築古物件の利回り計算：隠れた修繕費を見極める方法｜表面利回り20%の罠

築古物件の「表面利回り」の落とし穴

不動産ポータルサイトで「利回り18%」と表示されている築30年のアパートは、初心者投資家にとって「お得な物件」に見えます。

しかし、この「表面利回り」には、大きな落とし穴があります。

表面利回りの計算式の問題

表面利回り = 年間賃料 ÷ 購入価格 × 100

この計算式には、運営費用が含まれていません。

例：築30年、1,500万円のアパート

• 月家賃：10万円 × 4室 = 40万円
• 年間賃料：480万円
• 表面利回り = 480万円 ÷ 1,500万円 = 32%

一見、素晴らしい物件に見えます。しかし、現実の費用は：

• 管理費：月4万円（年48万円）
• 修繕費：年60万円（築古のため）
• 固定資産税：年30万円
• 保険料：年3万円
• 実運営費計：年141万円

実利回りの計算

営業利益ベースの実利回りは：

営業利益 = 年間賃料 - 運営費用 = 480万円 - 141万円 = 339万円 実利回り = 339万円 ÷ 1,500万円 = 22.6%

表面利回り32%と実利回り22.6%で、10%近い乖離があります。

さらに、「隠れた修繕費」を加味すると、実利回りは15～18%に低下します。

築古物件の修繕費実態を把握する方法

1. 第三者建築診断を実施する

物件購入前に、建築士による詳細診断（インスペクション）を行うことが必須です。

費用：5～10万円（大規模物件）

診断項目：

• 屋根・外壁の劣化度
• 防水シート・コーキングの状態
• 基礎・躯体のひび割れ
• 配管・配線の老朽化度（更新時期の予測）
• 建物全体の耐用年数予測

診断結果の読み方

• 「5年以内に修繕が必要」：確度95%（ほぼ確実）
• 「5～10年以内に修繕が必要」：確度70%（計画立案が必須）
• 「10年以上大丈夫」：確度50%（予測の信頼度は低い）

2. 建物管理台帳・修繕履歴の確認

売主から「過去10年の修繕実績」を取得し、実際に何にいくら使われたかを確認します。

修繕履歴の読み方

過去の平均修繕費が年50万円なら、今後も同程度を見積もるべきです。

3. 設備の「法定耐用年数」を確認

各設備の最後の交換時期から、今後の交換時期を予測します。

主要設備の耐用年数

• 屋根・外壁：20～25年
• 防水シート：15～20年
• 給湯器：10～15年
• エアコン：10～13年
• 配管・配線：20～30年（古い建物は交換リスク高）
• 外装タイル：30年（浮き・落下のリスク）

例：築30年の物件

• 最終外壁塗装：5年前（築25年時）→ 次の塗装は築30年時点で「今すぐまたは数年内」
• 屋根：30年前＝交換が必須（即座に150万円～200万円が必要）

修繕費の「正確な見積もり」を作成する

年間修繕費の目安計算

多くの物件で「年間修繕費 = 建物価格の1%」が使われます。これは保守的な目安ですが、築古物件は異なります。

築古物件の修繕費見積もり方法

1. 過去5年の実績から平均を算出

   • 年50万円が実績なら、その額を採用

2. 今後必要な修繕を「時系列」で計画する

   • 2026年：屋根葺替（150万円）
   • 2027年：外壁塗装（80万円）
   • 2028年：給湯器交換×4台（60万円）
   • 3年合計：290万円 ÷ 3年 = 年96万円

3. 「通常修繕」と「資本的支出」を区別する

修繕費分類：修繕費 vs 資本的支出

税務上、「修繕費」と「資本的支出」は異なる扱いになります。

修繕費（全額その年の経費）

• 現状回復：床のキズ補修、クロス張替え
• 小規模な設備交換：蛇口・ドアノブ交換
• 保守的な修理：雨樋の修理、フェンス補修

資本的支出（減価償却対象、複数年に分散）

• 屋根・外壁の大規模修繕
• 給湯器・エアコンなど設備の全交換
• 配管・配線の全面更新
• 間取り変更・増築

修繕費分類の細かい判定は税理士に相談すべきですが、「大規模・長期資産価値向上」なら資本的支出の可能性が高いです。

実物件での利回り再計算事例

ケース1：築35年、1,200万円のアパート（表面利回り24%）

基本スペック

• 構造：木造
• 賃料：月35万円（4室 × 8.75万円）
• 年間賃料：420万円
• 空室率：10%（年間実収：378万円）

運営費見積もり

今後5年の大規模修繕計画

• 2026年：屋根葺替（120万円）
• 2027年：給湯器×4台交換（60万円）
• 2028年：外壁塗装（70万円）
• 5年合計：250万円 ÷ 5年 = 年50万円

実運営費計：102.4万円 + 50万円 = 152.4万円

実利回り計算

• 営業利益：378万円 - 152.4万円 = 225.6万円
• 実利回り = 225.6万円 ÷ 1,200万円 = 18.8%

表面利回り24%から、実利回りは18.8%へ低下しました。それでも「18～20%は優良」と判定される利回りです。

ケース2：築40年、1,000万円のアパート（表面利回り28%）

基本スペック

• 構造：木造2階
• 賃料：月280万円（4室 × 7万円）
• 年間賃料：336万円
• 空室率：15%（年間実収：285.6万円）

運営費見積もり

重要：今後の大規模修繕計画

• 2026年：屋根葺替（100万円） |
• 2027年：外壁改修（100万円） |
• 2028年：配管全交換（80万円） |
• 2029年：給湯器×4台（60万円） |
• 4年合計：340万円 ÷ 4年 = 年85万円 |

実運営費計：50万円 + 85万円 = 135万円

実利回り計算

• 営業利益：285.6万円 - 135万円 = 150.6万円
• 実利回り = 150.6万円 ÷ 1,000万円 = 15%

表面利回り28%から、実利回りは15%へ大幅低下。しかし、それでも「15%は堅実」な利回りです。

ただし、修繕計画を怠ると、実利回りはさらに低下します。

よくあるミスと対策

ミス1：「現在の修繕費」をそのまま採用する

築古物件の現在の修繕費が「年10万円」でも、それは「運がいい」だけかもしれません。

今後5年で大規模修繕が必要になる可能性が高いです。

対策

• 建築診断結果から、向こう5～10年の修繕計画を作成
• 保守的に「年100万円」程度を見積もる

ミス2：「屋根・外壁は数年後」と先送りする

屋根・外壁の修繕を後回しにすると、漏水→躯体腐食→修繕費増加の負の連鎖に入ります。

最初から「購入1～2年以内に屋根・外壁修繕必須」と見積もるべきです。

対策

• 築25年以上なら、「購入後すぐに屋根修繕予算100万円」を計上
• 修繕を先延ばしする利回り計算は、銀行が許可しません

ミス3：「修繕費を年5%削減できる」という根拠のない楽観論

「この物件は築古だが、丁寧に維持管理したので修繕費は少なくて済む」という主張は、多くの場合根拠がありません。

建物劣化は「時間経過」に比例するため、管理の質では阻止できません。

対策

• 修繕費見積もりは「建築診断」「過去実績」に基づく
• 根拠のない楽観論は、銀行審査で落ちます

利回り計算の実務チェックリスト

築古物件を検討する際、以下をチェックしてから購入判断すること。

• □ 第三者建築診断を実施したか
• □ 過去10年の修繕履歴を確認したか
• □ 向こう5～10年の修繕計画を作成したか
• □ 屋根・外壁・防水の状態を診断で確認したか
• □ 配管・配線の交換時期を把握したか
• □ 実運営費（修繕含む）ベースの利回りを再計算したか
• □ その利回りで融資が通るか確認したか

まとめ

築古物件の「表面利回り」は、隠れた修繕費により大幅に低下します。実利回り15～18%程度が現実的な目安です。建築診断・修繕計画を通じて、正確な修繕費を見積もり、銀行が納得する保守的な利回り計算をすることが、長期的な投資成功の鍵です。