ツール活用ガイド

分析の前に、その物件価格が割高でないかを相場から確認します。取引事例検索で近隣の実際の成約事例を調べ、地価ヒートマップで坪単価の水準を把握すれば、提示価格が妥当かどうかの当たりがつきます。割高な物件は、後段でどれだけ精緻に計算しても収益が伸びません。

物件価格と年間家賃収入を入力し、表面利回りと実質利回りを計算します。表面利回りは投資効率のおおまかな目安、実質利回りは経費を差し引いた現実に近い指標です。両方を見ることで、表面利回りの高さに惑わされない判断ができます。

利回りだけでは分からない、毎月の手残り（キャッシュフロー）を計算します。ローン返済額・管理費・修繕費・税金などすべての支出を差し引いた実質的な収支を把握できます。利回りが高くても、返済負担が重ければ手残りは赤字になり得ます。

借入額・金利・返済期間を入力して、月々の返済額と総返済額（元利均等返済）を確認します。金利を1%上げたケースも試算し、将来の金利上昇に耐えられるかを検証しておきましょう。

DSCR（Debt Service Coverage Ratio：返済余裕率）は、純営業収益（NOI）が年間ローン返済額の何倍あるかを示す指標です。金融機関も融資審査で重視します。値が大きいほど返済に余裕があり、空室や家賃下落が起きても返済を続けやすくなります。

不動産投資の手取りは税引後で決まります。建物の減価償却費は実際の支出を伴わない経費として課税所得を圧縮するため、保有中のキャッシュフローを左右します。減価償却シミュレーターで毎年の償却額を、確定申告シミュレーター（/tools/tax-simulator）でおおよその所得税・住民税を見積もりましょう。

投資の最終的な成否は売却時に決まります。保有期間ごとの売却シミュレーションを行い、保有中のキャッシュフロー累計と売却損益を合算したトータルリターンを確認しましょう。譲渡所得には所有期間に応じた税率がかかります。