相続対策として語られることの多い「タワーマンション節税」は、相続税の評価額と市場価格(時価)の乖離を利用した手法として知られてきました。しかし、この手法をめぐっては評価を否認する司法判断が示され、さらに評価ルール自体の見直しも進みました。本稿では、財産評価基本通達の総則6項という例外規定を軸に、なぜタワマン節税にリスクが伴うのか、投資家が押さえるべき視点を整理します。
タワマン節税の基本構造
相続税では、不動産の評価額を原則として財産評価基本通達に基づいて算定します。不動産の評価は次の基礎により算定するため、算定される評価額は実際の市場価格よりも低くなる傾向があります。
タワーマンションの高層階は、市場では眺望や希少性を反映して高値で取引される一方、通達による評価では面積などを基礎とするため、時価との差が特に大きくなりやすいとされてきました。
この評価額と時価の乖離を使い、現金で保有するより不動産に換えた方が相続税の課税対象額を圧縮できる、という発想がタワマン節税の核心です。借入を併用してさらに圧縮を図る例もみられました。
総則6項という例外規定
財産評価基本通達には、通達の定めによって評価することが「著しく不適当」と認められる場合には、国税庁長官の指示を受けて評価する、という趣旨の総則6項が置かれています。これは、通達どおりの形式的な評価が実態と大きくかけ離れ、課税の公平を損なうような場合に、例外的に通達によらない評価を可能とする規定です。
つまり、形式的に通達に従って低い評価額を算出していても、その実態が著しく不適当と判断されれば、より時価に近い評価へと是正されうるのです。タワマン節税が常に額面どおりに通用するわけではない、という不確実性の根拠がここにあります。
司法判断が示した警鐘
この総則6項の適用が争われた事案で、最高裁判所は、通達評価と時価との間に著しい乖離があるなど特段の事情がある場合には、通達によらない評価を行っても租税負担の公平に反しないとして、課税当局による評価是正を適法と判断しました。被相続人が高齢で多額の借入を行い不動産を取得した経緯など、租税回避の意図がうかがわれる事情も考慮されました。
この判断は、評価額と時価の乖離だけでなく、取得の経緯や目的を含めて総合的に判断されうることを示した点で重要です。極端な節税スキームは、形式が整っていても否認されるリスクを免れないことが、実際の司法判断として明確になりました。
評価ルールの見直しと現在地
こうした流れを受け、居住用の区分所有財産については、相続税評価の見直しも行われました。市場価格との乖離を一定の補正率で調整し、評価額が時価に対して過度に低くならないようにする仕組みが導入された経緯があります。これにより、高層階を中心とした極端な乖離は従来より縮小する方向にあります。
投資家としては、評価ルールは固定的なものではなく、実態との乖離が問題視されれば見直されうるという前提に立つ必要があります。過去に有効とされた手法が、将来も同じ効果を持つとは限りません。
借入併用スキームに伴う注意
タワマン節税では、不動産の取得に多額の借入を組み合わせ、相続財産から債務を控除することでさらに課税対象額を圧縮しようとする例がみられました。借入そのものは正当な資金調達手段ですが、相続の直前に高齢の被相続人が多額の借入で不動産を取得し、相続後ほどなく売却するといった一連の流れは、租税回避の意図を強く推認させる事情となりえます。
司法判断でも、こうした取得の経緯や前後の事情が総合的に考慮されました。形式的に借入と取得を組み合わせれば必ず効果が得られるという単純な話ではなく、実態が伴わないスキームほど否認のリスクが高まります。借入を活用する場合でも、その物件を長期にわたり保有・運用する合理的な事業目的があるかどうかが、判断の分かれ目になります。節税の数字だけを追い、出口や運用の実態を欠いた取得は、後から前提が覆る危うさを抱えていることを理解しておきたいところです。
投資判断への示唆
重要なのは、節税効果のみを目的に物件を取得する姿勢のリスクを理解することです。賃貸需要や収益性、資産としての健全性が伴わない取得は、評価是正やルール変更によって前提が崩れたときに、本来の資産価値だけが残ります。タワーマンション自体が投資対象として不適切という意味ではなく、節税効果に過度に依存した判断が脆いということです。
相続を見据えるなら、評価圧縮の一点張りではなく、収益性・流動性・将来の評価変更リスクまで含めて総合的に設計することが欠かせません。具体的には、次のような視点を併せ持つことが望ましいといえます。
- 賃貸需要が見込めるエリアか
- 長期保有に耐える資産か
- 相続後に売却するとしても無理のない価格で換金できるか
評価ルールや司法判断の動向は専門性が高い領域であり、不確実性が大きいと感じる場合は、税理士など専門家に相談しながら方針を固めるのが堅実です。制度の趣旨と司法判断の方向性を踏まえ、過度なスキームに依存しない資産形成を心がけたいものです。