税金・法律約9分で読める
個人と法人どちらで買うべき？判断基準を解説
最新コラムをメールでお届け
不動産投資に役立つ最新コラムを定期的にお届けします。
関連記事
この記事は「税金・法律」カテゴリです
体系的に学べるステップガイドをご用意しています
不動産投資に役立つ最新コラムを定期的にお届けします。
この記事は「税金・法律」カテゴリです
体系的に学べるステップガイドをご用意しています
収益物件を購入する際、「個人名義で買うか、法人名義で買うか」は、不動産投資家が直面する重要な判断のひとつです。この選択は、税負担、経費の計上範囲、融資条件、将来の資産承継など、投資の収益性に幅広く影響を及ぼします。
一度決めた購入名義は、後から変更するのが容易ではありません。個人名義の物件を法人に移す場合、売買契約（または現物出資）が必要となり、不動産取得税、登録免許税、譲渡所得税などのコストが発生します。そのため、最初の段階で慎重に検討することが重要です。
法人化のタイミングについては法人化を検討するタイミングで詳しく解説していますが、本記事では「個人と法人のどちらで購入すべきか」という判断基準を多角的に整理します。
個人が不動産投資で得た所得は「不動産所得」として、給与所得など他の所得と合算されて総合課税の対象となります。日本の所得税は累進課税制度を採用しており、所得が大きくなるほど税率が上がります。
所得税の最高税率に住民税を加えると、高所得者の場合、所得の相当部分が税金として徴収されることになります。すでに本業で高い所得がある方が不動産所得を加算すると、高い税率が適用される部分が増えるため、税負担が重くなる傾向があります。
法人の場合、法人税、地方法人税、法人住民税、法人事業税を合算した「実効税率」で課税されます。法人の実効税率は所得の大小によって多少の差はありますが、個人の最高税率と比較するとフラットに近い構造になっています。
特に、個人の所得税率が法人の実効税率を上回る所得水準に達している場合は、法人で物件を取得した方が税負担は軽くなる可能性があります。ただし、法人から個人に利益を移転する際（役員報酬や配当）には、個人側でも課税されるため、法人と個人を一体で考える必要があります。
税率の比較だけを見ると、一定以上の所得がある人は法人の方が有利に見えます。しかし、法人には法人住民税の均等割（赤字でも毎年発生する固定費）、法人の決算・申告にかかる税理士費用、社会保険料の負担なども発生します。
これらの固定的なコストを差し引いても法人の方が有利になるかどうかは、投資規模や個人の所得水準によって異なります。節税の観点からの全体的な考え方については不動産投資の節税ガイドもあわせて参考にしてください。
個人の不動産所得で計上できる経費は、「不動産投資に直接関連する支出」に限られます。減価償却費、借入金利息、管理委託費、修繕費、固定資産税、保険料、交通費、通信費（按分）などが主な経費項目です。
個人の場合、不動産投資と関係のない支出を経費に含めることはできません。また、生命保険料は所得控除として一定額が控除されますが、経費として不動産所得から差し引けるわけではありません。
法人の場合、個人と比較して経費として認められる範囲が広い傾向にあります。
たとえば、役員報酬は法人の経費として計上できます。法人の不動産所得から役員報酬を支払うことで、法人の課税所得を圧縮しつつ、家族を役員に就任させて所得を分散することも可能です。ただし、役員報酬は「定期同額」の原則があり、期中での増減には制限があります。
法人名義の生命保険も、保険の種類によっては全額または一部を経費として計上できる場合があります。退職金制度を設けて、将来の退職金を損金算入することもできます。
また、法人の場合は赤字（欠損金）の繰越期間が個人よりも長く、将来の黒字と相殺できる期間が長いというメリットもあります。
個人の場合、減価償却は法定の耐用年数に基づく「定額法」が原則です（届出により定率法も選択可能ですが、建物は定額法のみ）。また、個人は法定耐用年数に基づく償却を必ず行わなければなりません。
法人の場合、建物の減価償却は定額法ですが、法人には「任意償却」の考え方があり、償却限度額の範囲内であれば、減価償却費を計上しないという選択も可能です。赤字の年度に減価償却を見送り、黒字の年度に多く計上するといった柔軟な対応が取れます。
個人が不動産投資ローンを組む場合、主に個人の属性（年収、勤続年数、職業、金融資産など）と物件の収益性・担保価値で審査されます。サラリーマンやフランチャイズなどの安定した給与所得がある場合は、個人の方が融資を受けやすいケースがあります。
個人の融資枠は、一般的に年収の一定倍率が目安とされています。投資規模が大きくなると、個人の融資枠では限界に達することもあります。
法人での融資は、法人としての決算内容（売上、利益、純資産など）と、代表者個人の信用力の両方が審査されます。新設法人の場合は実績がないため、代表者個人の属性に重きが置かれる傾向があります。
法人で融資を受けるメリットとして、個人の融資枠とは別に法人の融資枠を使えるという点があります。投資規模を拡大していきたい場合は、法人を活用することで融資の幅が広がる可能性があります。
一方で、法人の場合は個人と比較して金利が高くなるケースや、法人の決算書の提出が毎年求められるケースもあります。また、金融機関によっては法人への融資に消極的な場合もあるため、取引する金融機関の選定も重要になります。
ローンの返済額と総返済額をシミュレーションできます
ローン返済シミュレーターで今すぐ計算してみる個人名義で保有する不動産は、相続発生時に相続財産として相続税の対象となります。不動産の相続税評価額は市場価格よりも低くなる傾向がありますが、物件数が多い場合や評価額が高い場合は、相続税の負担が大きくなる可能性があります。
また、不動産は分割が難しい資産であるため、相続人が複数いる場合に遺産分割で揉めるリスクがあります。共有名義にすると将来の売却や管理で意見が合わなくなることもあり、相続対策全体の設計が重要になります。相続税対策については相続税対策の基本と実践で詳しく解説しています。
法人名義で不動産を保有している場合、相続の対象となるのは不動産そのものではなく、法人の株式です。株式は均等に分割できるため、複数の相続人への分配が比較的容易です。
また、法人の株式評価額は、法人の資産内容や業績によって変動しますが、純資産価額方式や類似業種比準方式など複数の評価方法があり、適切な方法を選択することで評価額を抑えられる場合があります。
さらに、生前に法人の株式を少しずつ後継者に移転していくことで、計画的な事業承継が可能になります。暦年贈与の基礎控除を活用した株式の段階的な移転は、不動産を直接贈与するよりも柔軟に行える手法です。
投資規模がまだ小さく、不動産所得と給与所得を合算した課税所得が、法人の実効税率を下回る水準にある場合は、法人化のメリットが薄く、法人の維持コストが負担になる可能性があります。
また、初めて不動産投資を行う場合は、まず個人名義で始めて投資の経験を積み、規模が拡大してきた段階で法人化を検討するというアプローチも一般的です。個人事業の開業届については個人事業主の開業届ガイドを参考にしてください。
青色申告特別控除を活用したい場合も、個人名義での投資が前提になります。青色申告の詳細は青色申告と白色申告の違いで解説しています。
すでに個人の課税所得が高く、法人の実効税率を上回っている場合は、法人名義での取得が税務的に有利になる可能性が高まります。特に、複数の物件を保有して投資規模を拡大していく計画がある場合は、早い段階での法人設立が合理的です。
家族に所得を分散したい場合や、将来の事業承継を見据えている場合も、法人の方が柔軟な対応が可能です。家族を役員に就任させて役員報酬を支払うことで、合法的に所得を分散できます。
また、法人の場合は損失の繰越期間が長いため、初期投資で大きな損失が見込まれる場合に、その損失を長期間にわたって将来の利益と相殺できるメリットがあります。
個人と法人の選択は、個々の状況（現在の所得水準、投資規模の将来計画、家族構成、相続対策の必要性など）によって最適解が異なります。税率の比較だけでなく、法人の維持コスト、社会保険料、融資条件、将来の出口戦略まで含めた総合的なシミュレーションが必要です。
不動産投資に詳しい税理士に相談し、複数のシナリオを比較検討することをおすすめします。初回の物件購入前に専門家の意見を聞いておくことで、後から「法人にしておけばよかった」あるいは「個人のままでよかった」という後悔を防ぐことができます。
すでに個人名義で物件を保有しており、今後法人化を検討する場合の注意点も押さえておきましょう。
個人名義の物件を法人に移す場合、個人から法人への「売買」という形を取るのが一般的です。この場合、個人側では譲渡所得税、法人側では不動産取得税と登録免許税が発生します。さらに、売買代金の資金調達（法人でのローン借り入れ等）も必要になります。
これらのコストが大きいため、「既存物件はそのまま個人名義で保有し、新規取得物件から法人名義にする」という二本立ての運用を選択する投資家も少なくありません。
法人設立のタイミングは、次の物件購入が具体的に見えてきた段階が理想的です。法人を設立しても物件を取得するまでは売上が発生しないため、法人住民税の均等割や税理士の顧問料などの固定費だけがかかり続けることになります。
一方で、法人設立から融資審査までにはある程度の準備期間が必要な場合もあるため、良い物件が見つかってから慌てて法人を設立するのも得策ではありません。投資計画の全体像を見据えた準備が大切です。
個人名義と法人名義のどちらで収益物件を購入すべきかは、万人に共通する正解があるわけではありません。投資家それぞれの所得水準、投資規模、家族構成、将来のビジョンによって、最適な選択は異なります。
判断のポイントを改めて整理すると、税率の比較（個人の課税所得が法人の実効税率を超えるかどうか）、経費計上の幅の違い、融資戦略、将来の相続・事業承継の4つの観点から総合的に検討することが重要です。
迷った場合は、「まず個人で小さく始め、規模が拡大してきたら法人化を検討する」というステップを踏むのもひとつの方法です。大切なのは、購入前にこの問題を認識し、専門家を交えて検討しておくことです。