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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報戸塚区と保土ケ谷区は横浜市の中南部に位置し、JR東海道線・横須賀線の利便性を軸とした通勤需要が安定しているエリアです。戸塚駅は横浜市郊外最大級のターミナル駅で、駅前再開発により商業機能が大幅に強化されました。保土ケ谷区は昭和期の大規模団地が多く、建替需要に伴う投資機会が注目されています。
| 項目 | 戸塚区 | 保土ケ谷区 | |------|--------|----------| | 人口（2025年） | 約28.0万人 | 約20.5万人 | | 世帯数 | 約12.5万世帯 | 約9.8万世帯 | | 高齢化率 | 約26% | 約28% | | 主要鉄道 | JR東海道線・横須賀線・地下鉄 | JR横須賀線・相鉄線 |
戸塚区は横浜市内で港北区に次ぐ人口規模を持ち、郊外区の中では人口増加傾向を維持しています。
戸塚駅前はトツカーナモール（西口）とサクラス戸塚（東口）を核とした商業集積が完成し、生活利便性が大幅に向上しました。駅前の利便性向上に伴い、周辺の賃貸需要と賃料水準が底上げされています。
| 行先 | 路線 | 所要時間 | |------|------|---------| | 横浜 | JR東海道線 | 約10分 | | 品川 | JR東海道線 | 約35分 | | 東京 | JR東海道線 | 約42分 | | 大船 | JR東海道線 | 約5分 | | 湘南台 | 地下鉄ブルーライン | 約12分 |
横浜駅まで約10分、東京駅まで約42分というアクセスの良さは、郊外区としては際立った利便性です。
| エリア | 1K賃料相場 | 2LDK賃料相場 | 空室率目安 | 特徴 | |--------|-----------|-------------|----------|------| | 戸塚駅周辺 | 5.8〜7.0万円 | 9.0〜12.0万円 | 5〜7% | 商業集積・利便性高い | | 東戸塚 | 6.0〜7.5万円 | 9.5〜12.5万円 | 5〜7% | 駅前タワマン集積 | | 踊場 | 4.8〜5.8万円 | 7.0〜9.0万円 | 7〜10% | 手頃な住宅地 | | 舞岡 | 4.5〜5.5万円 | 7.0〜9.0万円 | 8〜10% | 緑豊かな環境 |
保土ケ谷駅はJR横須賀線の停車駅で、横浜駅まで1駅約4分と利便性に優れています。駅周辺はマンションが立ち並ぶ住宅街で、単身者からファミリーまで幅広い需要があります。
相鉄線の天王町・星川駅周辺は、相鉄・JR直通線の開業（2019年）により新宿方面への直通アクセスが実現し、利便性が大幅に向上しました。相鉄・東急直通線（2023年開業）により渋谷方面へのアクセスも可能となり、沿線の賃貸需要が拡大しています。
| エリア | 1K賃料相場 | 2LDK賃料相場 | 空室率目安 | |--------|-----------|-------------|----------| | 保土ケ谷駅 | 5.5〜6.8万円 | 8.5〜11.0万円 | 5〜8% | | 天王町 | 5.5〜7.0万円 | 8.5〜11.5万円 | 5〜7% | | 星川 | 5.3〜6.5万円 | 8.0〜10.5万円 | 6〜8% | | 和田町 | 5.0〜6.0万円 | 7.5〜9.5万円 | 7〜9% |
戸塚区・保土ケ谷区には1960〜70年代に建設された大規模団地が数多く存在します。築50年以上の団地は建替え時期を迎えており、建替後の新築分譲や賃貸物件への需要が投資機会を生んでいます。
| 団地名 | 所在区 | 戸数規模 | 築年 | 建替状況 | |--------|--------|---------|------|---------| | ドリームハイツ | 戸塚区 | 約4,800戸 | 1972年 | 一部建替済 | | 左近山団地 | 旭区（隣接） | 約6,400戸 | 1968年 | 検討中 | | 常盤台団地 | 保土ケ谷区 | 約2,500戸 | 1965年 | 一部建替済 | | 権太坂団地 | 保土ケ谷区 | 約1,800戸 | 1970年 | 検討中 |
団地建替えが実施されると、工事期間中の仮住まい需要や、建替後の入居者による周辺賃貸需要の増加が見込まれます。
団地建替えに合わせた投資では、以下のポイントが重要です。
| エリア | 表面利回り目安 | 投資タイプ | 将来性 | |--------|--------------|----------|--------| | 戸塚駅周辺 | 5.5〜7% | 安定型 | 高い | | 東戸塚 | 5〜6.5% | 資産性重視 | 高い | | 保土ケ谷駅 | 6〜7.5% | バランス型 | 安定 | | 天王町・星川 | 6〜8% | 成長型 | 高い（直通線効果） | | 踊場・舞岡 | 7〜9% | 利回り型 | 安定 |
戸塚区・保土ケ谷区はJR沿線の通勤利便性と手頃な物件価格を兼ね備えた、コストパフォーマンスの高い投資エリアです。戸塚駅前再開発の恩恵、相鉄直通線による保土ケ谷区の利便性向上、団地建替えに伴う投資機会と、複数の投資アプローチが可能です。収益性の検証は利回り計算ツールで、長期収支のシミュレーションはキャッシュフローシミュレーターでご確認ください。