借地権付き物件への不動産投資｜メリットとリスクを正しく理解する

借地権付き物件とは

借地権付き物件とは、土地を所有せず借りた状態で、その上に建てられた建物を所有する形態の物件です。土地の所有権は地主にあり、建物の所有者は地主に地代を支払いながら土地を利用します。

不動産投資において借地権付き物件は、土地の購入費用が不要なため所有権物件に比べて取得価格が大幅に安くなります。その結果、表面利回りが高くなる点が最大の特徴です。一方で、借地特有の制約やリスクを正しく理解しておく必要があります。

借地権の種類と特徴

旧借地権（旧法借地権）

1992年の借地借家法施行前に設定された借地権は旧借地法が適用されます。旧借地権の最大の特徴は、借地人の権利が非常に強い点です。契約期間が満了しても、地主に正当事由がなければ更新を拒否できないため、実質的に半永久的に土地を使い続けることができます。

投資対象としては、権利の安定性が高いためリスクは比較的低いといえます。ただし、地代の値上げ交渉や更新料の支払いなど、地主との関係性が経営に影響する点は考慮が必要です。

普通借地権（新法借地権）

1992年以降に設定された借地権で、当初の存続期間は30年以上、最初の更新は20年以上、以後の更新は10年以上と定められています。旧借地権と同様に、地主に正当事由がなければ更新拒否はできないため、借地人の立場は比較的安定しています。

定期借地権

定期借地権は契約で定めた期間が満了すると確実に土地が返還される借地権です。更新がないため、残存期間が短くなるにつれて資産価値は減少していきます。

一般定期借地権の場合、存続期間は50年以上に設定されます。残存期間が十分にある場合は投資対象として検討できますが、残存期間が短くなると出口戦略が著しく限定されます。

借地権付き物件の投資メリット

取得価格の安さと高利回り

借地権付き物件は、同等の所有権物件と比較して取得価格が概ね6割から7割程度になることが多いです。土地代が不要なぶん投資額を抑えられるため、同じ家賃収入であれば利回りは所有権物件を上回ります。

固定資産税・都市計画税の負担が小さい

土地の固定資産税と都市計画税は地主が負担します。借地人が負担するのは建物部分の税金のみです。これにより、保有コストが所有権物件よりも低く抑えられ、実質的なキャッシュフローが改善します。

相続税評価額の圧縮

相続の場面では、借地権付き建物は所有権付き建物よりも評価額が低くなる傾向があります。これにより相続税の負担を軽減できる場合があります。

借地権付き物件の投資リスク

地代の負担

毎月の地代は経費として計上できますが、家賃収入からの控除項目となるため実質利回りを押し下げます。地代の相場は固定資産税・都市計画税の3倍から5倍程度とされていますが、個別の契約により異なります。

また、地主から地代の値上げを請求される可能性があります。周辺の地価上昇や固定資産税の増加を理由に値上げ交渉が行われた場合、応じなければ調停や訴訟に発展するケースもあります。

地主の承諾が必要な場面

借地権付き物件では、売却（借地権の譲渡）、建て替え、大規模なリフォームを行う際に地主の承諾が必要になることが一般的です。承諾が得られない場合は裁判所に許可を求めることもできますが、手続きに時間とコストがかかります。

承諾料の相場は、借地権の譲渡で借地権価格の10パーセント程度、建て替えで更地価格の3パーセントから5パーセント程度とされていますが、これはあくまで目安であり、地主との交渉次第で変わります。

融資条件の不利

借地権付き物件は所有権物件に比べて担保評価が低く、金融機関から融資を受ける際に不利になります。融資期間が短くなる、自己資金の割合が多く求められる、金利が高く設定されるといった制約を受ける可能性があります。

出口戦略の制約

売却時に地主の承諾料が必要になるほか、借地権付き物件は買い手が限定されるため流動性が低い傾向にあります。売却に時間がかかる、または所有権物件に比べて売却価格が低くなるリスクを考慮しておく必要があります。

購入前に確認すべきポイント

借地権付き物件を検討する際には、以下の項目を必ず確認してください。

• 借地契約の内容を精査します。借地権の種類（旧法・新法・定期）、残存期間、地代の額と改定条件、更新料の有無と金額、承諾料の取り決めなど、契約書の内容を隅々まで確認しましょう。
• 地主との関係性も重要な判断材料です。過去にトラブルがなかったか、地主の属性（個人か法人か）、地主の相続が発生した場合の影響などを前所有者や管理会社にヒアリングしておきましょう。
• 地代と利回りの関係を正確に計算します。表面利回りだけでなく、地代、承諾料の将来的な支払い見込み、更新料を含めた実質利回りを投資ツールで試算してください。
• 出口戦略の実現可能性を事前に検討します。借地権の売却に地主が協力的かどうか、底地と合わせた売却（共同売却）の可能性があるかなど、出口の選択肢を複数検討しておくことが重要です。

まとめ

借地権付き物件は取得価格の安さと高利回りが魅力ですが、地代の負担、地主との関係、融資条件の不利、出口戦略の制約など、所有権物件にはないリスクを抱えています。

借地権の種類と契約内容を正しく理解し、地代を含めた実質的な収支と出口戦略を慎重に検討したうえで投資判断を行ってください。借地権物件への投資は、リスクを許容できる投資家にとって有効な選択肢となります。収益物件を探す際には、これらのポイントをチェックリストとして活用することをおすすめします。