土砂災害警戒区域の収益物件｜特別警戒区域の建築制限と融資・売却への影響

収益物件の購入を検討していて、ハザードマップ上で土砂災害の区域に重なっていると気づいたとき、「もう候補から外すべきか」と迷う方は少なくありません。結論から言うと、区域に入っていること自体が即「買えない物件」を意味するわけではありません。ただし、イエローゾーンとレッドゾーンでは法的な意味が大きく異なります。この記事では、土砂災害防止法に基づく区域の中身と、購入・融資・売却・保有の場面で確認したい点を整理します。

イエローゾーンとレッドゾーンの違い

土砂災害防止法（e-Gov 法令検索）は、土砂災害から住民等の生命・身体を守るため、危険のある区域を指定する仕組みを定めています。

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）: 土砂災害が発生した場合に住民等の生命・身体に危害が生ずるおそれがある区域で、政令の基準に該当するものを都道府県知事が指定します（第7条第1項）
• 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）: 警戒区域のうち、建築物に損壊が生じて住民等に著しい危害が生ずるおそれがある区域です。開発行為の制限と、居室を有する建築物の構造規制が必要なものを知事が指定します（第9条第1項）

つまり、レッドゾーンはイエローゾーンの内側にある、より危険度の高い区域という関係です。警戒区域では危険の周知と警戒避難体制の整備が中心になります。特別警戒区域では、これに加えて開発規制と建築物の構造規制がかかります。詳しい整理は国土交通省の資料でも確認できます。

投資家にとっての要点は、イエローゾーンは主に「情報とソフト対策」、レッドゾーンは「土地利用と建物そのものへの規制」という違いです。同じ「土砂災害の区域」でも、収益計画への影響はレッドゾーンのほうがはるかに重くなりやすいと考えておくのが安全です。

特別警戒区域で何が制限されるのか

レッドゾーンの制限は、大きく開発行為と建築物の二つに分かれます。

開発行為の許可

特別警戒区域内で、制限用途の開発行為をする者は、知事の許可が必要です（第10条第1項）。制限用途とは、住宅（自己居住用を除く）や、防災上の配慮を要する方が利用する社会福祉施設・学校・医療施設など、政令で定めるものです。非常災害の応急措置など、政令で定める行為は除かれます。

賃貸用の住宅は「自己居住用」ではないため、収益目的で新たに宅地を造成したり、分譲・賃貸向けの住宅を建てる目的の開発をしたりする場合は、許可の対象になり得る点に注意が必要です。この許可は、対策工事の計画が政令の技術的基準に適合すると知事が判断した場合に限られます。「申請すれば通る」類の手続きではありません。

建築物の構造規制

居室を有する建築物については、土石等の衝撃に対して安全な構造であることが求められます。構造耐力の基準は政令で定められます（第24条）。さらに、特別警戒区域内の居室を有する建築物は、都市計画区域の外であっても建築基準法の建築確認の対象になります（第25条）。

この結果、レッドゾーン内で建て替えや大規模な改修を考える場合、通常より構造面の対応が必要になる可能性があります。具体的な内容は個別の計画ごとに異なるため、設計者や自治体の窓口で確認するのが確実です。

購入前に確認すべきこと

区域の指定は、都道府県が公示する図面や、自治体・都道府県の公開地図で確認できます。ここで大切なのは、敷地のどこが区域に入っているかと建物がどこにあるかを分けて見ることです。敷地の一部だけが区域にかかる場合もあれば、建物は区域外でも、擁壁や進入路が区域にかかる場合もあります。

購入前のチェックは、次の順で進めると整理しやすくなります。

1. 都道府県・自治体の公開地図で、対象地が警戒区域・特別警戒区域のどちらに該当するかを確認する
2. 区域に入る範囲が、敷地全体か一部か、建物にかかるかを確認する
3. 重要事項説明で、区域に関する説明があるかを確認する
4. 建て替え・増築・用途変更の予定がある場合、事前に自治体へ制限の内容を確認する

重要事項説明については、宅地建物取引業法第35条第1項第14号に基づき、説明事項が省令で定められています（e-Gov 法令検索）。土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明する趣旨の改正が国土交通省の資料に示されています（国土交通省の資料）。なお、特別警戒区域が説明対象かどうかの個別の扱いは、ここでは断定できません。仲介会社に、区域の指定状況をどう説明するのか、書面で確認してもらうとよいでしょう。

融資・売却・保有への影響

区域の指定は、お金の面でも無視できない論点になります。ただし、金融機関の判断は機関ごと・案件ごとに異なり、「イエローなら通る」「レッドなら通らない」といった一律の基準があるわけではありません。

• 融資: 担保評価や融資姿勢に影響する可能性があります。特に建物の構造や再建築の可否が絡むレッドゾーンでは、慎重に見られる場合があります。事前に複数の金融機関へ相談するのが現実的です
• 売却: 将来の買い手も同じ区域確認を行います。買い手の層や融資の付きやすさに影響し、出口で苦労する可能性があります。購入時点で出口を想定しておきたいところです
• 保有: 災害リスクに備えて保険の内容を見直す必要があります。入居者の安全確保や、避難経路の周知といった運営面の配慮も重要です

特にレッドゾーンは、建て替え時の構造規制が将来の再建コストに響く可能性があります。購入価格が安く見えても、出口と再建の制約を含めて採算を考える視点が欠かせません。

判断のポイントと注意点

最後に、区域に関わる物件の判断で押さえておきたい点をまとめます。

• 区域の指定状況は、必ず公的な地図・公示で最新のものを確認する
• イエローは周知・避難体制が中心、レッドは開発規制と建築物の構造規制が加わると理解する
• 敷地・建物・進入路のどこが区域にかかるかを分けて見る
• 融資・売却への影響は個別性が高いため、金融機関や専門家に事前確認する
• 価格の安さだけで判断せず、出口と再建の制約まで含めて検討する

なお、区域外であっても土砂災害のリスクがゼロになるわけではありません。区域の指定は調査が進むたびに見直されることがあります。また、地盤や液状化といった別の観点のリスクも、併せて確認が必要です。区域の中身を理解したうえで、自分の投資方針に合うかを冷静に見極めてください。

個別の物件の法的な扱いや建築の可否は、自治体や弁護士・建築士・宅地建物取引士などの専門家にご確認ください。