収支計画書が融資審査で果たす役割
不動産投資ローンの融資審査において、金融機関は「この物件・この借り手に貸して回収できるか」を判断します。物件の担保価値だけでなく、事業としての収益性と返済能力が重視されます。
収支計画書（事業計画書）は、投資家としての「数字を把握している・現実的な計画がある」という姿勢を示すための重要な書類です。精度の高い計画書は金融機関の担当者に好印象を与え、融資条件交渉において有利に働くことがあります。
収支計画書に含めるべき項目
1. 収入の部（賃料収入の計算）
想定満室賃料：全室が入居した場合の月間・年間賃料合計 空室率：周辺の空室率・物件の空室実績を踏まえた設定（通常10〜20%を見込む） 実質収入（実効総収入）：満室賃料 × （1 - 空室率）
例：
- 1棟8室・月6万円 = 満室48万円/月（年576万円）
- 空室率15% → 実質収入：576万円 × 0.85 = 489.6万円/年
注意点：空室率を楽観的に低く設定するのは禁物です。融資審査担当者も地域の空室率データを持っており、過度に楽観的な数字は信頼性を損ないます。
2. 費用の部（経費の計算）
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 管理費 | 賃料収入の5〜8% |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件による（年間評価額×1.4%＋都市計画税等） |
| 火災保険料 | 年間数万〜数十万円 |
| 修繕積立 | 賃料収入の5〜10% |
| 減価償却費 | 建物取得価額÷耐用年数（帳簿上） |
| ローン利払い | 借入額×金利（変動金利の場合は上昇シナリオも計算） |
実効経費率の目安：賃料収入の30〜40%程度が経費として見込まれます。これ以上に経費が膨らむ場合は採算見直しが必要です。
3. 返済計画
年間ローン返済額：月次返済額 × 12か月 返済比率（DCR: Debt Coverage Ratio）： DCR = 年間純収益（NOI）÷ 年間ローン返済額
金融機関は一般に DCR が 1.2〜1.3 以上あることを安全ラインとして見ます。
例：
- NOI（実質収入 - 経費）= 300万円/年
- 年間返済額 = 200万円
- DCR = 300÷200 = 1.5（十分な返済余裕）
4. キャッシュフロー試算
税前キャッシュフロー = NOI - 年間ローン返済額（元金＋利息）
税後キャッシュフローは、賃料収入 - 全費用（減価償却・ローン利払い含む）に基づいた税引後の手取りです。
銀行が重視する計画書のポイント
現実的な空室率の設定
銀行担当者は地域の空室率データ（国土交通省・民間統計）を参照しています。地方・郊外で空室率が高いエリアでは、10%ではなく20〜25%を見込んだ計画が「現実的な計画」として評価されます。
金利上昇を織り込んだシナリオ
変動金利での借入の場合、金利が1〜2%上昇した場合のキャッシュフローシミュレーションを添付することで、「リスクを把握している投資家」としての信頼性が上がります。
修繕費・大規模修繕の計上
修繕費を計画から外した収支計画は、担当者に「甘い計画」と判断されます。特に築年数が高い物件では、外壁塗装・設備交換等の費用を明示することで、計画の信頼性が増します。
物件購入後の自己資金残高
融資を受けた後に、突発的な費用・空室長期化に対応できる手元資金が残るかを示すことが重要です。自己資金の使途と残高の明示は審査担当者が確認するポイントです。
収支計画書の形式と提出方法
収支計画書の形式に厳密な規定はありませんが、以下の構成が好まれます。
推奨構成：
- 物件概要（所在地・面積・築年数・構造・間取り）
- 取得費用（取得価格・諸費用・自己資金・借入額）
- 年間収支シミュレーション（収入・経費・NOI・返済額・CF）
- 感度分析（空室率10%/20%/30%、金利+1%/+2%のシナリオ比較）
- 長期返済計画（10年・20年・30年での累積CF試算）
Excelで作成し、印刷したものを融資相談時に持参するのが一般的です。グラフ（収益推移・CF推移）を添付すると視覚的にわかりやすくなります。
まとめ
賃貸収支計画書は、金融機関への融資申請において「投資家として数字を把握している」という姿勢を示す重要なツールです。
空室率・修繕費・金利上昇シナリオを現実的に設定した計画書は、銀行担当者の信頼を得て融資条件交渉を有利に進める材料となります。楽観的な数字よりも、リスクを織り込んだ保守的な計画の方が「信頼できる事業者」として評価されることを意識して作成することが重要です。