エリア分析約5分で読める
不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報鯖江市（人口約6.8万人）は国産眼鏡フレームの約96%を生産する「めがねのまち」として世界的に知られています。越前市（人口約8.0万人）は越前打刃物・越前和紙の伝統産業に加え、村田製作所をはじめとする電子部品メーカーが立地する製造業の集積地です。
| 項目 | 鯖江市 | 越前市 | |------|--------|--------| | 人口（2025年） | 約6.8万人 | 約8.0万人 | | 世帯数 | 約2.7万世帯 | 約3.2万世帯 | | 製造品出荷額 | 約2,800億円 | 約4,500億円 | | 1K賃料相場 | 3.5〜4.8万円 | 3.2〜4.5万円 | | 空室率目安 | 7〜11% | 8〜12% | | 主要鉄道 | JR北陸線・福武線 | JR北陸線・福武線 |
鯖江市の眼鏡産業は100年以上の歴史を持ち、チタンフレームの加工技術で世界トップクラスの品質を誇ります。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 眼鏡関連事業所数 | 約600社 | | 眼鏡産業従業者数 | 約8,000人 | | 国内シェア | 約96% | | 年間出荷額 | 約1,000億円 | | 主要取引先 | 国内外ブランド（OEM中心） | | 外国人技能実習生 | 約500人 |
眼鏡産業は景気変動の影響を受けにくい生活必需品分野であり、雇用の安定性が高いのが特徴です。製造業従事者の賃貸需要が鯖江市の賃貸市場を支えています。
| エリア | 1K賃料 | 表面利回り | 物件価格帯 | 主な需要層 | |--------|--------|----------|-----------|-----------| | 鯖江駅周辺 | 3.5〜4.8万円 | 10〜14% | 150〜300万円 | 単身勤務者 | | 神明駅周辺 | 3.3〜4.3万円 | 11〜15% | 120〜270万円 | 工場勤務者 | | 西鯖江駅周辺 | 3.2〜4.2万円 | 11〜16% | 110〜260万円 | 工場勤務者 | | 鯖江市郊外 | 2.8〜3.8万円 | 12〜17% | 90〜220万円 | 技能実習生 |
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる越前市は越前打刃物（国の伝統的工芸品）の産地であると同時に、村田製作所・パナソニック・信越化学工業などの大手メーカーの工場が立地し、電子部品の一大生産拠点です。
| 企業・産業 | 従業員数（推定） | 業種 | 賃貸への影響 | |-----------|---------------|------|------------| | 村田製作所武生事業所 | 約2,500人 | 電子部品 | 法人契約あり | | パナソニック | 約800人 | 電子機器 | 法人契約あり | | 信越化学工業 | 約500人 | 化学素材 | 法人契約あり | | 越前打刃物関連 | 約300人 | 伝統産業 | 個人契約中心 | | その他製造業 | 約5,000人 | 各種 | 混在 |
大手メーカーの法人契約は安定した家賃収入をもたらします。転勤者・出張者向けの家具家電付き物件は差別化要因として有効です。
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる2024年3月の北陸新幹線敦賀延伸により、越前たけふ駅が新幹線の新駅として開業しました。東京まで約3時間でアクセスできるようになり、ビジネス出張の利便性が大幅に向上しています。
| 区間 | 延伸前 | 延伸後 | 短縮時間 | |------|--------|--------|---------| | 越前たけふ→東京 | 約3時間40分 | 約3時間 | 約40分 | | 越前たけふ→金沢 | 約40分 | 約25分 | 約15分 | | 鯖江→東京（在来線→敦賀乗換） | 約3時間30分 | 約3時間10分 | 約20分 |
| 効果 | 具体的な影響 | |------|------------| | 地価上昇 | 越前たけふ駅周辺で+2〜5%の上昇 | | 新築供給増 | 駅周辺にアパート・マンションの新築計画 | | 企業誘致 | サテライトオフィスの問い合わせ増加 | | 観光客増 | 越前そば・越前がにの観光需要拡大 |
ただし、越前たけふ駅は市街地から離れた位置にあるため、駅周辺の開発には時間がかかると予想されます。現時点では鯖江駅・武生駅周辺の既存市街地への投資が堅実です。
仁愛大学は越前市に位置する私立大学で約1,200人の学生が在籍し、自宅外通学率は約60%です。学生向け1K賃料は2.8〜3.8万円で、大学至近の物件は安定した稼働が期待できます。
また、鯖江市・越前市はJR北陸線で福井市中心部まで約15〜30分の通勤圏です。福井市より割安な賃料で居住し福井市に通勤するスタイルが定着しています。
| エリア | 1K賃料 | 福井駅までの所要時間 | |--------|--------|------------------| | 福井駅周辺 | 4.5〜6.0万円 | — | | 鯖江駅周辺 | 3.5〜4.8万円 | 約15分（JR） | | 武生駅周辺 | 3.2〜4.5万円 | 約25分（JR） |
| リスク | 影響度 | 対策 | |--------|-------|------| | 人口減少（鯖江▲0.6%/年） | 高 | 駅徒歩圏・工場至近に限定 | | 眼鏡産業の海外移転 | 中 | チタン加工の高付加価値品は国内残存 | | 豪雪による維持費増 | 中 | RC造選定・除雪費の経費計上 | | 新幹線駅周辺の供給過剰 | 中 | 既存市街地の需要安定エリアを優先 |
鯖江・越前エリアは物件価格が安く高利回りを狙える製造業エリアです。眼鏡産業の安定雇用と大手メーカーの法人契約が賃貸需要の柱であり、北陸新幹線延伸による交通利便性向上も追い風です。福井市への通勤圏としてのベッドタウン需要も堅実で、JR鯖江駅・武生駅の徒歩圏物件が最も安定した投資対象です。
不動産投資の収益性を総合的にシミュレーションできます
投資シミュレーションで今すぐ計算してみる