長田・須磨区（神戸市）の不動産投資環境
神戸市西部。物件価格が神戸市内で最も手頃で、高利回りを狙える投資エリア。新長田駅周辺は震災復興再開発により商業施設が整備済み。
投資タイプ
一棟アパート・区分マンション
入居者層
外国人・高齢者中心
アクセス
○
良い
将来性
△
やや課題あり
投資マーケットデータ
想定表面利回り
8〜12%
物件価格帯
400万〜1,200万円
想定家賃帯
3.5万〜6万円
※ 上記は一般的な目安であり、物件の条件・築年数・管理状態等により大きく異なります
エリアの特徴
- 神戸市内で最も物件価格が手頃で参入障壁が低い
- 新長田駅前の震災復興再開発で商業機能が整備済み
- 地下鉄海岸線で三宮まで約15分のアクセス
交通アクセス
JR新長田駅・地下鉄長田駅から三宮まで約15分
主要施設
- アスタくにづか商業施設
- 鉄人28号モニュメント
- 須磨海浜水族園
- 大丸須磨店
主な入居者層
単身の外国人居住者高齢者世帯
投資のポイント
- ✓想定表面利回り9〜12%、神戸市内最高水準の利回り
- ✓低価格帯のため少額資金でポートフォリオを構築できる
- ✓外国人入居者を受け入れることで空室率を下げられる
投資時の注意点
- 人口減少が顕著で将来的な賃貸需要の縮小リスクがある
- 物件の老朽化が進んでおり修繕費用の見極めが重要
このエリアが向いている投資家
規模拡大を目指す投資家
一棟投資はスケールメリットが大きく、キャッシュフローの最大化が狙えます。
長田・須磨区（神戸市）投資のまとめ
長田・須磨区は外国人・高齢者中心をメインターゲットとした一棟アパート・区分マンションに適したエリアです。 交通アクセス○・将来性△の評価で、単身の外国人居住者・高齢者世帯からの賃貸需要が見込めます。
想定利回り8〜12%、物件価格帯400万〜1,200万円が目安となり、利回り重視の投資に適したエリアです。
単身の外国人居住者高齢者世帯一棟アパート・区分マンション
神戸市エリア比較
よくある質問
Q. 長田・須磨区（神戸市）の不動産投資の特徴は？
A. 神戸市西部。物件価格が神戸市内で最も手頃で、高利回りを狙える投資エリア。新長田駅周辺は震災復興再開発により商業施設が整備済み。
Q. 長田・須磨区エリアの主な入居者層は？
A. 長田・須磨区エリアは外国人・高齢者中心が中心です。主なターゲットは単身の外国人居住者、高齢者世帯です。
Q. 長田・須磨区エリアの想定利回りは？
A. 長田・須磨区エリアの想定表面利回りは8〜12%程度です。物件価格帯は400万〜1,200万円、想定家賃帯は3.5万〜6万円。
Q. 長田・須磨区エリアの投資で注意すべき点は？
A. 人口減少が顕著で将来的な賃貸需要の縮小リスクがある また、物件の老朽化が進んでおり修繕費用の見極めが重要
Q. 長田・須磨区エリアの交通アクセスは？
A. JR新長田駅・地下鉄長田駅から三宮まで約15分
Q. 長田・須磨区エリアはどんな投資家に向いている？
A. 一棟アパート・区分マンションを検討している方、外国人・高齢者中心をターゲットにした運用を考えている方に適しています。アクセス評価○、将来性△のエリアです。
関連コラム
投資に役立つ用語
辞
表面利回り年間家賃収入を物件購入価格で割った数値。経費を考慮しないため、物件比較の第一段階として使われる。「グロス利回り」とも呼ばれる。
辞実質利回り年間家賃収入から管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた金額を、物件購入価格＋諸費用で割った数値。表面利回りより実態に近い収益性を示す。「ネット利回り」とも呼ばれる。
辞NOI（純営業収益）Net Operating Incomeの略。家賃収入から運営経費（管理費・修繕費・固定資産税など）を差し引いた純粋な営業収益。借入金の返済は含まない。物件の収益力を比較する際の基本指標。
辞キャッシュフロー家賃収入からローン返済・管理費・税金などすべての支出を差し引いた、手元に残る現金の流れ。プラスであれば手残りがあり、マイナスであれば持ち出しが発生している状態。
辞キャップレートCapitalization Rateの略。NOI（純営業収益）を物件価格で割った還元利回り。不動産の収益性とリスクを反映する指標で、収益還元法の基礎となる。
辞積算価格土地の価格と建物の再調達価格（同じ建物を新築した場合の費用）から減価償却分を差し引いて算出する不動産評価額。金融機関が担保評価に使用することが多い。
長田・須磨区の投資に役立つツール
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アクセス ○将来性 △