DCF法の基本
DCF法（Discounted Cash Flow法）は、不動産が将来生み出すキャッシュフローを、時間価値を考慮して現在価値に割り引いて合計する評価方法です。
計算の仕組み
キャッシュフローの予測
保有期間中の各年の純収益（賃料収入から経費を引いたもの）を予測します。空室率の変動、賃料の変化、経費の増減などを反映させます。
売却価格の予測
保有期間終了時の売却価格（復帰価格）を予測します。最終年度の純収益をターミナルキャップレートで割って算出するのが一般的です。
割引率の設定
投資家が期待する収益率（割引率）を設定し、将来のキャッシュフローを現在価値に換算します。割引率の設定が評価額に大きく影響するため、慎重な設定が求められます。
実務での活用
DCF法は物件の投資判断や、既存物件の価値再評価に有用です。ただし、前提条件の設定によって結果が大きく変わるため、複数のシナリオで分析することが重要です。