区分所有法改正2026年｜マンション投資家が知るべき変更点と実務対策

約23年ぶりの大改正：なぜ今なのか

2026年4月1日、改正区分所有法が施行されました。1983年以来約23年ぶりとなるこの大改正は、日本全国のマンション在庫の老朽化と「所在不明・連絡不能な区分所有者」問題への本格的な対応として立案されました。

国土交通省のデータによれば、現在全国に約700万戸の分譲マンションが存在し、そのうち築40年超の物件は2025年時点で約130万戸。2030年代には250万戸を超えると試算されています。老朽化と共に管理組合の議決機能が低下し、必要な修繕や建替えが進まない「マンション管理の機能不全」が社会問題化しており、今回の改正はその打開策として位置付けられています。

区分マンション投資家にとって、この改正は管理コストの変化・資産価値への影響・投資物件選定の基準変更という3つの角度から重要です。

改正の主要ポイント：決議要件の変更

所在不明・無関心所有者を議決から除外できる制度

改正前は管理組合の重要決議（大規模修繕・建替え等）において、区分所有者全員の議決権を母数として計算していました。所在不明の所有者や全く管理組合に参加しない所有者がいると、事実上の拒否権が生じてしまい、必要な決議が取れないケースが頻出していました。

改正後は、一定の手続きを経た上で「長期間連絡不能な所有者」を議決権の計算から除外できるようになりました。これにより、実際に管理に関与している所有者の過半数で重要事項を決議できるようになります。

普通決議の要件が緩和

バリアフリー工事など特定の改修については、これまで3分の2以上の賛成が必要でしたが、改正後は一定条件のもとで2分の1超（普通決議）で実施可能になります。実務上、高齢化するマンション居住者のニーズに応えた制度変更です。

建替え決議の要件変化

従来、建替え決議には区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要でした。改正では、特定の条件下（耐震性・防火性に重大な問題がある建物等）において、より少数の反対者がいても建替えを進めるための新しい仕組みが導入されています。反対する少数派の所有者については、公正な価格での買取請求制度が整備されています。

投資家への直接的な影響

区分マンション保有者への影響

プラス面：

• 老朽マンションの建替え・大規模修繕が促進され、保有物件の価値維持・向上が期待できる
• これまで一部の「ブロッカー」となっていた所在不明所有者の影響を排除しやすくなる
• バリアフリー化・省エネ改修が進みやすくなり、入居需要の維持に寄与

注意点・リスク面：

• 建替え決議が通りやすくなることで、マンションの建替えに合意せざるを得ない場面が増える可能性
• 建替え時の費用負担（等価交換方式でない場合の追加拠出）が発生する可能性
• 修繕積立金の増額提案が通りやすくなるため、毎月のキャッシュフロー計算の見直しが必要

管理組合の運営コストへの影響

所在不明所有者の排除手続きには、管理組合側も一定のコスト（公告・調査・法律手続き等）を負担します。これが管理費用の上昇につながる可能性があります。特に老朽化が進んだマンションや相続未登記物件が多い物件では、この管理コストが増加する傾向にあります。

物件選定・デューデリジェンスへの応用

今回の改正を踏まえると、区分マンション購入時のデューデリジェンスで確認すべき項目が変化します。

管理組合の健全性確認（より重要性が増した）：

• 区分所有者名簿の整備状況（所在不明者の割合）
• 過去5年の大規模修繕計画の実施状況
• 修繕積立金の収支状況と将来計画
• 管理組合の決議記録（議案が通りやすい管理組合かどうか）

改正後の注目ポイント：

• 「再建事業」の計画がある管理組合かどうか（建替えに向けた動きがある場合、追加費用リスクあり）
• 管理組合が改正法の手続きを適切に運用できる体制を持っているか
• 長期修繕計画が改正後の新制度を前提に更新されているか

具体的な実務対策：今すぐ確認すべきこと

既存保有物件のオーナーがすること

1. 管理組合への積極的関与 改正により管理組合の決議が機能しやすくなりましたが、それは「積極的に参加する所有者」の意見が通りやすくなることを意味します。委任状提出や管理組合総会への出席を通じて、費用増加につながる議案の内容を事前に把握しましょう。

2. 修繕積立金の見直し確認 新制度のもとで大規模修繕・建替えが動きやすくなるため、管理組合から修繕積立金の増額提案が来る可能性があります。長期修繕計画書を取り寄せ、将来の費用負担を事前にシミュレーションしておくことが重要です。

3. 保有目的の再確認 長期保有・家賃収入目的の場合は建替えリスクに備えた資金計画を、短中期の売却目的なら出口戦略を改正動向に合わせて見直す価値があります。

新規購入時のチェックリスト追加項目

• 管理組合の議事録（直近3年分）に建替え・大規模修繕の議論が出ているか確認
• 長期修繕計画の費用と現在の修繕積立金残高との乖離を確認
• 所在不明区分所有者の比率（管理会社へ確認可）

まとめ：改正をチャンスに変える視点

区分所有法の改正は、正しく理解すれば投資家にとってもプラスに働く側面があります。管理が機能していない老朽マンションでも、改正後は再生・建替えのルートが開けやすくなります。一方で、建替え費用の追加負担や管理費上昇などのリスクも現実的になります。

今後の区分マンション投資では「管理組合の機能・財務健全性」が以前にも増して重要な判断軸になります。物件価格・利回りだけでなく、管理組合の状態を物件選定の必須条件に加えることで、改正後の市場変化に対応した投資判断が可能になります。