入居者が家賃を滞納したとき、最後の砦になるのが「連帯保証人」や「家賃保証会社」です。ところが、2020年の民法改正によって個人の連帯保証契約のルールが大きく変わり、従来の感覚のまま契約書を使い続けていると、いざというときに保証が効かないというリスクが生じます。本記事では、賃貸経営における連帯保証の落とし穴と、滞納に備える保証設計を一般的な観点から解説します。
民法改正で何が変わったのか
2020年4月施行の改正民法では、個人が連帯保証人になる「個人根保証契約」について、極度額（保証する上限額）を定めなければ契約が無効になるというルールが導入されました。賃貸借契約の連帯保証も、家賃や原状回復費など将来発生する不特定の債務を保証するため、この個人根保証契約に該当します。
つまり、契約書に「極度額○○円」といった上限を明記していないと、その連帯保証は無効と扱われるおそれがあるということです。改正前の古い契約書のひな形をそのまま使っていると、極度額の記載が抜けていることがあり、滞納が起きてから「保証が無効でした」という最悪の事態になりかねません。
極度額をどう考えるか
極度額は、保証人が負う上限を明確にするためのものです。低く設定しすぎると、長期滞納や大きな原状回復費が発生したときに上限で頭打ちになり、回収しきれません。逆に高すぎると保証人が引き受けてくれない、という現実的な綱引きがあります。
一般には、想定される滞納期間や原状回復費を踏まえ、合理的な水準で設定します。家賃の何か月分を目安にするケースが多いものの、地域や物件によって妥当な水準は異なるため、契約書のひな形が現行法に対応しているか、極度額が現実的な金額になっているかを必ず確認してください。
個人の連帯保証から家賃保証会社へ
こうした改正の背景もあり、近年は個人の連帯保証人を取るのではなく、**家賃保証会社**の利用を必須とする賃貸経営が主流になっています。家賃保証会社を使えば、滞納が発生しても保証会社が立て替えてくれるため、オーナーの回収リスクは大きく下がります。
ただし家賃保証会社にも注意点があります。
- 保証会社の倒産リスク：保証会社自体が破綻すると、立て替えが受けられなくなる
- 保証範囲の確認：滞納家賃だけでなく、原状回復費や訴訟費用まで保証されるかは契約次第
- 更新・解約時の手続き：保証の継続条件や免責事項を把握しておく
保証会社に丸投げするのではなく、保証範囲と会社の信頼性を見極めることが、結局はオーナー自身を守ることにつながります。
滞納に備える多層的な設計
滞納リスクへの備えは、ひとつの手段に依存せず多層的に組むのが安全です。
- 入居審査の段階で支払い能力を見極める
- 家賃保証会社を必須にして立て替えの仕組みを確保する
- 必要に応じて連帯保証人も取り、その契約書は極度額を明記した現行法対応のものを使う
- 滞納が起きたら早期に対応し、長期化させない
このうち、連帯保証を併用する場合は、繰り返しになりますが極度額の記載が生命線です。
既存契約を点検する手順
いま保有している物件について、保証の有効性を確認する手順は次のとおりです。
- 賃貸借契約書の連帯保証条項を確認し、極度額の記載があるかを見る
- 契約の締結日を確認する（2020年4月以降に締結・再契約したものが改正法の対象）
- 極度額の記載がない改正後契約があれば、管理会社や専門家に相談し、保証会社への切り替えや覚書での手当てを検討する
- 保証会社利用の物件は、保証範囲（滞納家賃・原状回復費・明け渡しにかかる費用など）と免責条件を再確認する
なお、改正前に締結された契約は原則として旧法の扱いが続きますが、更新時の取り扱いは契約内容や更新の形態によって判断が分かれることがあるため、不明な場合は専門家への確認が安全です。
滞納が長期化したときの金額感
滞納リスクを考えるうえで押さえておきたいのが、回収までの時間です。督促から明け渡しの完了までは、交渉や法的手続きを経ると相応の期間がかかり、その間の未収家賃に加えて原状回復費や手続き費用が積み上がります。家賃数か月分の極度額では足りない事態も起こり得るため、極度額や保証会社の保証範囲は「最悪のケースで総額いくらになるか」から逆算して設計する視点が重要です。
まとめ
2020年の民法改正により、個人の連帯保証は極度額を定めないと無効になるおそれがあります。古い契約書ひな形を使い続けるのは大きなリスクです。現在は家賃保証会社の利用が主流ですが、保証範囲や保証会社の信頼性の確認は欠かせません。契約書が現行法に対応しているか不安があれば、宅建業者や弁護士に確認のうえ、滞納に強い保証設計を整えてください。