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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報津市は人口約27万人の三重県庁所在地、松阪市は人口約16万人の商業都市です。両市は近鉄名古屋線・JR紀勢本線で結ばれ、名古屋から近鉄特急で約50分のアクセスです。県庁所在地としての行政機能、百五銀行本店を中心とした金融機能、そして松阪牛ブランドによる観光需要が重層的な投資機会を形成しています。
| 指標 | 津市 | 松阪市 | |------|------|--------| | 人口 | 約27万人 | 約16万人 | | 世帯数 | 約12万世帯 | 約7万世帯 | | ワンルーム平均家賃 | 4.0〜5.5万円 | 3.5〜4.8万円 | | 1LDK平均家賃 | 5.5〜7.0万円 | 4.8〜6.5万円 | | 2LDK平均家賃 | 6.0〜8.0万円 | 5.5〜7.5万円 | | 表面利回り目安 | 8〜13% | 9〜14% | | 空室率 | 16〜20% | 17〜22% |
津駅は近鉄名古屋線とJR紀勢本線が交差する交通結節点です。駅東側に三重県庁、津市役所、裁判所が集積し、公務員向け賃貸需要が安定しています。
| エリア | 物件タイプ | 利回り目安 | 特徴 | |--------|-----------|-----------|------| | 津駅東口 | ワンルーム | 8〜11% | 県庁至近、公務員需要 | | 津駅西口 | 1K〜1LDK | 9〜12% | 商業エリア | | 栄町・丸之内 | ファミリー | 7〜10% | 文教地区 |
百五銀行は三重県最大の地方銀行で、本店は津市中心部に位置します。周辺には関連企業やオフィスビルが集積し、ビジネスパーソン向けの安定した賃貸需要があります。
三重大学は津市栗真町に位置し、約6,000人の学生が在籍しています。キャンパス周辺は学生向け物件が集積する典型的な学生街です。
| 大学 | 学生数 | 周辺家賃（1K） | 利回り目安 | |------|--------|---------------|-----------| | 三重大学 | 約6,000人 | 3.5〜4.5万円 | 10〜14% | | 高田短期大学 | 約500人 | 3.0〜4.0万円 | 11〜15% |
松阪駅は近鉄とJRが乗り入れるターミナル駅です。松阪牛の本場として国内外からの観光客が訪れ、飲食店や宿泊施設の需要があります。駅周辺の住宅地は物件価格が安く、高利回りが狙えます。
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件価格（築18年・区分マンション） | 900万円 | | 月額家賃収入 | 5.8万円 | | 年間家賃収入 | 69.6万円 | | 表面利回り | 7.7% | | 管理費・修繕積立金（年間） | △20万円 | | 固定資産税（年間） | △7万円 | | 空室損（8%見込み） | △6万円 | | 実質手取り収入 | 36.6万円 | | 実質利回り | 約4.1% |
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件価格（築25年・6戸） | 1,500万円 | | 月額家賃収入（4.2万円×6戸） | 25.2万円 | | 年間家賃収入 | 302.4万円 | | 表面利回り | 20.2% | | 管理費・修繕費（年間） | △40万円 | | 固定資産税（年間） | △15万円 | | 空室損（20%見込み） | △60万円 | | 実質手取り収入 | 187.4万円 | | 実質利回り | 約12.5% |
若年層を中心に名古屋圏への人口流出が続いています。投資対象は駅徒歩圏に絞り、名古屋通勤者の需要も取り込める物件を選ぶことが重要です。
津市沿岸部は南海トラフ地震による津波リスクがあります。沿岸部の物件は避け、内陸部の津駅周辺や松阪駅周辺を優先すべきです。