支払督促・少額訴訟による家賃回収の実務｜滞納家賃を法的に回収するための手順と費用

家賃滞納が長期化した場合の法的選択肢

家賃滞納への初期対応（電話・書面による督促）で入居者が応じず、管理会社の交渉でも解決しない場合、大家には法的手段があります。主な選択肢は2つです。

1. 支払督促：裁判所が債務者に支払いを命じる書面を送付する手続き（申立人の一方的主張のみで発令）
2. 少額訴訟：請求額60万円以下の金銭請求を原則1回の審理で解決する簡易裁判手続き

どちらも本人（大家）が弁護士なしで申し立てることが可能で、費用も比較的低廉です。

支払督促の仕組みと手順

支払督促とは

支払督促は、裁判所書記官が債務者（入居者）に対して「○○円を支払え」と命じる書面（督促状）を発する手続きです。債務者からの異議申立がなければ、2週間後に「仮執行宣言付支払督促」となり、強制執行が可能になります。

特徴：債権者（大家）の一方的な申立だけで発令されるため、相手の証拠・反論なしに迅速に進む。

支払督促の手順

ステップ1：申立書の作成 最寄りの簡易裁判所に「支払督促申立書」を提出します。書式は裁判所ウェブサイトからダウンロード可能。記載事項は「申立人（大家）の氏名・住所」「債務者（入居者）の氏名・住所」「請求の趣旨（金額）」「請求の原因（滞納の経緯）」です。

ステップ2：費用の納付

手数料のほか、郵便切手代（裁判所指定額・数百〜2,000円程度）が必要です。

ステップ3：債務者への送達と期間 裁判所から債務者に督促状が送達されます。送達後2週間以内に債務者から「異議申立」がなければ、仮執行宣言を申し立てられます。

ステップ4：仮執行宣言付支払督促の取得 仮執行宣言後さらに2週間以内に異議申立がなければ、確定した「支払督促（強制執行文書）」として強制執行が可能になります。

ステップ5：強制執行（差押え） 確定後に強制執行を申し立てます。入居者の預貯金・給与・動産の差押えが可能ですが、実際に回収できるかは入居者の資産状況に依存します。

支払督促の落とし穴

異議が出ると通常訴訟に移行：入居者が2週間以内に異議を申し立てると、事件は自動的に通常の民事訴訟に移行します。その場合は裁判での立証が必要になります。

送達できないと手続きが止まる：入居者が行方不明・転居先不明の場合、督促状が送達できず手続きが進みません。この場合は「公示送達」（裁判所掲示板への掲示）を申請することで送達とみなす手続きがありますが、手間がかかります。

少額訴訟の仕組みと手順

少額訴訟とは

少額訴訟は、請求額60万円以下の金銭請求専用の簡易な裁判手続きで、原則として1回の審理で判決が出ます。

支払督促との違い：支払督促は一方的な申立で発令されますが、少額訴訟では双方が出席して主張・証拠を提出し、裁判官が判決を下します。

少額訴訟の手順

ステップ1：訴状の作成と提出 簡易裁判所に「少額訴訟用訴状」を提出します。裁判所ウェブサイトに書式あり。請求額・当事者情報・請求の原因（賃貸借契約の締結・滞納の経緯・請求額の計算）を記載します。

ステップ2：証拠の準備 少額訴訟では証拠を当日に提出するのではなく、訴状提出時に一括して提出します。準備すべき証拠は以下のとおりです。

• 賃貸借契約書（写し）
• 賃料滞納の記録（口座明細・管理会社の滞納記録）
• 内容証明郵便の写し（督促した事実の証拠）

ステップ3：申立費用

ステップ4：期日（審理日）の出席 裁判所から指定された審理日に出席します。通常1〜2ヶ月後に設定されます。相手方（入居者）も出席し、双方が主張・証拠を提出して即日判決が出ます。

ステップ5：判決と強制執行 勝訴判決が出れば、支払命令に強制執行文書が付され、差押えが可能になります。

少額訴訟の注意点

• 年間10回の制限：同一の簡易裁判所で、同一人が少額訴訟を起こせるのは年間10回まで（複数棟所有・頻繁な滞納対応の場合は注意）
• 通常訴訟への移行：相手方が「通常訴訟への移行」を申請した場合、通常の民事訴訟に移行します
• 分割払い命令の可能性：裁判官の判断で「分割払い」が命じられる場合があります

支払督促 vs 少額訴訟：どちらを選ぶか

まとめ：法的手続きは証拠と早期着手が決め手

支払督促・少額訴訟はいずれも大家本人が低コストで申立可能ですが、成功の鍵は「証拠の質と量」と「早期着手」です。滞納が発生した初期から記録を残し、内容証明郵便を送付しておくことで、後の法的手続きを有利に進められます。

滞納額が大きい（100万円超）、入居者が行方不明、または退去問題も同時に抱えている場合は、弁護士（不動産専門）への早期相談が費用対効果を高めます。