仲介手数料改正2024年と収益物件オーナーへの実務影響｜媒介報酬の上限変更と売却コスト

2024年の宅建業法改正：仲介手数料の何が変わったか

2024年7月1日に施行された宅地建物取引業法（宅建業法）の改正により、低廉な空き家等の売買に関する媒介報酬の上限額が改定されました。

改正前（2024年6月以前）

低廉な空き家等（売買価格400万円以下）の場合、売主からの報酬上限として特例で「現地調査等の費用に相当する額を加算」した18万円（消費税別）が認められていました。

改正後（2024年7月以降）

対象となる価格帯が800万円以下に拡大され、売主・買主双方から受け取れる報酬の上限が変更されました。

改正後の低廉不動産（800万円以下）における上限:

• 売主から受け取れる報酬上限: 30万円（消費税別）
• 買主から受け取れる報酬上限: 30万円（消費税別）
• 合計上限: 60万円（消費税別）

この改正は、空き家問題の深刻化を背景に、低価格帯の不動産取引を活性化するための措置として導入されました。地方の低価格収益物件や空き家の取引促進が期待されています。

通常の不動産売買の仲介手数料（改正対象外）

800万円を超える一般的な収益物件の売買については、従来通りの計算式が適用されます。

仲介手数料の計算式（売買価格200万円超・400万円超の場合）

売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料上限:

計算式: (売買価格 x 3% + 6万円) x 消費税1.1

例：売買価格3,000万円の収益物件を売却する場合

• 売主の手数料上限: (3,000万円 x 3% + 6万円) x 1.1 = 105.6万円
• 買主の手数料上限: 同額 = 105.6万円

この計算式は改正対象外であり、2024年以降も変更はありません。

複数の仲介業者が関与するケース

売主側・買主側でそれぞれ別の仲介業者が入る「片手取引」では、各業者は自らの依頼者から上記上限額を受け取ることができます。1社が売主・買主双方を仲介する「両手取引」でも、同様に双方から受け取ることができます。

収益物件オーナーへの実務的な影響

地方・低価格帯物件の売却

地方の空き家・低価格帯の収益物件（地方の古アパート・空き地等）を800万円以下で売却する場合、今回の改正が直接影響します。

改正前（400万円以下の特例対象時代）は、売主報酬上限が18万円程度でした。

改正後（800万円以下の新上限）は、売主報酬上限が30万円となり、地方の低価格帯物件の仲介を受ける業者側のコストカバーが改善されました。この結果、従来は「手数料が安く採算が合わない」として仲介を断られていた低価格帯物件の取引が促進されることが期待されます。

購入側のコスト確認

買主（収益物件の取得者）も、800万円以下の物件であれば上限30万円の仲介手数料が課される場合があります。購入時の諸費用計算に反映させることが必要です。

交渉の余地

仲介手数料は「上限」が法律で定められているものであり、交渉により下げることは可能です。特に以下の場合に値下げ交渉がしやすい傾向があります。

• 同一業者に売却・購入を同時依頼する場合
• 成約が確実で業者のリスクが低い場合
• 高額物件（手数料絶対額が大きい場合）

ただし、手数料を過度に値下げ交渉すると仲介業者のモチベーションが下がり、物件の売却活動が後回しになるリスクもあります。適切な関係構築が重要です。

収益物件売却時の諸費用全体像

仲介手数料は売却コストの中でも大きな比重を占めます。売却時の主な費用を把握しておきましょう。

売却時の主な費用（概算）:

• 仲介手数料: (売買価格 × 3% + 6万円) × 1.1（上限）
• 登記費用（抵当権抹消等）: 1〜3万円程度（司法書士報酬含む）
• 印紙税: 売買価格により1,000円〜6万円
• 譲渡所得税・住民税: 売却益がある場合（保有5年超: 約20%、5年以内: 約39%）
• 測量費（境界が不明確な場合）: 30〜100万円

これらを合計した実手取り額を計算した上で、売却タイミングと価格設定を判断することが重要です。

2024年改正後のポイントまとめ

まとめ

2024年7月の宅建業法改正により、低廉な不動産（800万円以下）の仲介手数料上限が見直され、地方・低価格帯収益物件の売買活性化が期待されています。通常の収益物件取引（800万円超）における手数料計算は従来通りですが、売却時の諸費用全体を把握し、手取り額を正確に試算することが投資判断の基本です。仲介業者との良好な関係を保ちながら、費用の透明性と適正な交渉を実践することが、収益物件オーナーの売却実務において重要なポイントです。