賃貸住宅や居住用のマンションを貸している場合、入居者が部屋を事務所や店舗として使っていたという事態が起きることがあります。見た目には気づきにくく、近隣からの苦情や来客の多さで初めて分かるケースも少なくありません。この記事では、居住用の物件が事務所などに使われていることが分かったときに、何を確かめ、どの順番で対応するかを整理します。
居住用の物件を事務所に使われると何が問題になるのか
建物には、建築基準法上の用途というものがあります。建物が住宅として建てられ、その用途で確認を受けている場合、用途地域の制限や建物の防火・避難の基準は、住宅としての使い方を前提にしています。そこに事務所や店舗として不特定多数が出入りする使い方が加わると、前提が変わってしまいます。
また、火災保険や賠償責任保険は、契約時の用途を前提に引き受けられています。用途が変わったことを申告していない場合、保険金の支払いで問題が生じることもあります。貸主にとっては、建物の安全と資産の保全に直接関わる問題です。
契約上の用法遵守義務をどう考えるか
民法では、借りた物を契約や物の性質で定まった用法に従って使う義務が借主に定められています。賃貸借契約の中で居住用と定めている場合、事務所として使うことは、この用法に従っていない使い方に当たる可能性があります。
ただし、用法違反があったからといって、すぐに契約を解除できるわけではありません。裁判例では、用法違反が貸主と借主の信頼関係を壊すほど重大かどうかが判断の中心になるとされています。使い方の程度、近隣への影響、是正に応じるかどうかなどを総合的に見るのが特徴です。
そのため、契約書に事業目的での使用を禁止する条項を入れておくことが、事前の予防として重要です。
発覚したときに確認すること
用途違反を疑ったときは、感情的に動く前に事実を確かめることが先です。確認の例として次のようなものがあります。
- 表札、看板、郵便受けの名称が事業名になっていないか
- 来客や配送が頻繁に出入りしていないか
- 近隣からの苦情や問い合わせが入っていないか
- 入居者が事業の届出や登記を住所で行っていないか
- 管理会社が立ち会いや現地確認で何を見ているか
確認した内容は、日付と写真を添えて記録しておきます。推測だけで入居者を問い詰めると、後に事実と違っていた場合に貸主の立場が悪くなります。
是正を求める手順
是正を求めるときは、段階を踏むのが一般的です。最初は電話や面談で事実を確かめ、用途を居住用に戻すよう口頭で伝えます。改善がなければ、書面で是正を求め、期限を明記します。
書面は、どの使用が契約に反するのか、いつまでに改めてほしいのかを具体的に書くことが大切です。内容証明郵便を使うと、送付の事実と内容の記録が残るため、後の交渉や手続きで役立ちます。無断転貸への対応と同様に、事実の記録と書面での通知を重ねていく考え方が基本です。
是正に応じない場合や、使用が明らかに続く場合は、契約の解除を検討します。ただし、解除の可否は個別の事情で変わるため、この段階で弁護士に相談してから動くことをおすすめします。
解除を急がない理由
解除を急ぐと、入居者から「事業を営んでいた事実はない」「説明を受けていない」と反論されることがあります。その結果、明け渡しまでに時間と費用がかかることも少なくありません。
また、用途違反を理由とする明け渡しは、入居者の生活への影響も大きいため、裁判所は慎重に判断する傾向があります。記録が十分でないと、貸主が不利になる場面が出てきます。
次の募集で同じことを防ぐ
再発を防ぐには、募集段階で用途を明確にしておくことが効果的です。募集図面と契約書に「居住専用」と明記し、事業利用の禁止を特約として入れます。入居時の説明でも、事務所や店舗としての利用が認められないことを口頭で伝え、説明したことを記録しておきます。
契約後も、定期的な現地確認や、管理会社との情報共有を続けることが大切です。
管理会社と役割を分けて動く
用途違反の対応は、貸主、管理会社、弁護士のそれぞれが担う役割を分けると進めやすくなります。現地の確認や入居者との日常的なやり取りは管理会社が担い、事実の整理と書面の作成、解除の判断は弁護士に相談するという分担が一般的です。
建物の用途や用途地域の制限は、自治体の建築指導や都市計画を担当する窓口で確かめられる場合があります。自分の物件がどの地域に当たり、その建物にどの用途が想定されているかを把握しておくと、入居者との話し合いで根拠を示しやすくなります。
管理会社には、確認の結果と対応の経過を都度共有してもらい、貸主がすべての記録を一元的に持てる状態を作っておくことが大切です。
まとめ
居住用の物件が事務所として使われていた場合、問題は建物の安全、保険、契約の信頼関係にまたがります。対応の基本は、事実を確かめて記録すること、書面で是正を求めること、そのうえで解除の判断を慎重に行うことです。
最初から用途を明確にした契約を作っておけば、トラブルの多くは防げます。個別の判断が必要な場合は、弁護士や管理会社に相談しながら進めてください。