融資をどう組むかで、投資ROIは数倍変わる
不動産投資が他の投資と決定的に違うのは、レバレッジ (借入) を使って自己資金の数倍の規模で投資できる点です。同じ物件でも、自己資金 1000 万円で全額自己資金購入するのと、自己資金 200 万円 + 融資 800 万円で購入するのでは、ROE が桁違いに変わります。コラム「融資・ローン」カテゴリでは、投資用ローンの基礎から金融機関比較、審査対策、返済計画まで、資金調達の実務を解説しています。
投資用ローンと住宅ローンの違い
住宅ローンが自己居住前提の長期固定で金利 1% 前後なのに対し、投資用ローンは事業ローン扱いで金利 1.5〜4.5% と幅が広く、期間も最長 30〜35 年と物件の耐用年数で制約されます。融資審査では、本人の属性 (年収・勤務先・自己資金) と物件の収益性 (積算評価・収益還元評価) の双方が見られ、両方が一定水準を超えないと融資が下りません。
金融機関ごとの特徴
メガバンク、地方銀行、信用金庫、ノンバンク、日本政策金融公庫 — それぞれ金利水準・融資期間・属性条件・対応エリアが大きく違います。仙台・宮城エリアでは、七十七銀行・東邦銀行・仙台銀行・山形銀行・東北労金・地元信金、そして全国系のオリックス・SBI・スルガ・楽天等が選択肢になります。一般に、地方銀行は地元の物件に強く、信用金庫は地元の小規模物件、ノンバンクは属性が弱くても物件次第で借りられる、といった棲み分けがあります。
金利・期間・自己資金の三角関係
金利を下げたければ自己資金を厚く入れる、期間を伸ばしたければ物件の耐用年数残存を確保する — このトレードオフを理解せずに「金利が安いところを探す」だけでは最適化できません。コラムでは、典型ケース別に「金利 + 期間 + 自己資金 + 月返済額 + DSCR」を一覧化して、自分にとっての最適バランスを判断する材料を提供します。
