フラット35と住宅ローンを活用した収益物件取得戦略｜制度の仕組みと投資への応用

フラット35とは何か

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最長35年間、金利が変動しないため、月々の返済額が確定できる安心感が特徴です。

主な特徴：

• 返済期間：最長35年（15〜35年で選択）
• 金利：全期間固定（毎月変動する市場金利に連動。2026年時点で年1〜2%台が中心）
• 対象：本人または家族が居住する住宅の購入・建設
• 保証人：不要
• 諸費用：融資手数料・団体信用生命保険料（一部商品は上乗せなし）

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フラット35は純粋な投資物件には使えない

フラット35の大原則として、「本人または親族が居住する住宅」が融資対象です。投資専用の賃貸物件（自分が住まない収益物件）への融資は制度上認められていません。

「フラット35を投資目的で利用する」行為（不正利用）は重大なリスクがある： 住宅ローン（フラット35を含む）を実際には居住しない投資物件取得に使うことは、契約上の重大な違反です。発覚した場合、以下のペナルティが発生します。

• 一括返済の請求（期限の利益喪失）
• 金融機関のブラックリスト登録
• 刑事上の詐欺罪が問われる可能性

住宅金融支援機構も不正利用の調査を強化しており、申告内容の虚偽は発覚リスクが高まっています。絶対に不正利用してはいけません。

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フラット35が適法に収益物件取得に関わるケース

1. 自己居住兼賃貸物件（賃貸付き住宅）

自分も居住しながら一部を賃貸に供する建物（賃貸付き住宅・テナント付き住宅）であれば、居住部分に対してフラット35が適用できる場合があります。

条件：

• 住宅金融支援機構の定める「賃貸住宅付き建物」の要件を満たすこと
• 居住部分が全体の一定以上を占めること（機構の基準に従う）
• 賃貸部分は別途事業用融資が必要

この仕組みを使えば、居住部分の低利の固定金利ローン（フラット35）と、賃貸部分の事業用ローンを組み合わせることができます。収益物件の融資戦略については収益物件のローン基礎知識も参考にしてください。

2. 二世帯住宅の自己居住部分への適用

先述のとおり、二世帯住宅の自己居住部分にフラット35を利用し、賃貸に供する部分に事業用ローンを組み合わせる形も適法です。

3. 将来的に自己居住する物件の取得

現在賃貸として貸している物件でも、将来的に本人が居住することが確実であり、取得時に居住移転の計画がある場合は金融機関に相談する価値があります（認められるかどうかは個別判断）。

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フラット35と投資ローン（事業用ローン）の比較

投資ローンの種類や審査ポイントについては利回り計算ツールで実際のシミュレーションも試せます。

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住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との関係

フラット35を自己居住部分に利用した場合、住宅ローン控除の適用が受けられる場合があります。

住宅ローン控除の主な要件（概略）：

• 取得した住宅に居住していること
• 床面積50㎡以上（一定の場合40㎡以上）
• 控除期間：最長13年（新築・取得した場合）
• 年末ローン残高の0.7%を所得税から控除

賃貸部分がある場合は、居住部分の割合に応じて控除額が按分されます。税務上の取り扱いについては専門の税理士に確認することをお勧めします。不動産投資に関わる税制の概要は税金ガイドでも解説しています。

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2026年の金利動向とフラット35の位置づけ

2026年に入り日銀の金融政策正常化の流れの中で変動金利が上昇局面にあります。全期間固定金利であるフラット35の相対的なメリットが見直されており、長期保有を前提とした物件取得では金利上昇リスクをヘッジする手段として改めて注目されています。

ただし、2026年時点のフラット35金利水準（年1〜2%台）は歴史的低水準であるものの、属性・頭金割合によって適用金利が異なります。事前に複数の取扱金融機関に見積もりを取り、最優遇金利条件を比較することが重要です。

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まとめ

フラット35は全期間固定金利という大きなメリットがある反面、純粋な投資物件への適用は認められておらず、不正利用は重大なペナルティを招きます。 適法に収益との両立を目指すなら、自己居住兼賃貸建物（賃貸付き住宅）や二世帯住宅において居住部分にフラット35を充てる形を検討することが現実的です。2026年の金利環境を踏まえ、融資戦略を設計する際は、金融機関・税理士・FPの専門家と連携して適切な計画を立てることを強くおすすめします。