は0.022、木造22年は0.046）。中古物件は残存耐用年数に対応する償却率を使用します。
青色申告（メリット・条件）
Q青色申告のメリットは何ですか？
主なメリットは3つです。(1)最大65万円の青色申告特別控除（e-Taxで電子申告した場合、事業的規模の場合）、(2)赤字の3年間繰越控除（翌年以降の黒字と相殺可能）、(3)事業的規模（5棟10室以上）の場合は事業専従者給与の経費計上が可能。白色申告と比べて大きな節税効果があります。
Q青色申告をするための条件は何ですか？
青色申告を行うには、(1)事前に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出すること（開業日から2ヶ月以内、または青色申告をしようとする年の3月15日までに提出）、(2)複式簿記で記帳すること、(3)貸借対照表と損益計算書を添付して確定申告することが必要です。会計ソフトを使えば複式簿記の記帳も比較的容易に行えます。
Q事業的規模（5棟10室基準）とは何ですか？
不動産貸付が事業的規模かどうかの判定基準です。おおむね独立家屋5棟以上、またはアパート等10室以上を貸し付けている場合に事業的規模と認められます。事業的規模の場合、青色申告特別控除65万円の適用、事業専従者給与の経費計上、貸倒損失の即時計上など、より有利な税制が適用されます。
その他（法人化・損益通算）
Q不動産投資で法人化するメリットはありますか？
法人化のメリットとしては、(1)一定以上の所得がある場合に法人税率の方が個人の所得税率より低くなる、(2)経費にできる範囲が広がる（役員報酬、出張旅費規程など）、(3)損失の繰越が最大10年間（個人は3年）、(4)相続対策として活用できる、などが挙げられます。ただし、設立・維持のコストや手間もあるため、規模や所得水準に応じた判断が必要です。
Q損益通算とは何ですか？どのような場合に使えますか？
損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得など他の所得と相殺して、課税所得を減らすことができる制度です。例えば、減価償却費により不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を給与所得から差し引くことで、所得税と住民税が軽減されます。ただし、土地の取得に関する借入金の利息部分は損益通算の対象外となる点に注意が必要です。
Q税理士に確定申告を依頼すべきですか？
物件数が少なく収支がシンプルな場合は、会計ソフトを使って自分で申告することも可能です。ただし、複数物件の運用、法人化の検討、大規模修繕がある場合など、税務が複雑になるケースでは税理士への依頼を検討しましょう。不動産投資に詳しい税理士であれば、節税アドバイスも受けられるメリットがあります。報酬は年間数万円〜数十万円程度が一般的です。