AI評価で掘り出し物件が見つかるAI評価で掘り出し物件が見つかる
不動産投資で扱う物件は、建物の「タイプ」と「構造」によって性格が大きく変わります。このページではアパートvsマンション、木造vsRC造vs鉄骨造という建物そのものの比較軸を、初期費用・利回り傾向・リスク・管理の手間・法定耐用年数・融資の受けやすさの6項目で整理しました。なお、新築vs中古・都心vs地方・一棟vs区分といった投資スタイル（新旧・立地・規模）の比較は「比較ガイド」で扱っています。表に示す利回りや費用の幅はあくまで一般的な傾向であり、実際の数値は物件・エリア・時期によって大きく異なります。
アパート（木造・軽量鉄骨造）とマンション（RC造・鉄骨造）は、建物タイプの代表的な2つの選択肢です。建物の規模や構造に由来する特性を理解し、自分の投資方針に合った物件を選びましょう。
| 項目 | アパート | マンション |
|---|---|---|
| 初期費用 | 比較的低い（数千万円〜） | 高い（数千万〜数億円） |
| 利回り | 高め（7〜10%程度） | やや低め（5〜8%程度） |
| リスク | 修繕頻度が高い・災害に弱い | 大規模修繕費が高額 |
| 管理の手間 | 中程度 | やや多い（設備が多い） |
| 耐用年数 | 木造22年・軽量鉄骨27年 | RC47年・鉄骨34年 |
| 融資の受けやすさ | 耐用年数が短く融資期間に制限 | 長期融資を組みやすい |
建物の構造は法定耐用年数・融資条件・修繕費用に大きく影響します。それぞれの構造の特徴を理解し、投資戦略に合った構造を選択することが重要です。なお法定耐用年数は用途や鉄骨の厚みによっても変わり、住宅用の場合、木造22年・鉄骨造（骨格材厚4mm超の重量鉄骨）34年・RC造47年が目安です。軽量鉄骨造は肉厚により19〜27年と幅があります。
| 項目 | 木造 | RC造 | 鉄骨造 |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 最も安い | 最も高い | 中程度 |
| 利回り | 高め | 低め | 中程度 |
| リスク | 劣化・災害リスク高 | 大規模修繕費が高額 | 錆び・劣化に注意 |
| 管理の手間 | 修繕頻度が高い | 設備点検が多い | 中程度 |
| 耐用年数 | 22年 | 47年 | 34年（重量鉄骨） |
| 融資の受けやすさ | 融資期間が短い | 長期融資が可能 | 中程度の融資期間 |
アパート（木造・軽量鉄骨造）は初期費用を抑えやすく利回りも高めの傾向ですが、耐用年数が短く融資期間に制限がかかりやすい点に注意が必要です。マンション（RC造・鉄骨造）は価格が高い反面、長期融資を組みやすく建物の耐久性も高い傾向です。自己資金の規模や融資方針に応じて選ぶとよいでしょう。
金融機関は法定耐用年数を基準に融資期間を設定するため、耐用年数が長いRC造（47年）は長期融資が組みやすく、木造（22年）は融資期間が短くなりがちです。ただし築年数が浅い木造でも十分な融資期間を確保できる場合があります。
法定耐用年数が短い木造などは融資期間が短くなりやすい一方で、減価償却を短期間に多く計上できるため、所得状況によっては節税面でメリットになる場合もあります。耐用年数の長短は一概に有利・不利と言えず、融資・キャッシュフロー・税務のバランスで判断することが大切です。
新築vs中古、都心vs地方、一棟vs区分といった投資スタイル（新旧・立地・規模）の比較は、別ページの「比較ガイド」で詳しく扱っています。このページは建物の構造・タイプそのものの比較に特化しているため、あわせてご覧いただくと選択の全体像をつかみやすくなります。