個人間売買とは何か｜仲介を挟む取引との違い
収益物件の取引は通常、宅地建物取引業者（不動産会社）が売主・買主の間に入り、重要事項説明や契約書作成、決済の立会いまでを担う「仲介取引」が一般的です。これに対し「個人間売買」は、売主と買主が不動産会社を介さずに直接交渉し、契約から引き渡しまでを進める取引形態を指します。
親族間での物件承継、知人同士のオーナーチェンジ、投資家コミュニティ内での物件の譲り合いなど、当事者同士がすでに信頼関係を持っているケースで選ばれることが多い方法です。近年はSNSや投資家向けの情報交換の場が広がったことで、面識のない投資家同士が個人間売買に近い形で交渉するケースも見られるようになっています。
個人間売買のメリット｜コスト削減と柔軟な条件交渉
個人間売買の最大の魅力は、仲介手数料が発生しない点です。宅建業法上、仲介手数料には上限額の規定がありますが、個人間売買であればこの費用そのものが不要になり、売主・買主双方の手取りやコスト負担を圧縮できます。
加えて、契約条件を当事者同士で自由に設計できる点も特徴です。決済時期の調整、家賃精算の方法、残置物の取り扱い、既存入居者への説明タイミングなど、仲介会社の標準フォーマットに縛られず、双方が納得する形で細部を詰めやすくなります。特にオーナーチェンジ物件では、賃貸借契約の承継や敷金の引き継ぎといった実務を、当事者が直接すり合わせられる柔軟性がメリットになります。
個人間売買に潜むリスク｜契約不備・重要事項説明の欠如
一方で、個人間売買には見過ごせないリスクがあります。第一に、宅建業者が仲介する取引で義務づけられている重要事項説明が行われないため、境界の状況、越境物の有無、接道条件、既存の賃貸借契約の内容、修繕履歴といった物件の重要情報が、買主に十分に伝わらないまま契約が進んでしまう危険があります。
第二に、契約書の記載不備によるトラブルです。手付解除の期限、契約不適合責任の範囲と期間、公租公課の精算方法、境界確定の有無などを曖昧にしたまま契約書を作成すると、引き渡し後に想定外の負担や紛争が生じやすくなります。個人間売買では、こうした条項を専門家のチェックなしに作成してしまうケースが少なくありません。
第三に、決済実務のリスクです。所有権移転登記と代金決済を同時に安全に行う仕組み（司法書士による本人確認・書類確認を伴う決済）を自前で組み立てる必要があり、代金だけ支払って登記が滞る、逆に登記だけ先行してしまうといった事態を防ぐ体制づくりが欠かせません。
個人間売買を安全に進めるための実務ステップ
リスクを抑えつつ個人間売買を進めるには、仲介会社を使わない代わりに、要所要所で専門家を活用する体制を組むことが現実的です。
まず、契約書は不動産取引に詳しい弁護士や司法書士に作成・レビューを依頼し、契約不適合責任の範囲、手付解除条項、公租公課精算、賃貸借契約の承継条件を明記します。次に、物件調査については、登記簿謄本・公図・建物図面に加え、可能であれば既存入居者の賃貸借条件や滞納履歴を書面で確認し、口頭説明に頼らないようにします。決済は司法書士に依頼し、本人確認と登記書類の確認を経たうえで、代金決済と所有権移転登記の申請を同時進行させる「立会い決済」の形をとるのが安全です。
さらに、境界や越境物についても、可能であれば事前に測量図や越境覚書の有無を確認し、不明な場合はその旨を契約書に明記しておくことで、後日の紛争リスクを軽減できます。
融資審査における個人間売買の留意点
個人間売買で収益物件を取得する際、金融機関の融資審査でも仲介取引とは異なる注意点があります。金融機関によっては、重要事項説明書が存在しない個人間売買を、審査上より慎重に扱う傾向があります。物件の担保評価資料や賃貸借契約の内容を、仲介会社を介さずに投資家自身が用意し、金融機関に説明する必要が生じる場合があるため、事前に取引金融機関へ個人間売買である旨を伝え、必要書類を確認しておくことが望ましいでしょう。
また、売買契約書に不備があると、融資実行の前提となる契約内容の確認で差し戻しが生じ、決済スケジュールに影響することもあります。専門家によるレビュー済みの契約書を早い段階で金融機関に共有しておくと、審査の停滞を防ぎやすくなります。
個人間売買が向くケース・向かないケースの見極め
個人間売買が向いているのは、当事者同士に一定の信頼関係があり、専門家費用を負担してでも契約実務を丁寧に組み立てられる場合です。親族間の資産承継や、投資家同士で物件情報や運営実績を共有し合ってきた関係であれば、コスト削減のメリットを活かしやすいでしょう。
反対に、面識の薄い相手との高額な取引や、物件の権利関係・現況が複雑な場合、あるいは自身で契約書のチェック体制を組む時間や専門家ネットワークがない場合は、無理に個人間売買を選ばず、仲介会社を通した取引で重要事項説明のプロセスを確保する方が安全です。個人間売買はコストを抑えられる反面、リスク管理の責任がすべて当事者に移る取引形態であることを理解したうえで、状況に応じて使い分けることが重要です。