不動産投資を始めようとするとき、あるいは次の物件を検討するとき、「新築と中古のどちらを選ぶべきか」という問いに突き当たる。セールスの現場では「新築のほうが管理が楽」「中古は利回りが高い」と単純に語られることが多いが、実際の投資判断はそれほど単純ではない。本稿では、収益物件における新築と中古の違いを、初期利回り・プレミアム剥落・減価償却・修繕リスクの各軸から整理し、どちらを選ぶべきかの判断基準を実務的に示す。
新築収益物件の「プレミアム」とは何か
新築物件の購入価格には、建設コスト・デベロッパーの利益・販売費・広告費などが上乗せされた「新築プレミアム」が含まれている。このプレミアムは物件の竣工と同時に価値から剥落し始める。特に区分マンションの場合、引き渡しから数年で中古として再売却すると、購入価格の10〜20%程度の差が生じることは珍しくない。
新築の表面利回りが低い（4〜5%台）のは、この価格プレミアムが直接反映された結果だ。賃料は周辺相場と大きく乖離しないが、購入価格が高いため、計算上の利回りが圧縮される。一方、中古物件は売主の事情や市場の評価を反映して価格が下がっているため、同じ賃料水準でも利回りが相対的に高くなる。
減価償却を実務に活かす視点
税務上の観点では、新築と中古では減価償却の使い方が大きく異なる。木造建物の法定耐用年数は22年、RC造は47年だ。新築RC物件を購入した場合、減価償却期間は47年にわたり、毎年の償却費は建物価格の約2.1%にとどまる。これは初年度の節税効果が比較的小さいことを意味する。
一方、中古物件（特に築古物件）の場合、法定耐用年数を超えていれば耐用年数を「法定耐用年数×20%」（例：木造なら22年×0.2＝4年）で計算でき、短期間に大きな償却費を計上できる。給与所得など他の所得と損益通算すれば節税効果が大きくなるため、高所得サラリーマンや医師・士業などが中古物件を好む理由の一つがここにある。
ただし、節税目的だけで中古を選ぶのは危険だ。減価償却が終わった後は課税所得が増加し、売却時に譲渡税が生じる。節税効果と出口の税負担を一体で計画する必要がある。
空室リスクと修繕リスクのバランス
新築物件は竣工直後に入居者が集まりやすく、数年間は大規模修繕も不要で、運営コストが低い。設備も最新仕様のため入居者の満足度が高く、長期入居につながりやすい。ただし、初期コストが高いため、空室が出た際のダメージが大きい。特に地方や郊外の新築物件では、一棟分の入居が揃うまでに時間がかかるケースもある。
中古物件は、すでに入居実績がある場合、賃料収入の安定性を実績ベースで確認できる強みがある。賃料水準・空室率・管理状況を履歴から把握できるため、取得後のキャッシュフロー予測の精度が高い。反面、築年数が進むほど大規模修繕のリスクが増す。給湯器・エアコン・外壁塗装・屋根防水など、どの設備がいつ交換時期を迎えるかを取得前に把握し、修繕費の引当を十分に確保することが不可欠だ。
実質利回りで比較する実務
新築か中古かを判断する際、表面利回りだけで比較するのは危険だ。両者の優劣は実質利回り（NOIベース）で比べてこそ意味を持つ。実質利回りの計算では、想定賃料収入から空室損失・管理費・修繕積立・固定資産税・保険料などを差し引き、その実効収入を取得総額（物件価格＋諸費用）で割る。
新築区分マンション（表面利回り4.5%）と築15年の同規模中古物件（表面利回り7.5%）を比べた場合、中古の修繕費や管理費増を加味しても実質利回りで2%程度の差が残ることが多い。長期保有でキャッシュを積み上げる観点では中古が有利になりやすい。一方で、出口（売却）での価格下落リスクを加味すると、新築のほうが流動性と担保評価の面で優位に立つ場面もある。
どちらを選ぶかの判断軸
新築と中古のどちらが正解かは、投資目的・税務状況・自己資金・運用スタンスによって変わる。以下の基準で整理するとよい。
新築向きのケースとしては、管理の手間を最小化したい、節税よりもキャッシュフロー安定を優先する、担保評価を重視してローンを使いやすくしたい、出口で売りやすさを確保したい、という投資スタイルに合う。
中古向きのケースとしては、実質利回りを最大化したい、短期の減価償却で節税効果を高めたい、修繕・管理に自らコミットできる、リノベーションによって付加価値を作れる、取得価格を抑えて早期に複数棟保有を目指す、という方針に向いている。
いずれの場合も、単一の指標ではなく「初期利回り・減価償却・修繕リスク・出口流動性」の4軸をバランスよく検討することが、失敗しない物件選びの基本となる。新築か中古かという二択ではなく、自分の投資スタイルに合う物件を客観的な数字で比較することが出発点だ。物件を見る前に自分の投資ゴールを整理し、それに合わせて新築・中古の選択基準を定めておくことが、長期的な収益を安定させる近道になる。