Kiến thức cơ bản về đầu tư tài sản thương mại và tòa nhà cho thuê | Khác biệt với bất động sản dân cư và quản lý rủi ro

Đầu tư tài sản thương mại và tòa nhà cho thuê là gì

Đầu tư vào các cơ sở thương mại hoặc tòa nhà cho thuê là việc mua lại bất động sản được sử dụng cho mục đích kinh doanh như cửa hàng hoặc văn phòng, và nhận doanh thu thuê từ các người thuê (các doanh nghiệp sử dụng không gian). Nó có những đặc điểm khác biệt với bất động sản cho thuê dân cư và mặc dù có thể mong đợi mức lợi suất cao hơn, nhưng nó cũng tồn tại những rủi ro riêng biệt.

Mục tiêu của đầu tư thương mại rất đa dạng. Cửa hàng mặt tiền, tòa nhà thương mại, cửa hàng ven đường, tòa nhà văn phòng nhỏ, v.v. - cấu trúc doanh thu và đặc tính rủi ro khác nhau tùy theo loại bất động sản. Khi đưa ra quyết định đầu tư, điểm xuất phát là hiểu đúng những khác biệt so với bất động sản dân cư.

Những khác biệt chính so với bất động sản dân cư

Mức tiền thuê và lợi suất

Tiền thuê cho người thuê thương mại nói chung được thiết lập ở mức giá trên mỗi tsubo cao hơn so với bất động sản dân cư. Điều này là vì các doanh nhân có giả định là họ sẽ kiếm lợi nhuận tại vị trí đó, và giá trị thương mại của vị trí được phản ánh trong tiền thuê. Do đó, có trường hợp lợi suất biểu mặt cao hơn so với bất động sản dân cư.

Sự khác biệt trong hợp đồng thuê

Bất động sản dân cư thường được quản lý theo Luật về nhà ở và đất đai, với sự bảo vệ người thuê mạnh mẽ thông qua "hợp đồng thuê thông thường", nhưng các người thuê thương mại thường sử dụng "hợp đồng thuê có thời hạn xác định". Với hợp đồng thuê có thời hạn xác định, hợp đồng chắc chắn sẽ kết thúc khi thời hạn hết, vì vậy chủ sở hữu có mức độ tự do vận hành tương đối cao.

Ngoài ra, các hợp đồng với người thuê thương mại đòi hỏi các quy định chi tiết hơn bất động sản dân cư, chẳng hạn như phương pháp điều chỉnh tiền thuê, phạm vi khôi phục trạng thái ban đầu và điều kiện chấm dứt sớm.

Bản chất của rủi ro trống trải

Với bất động sản dân cư, ngay cả khi có người cư dân di chuyển ra, thường dễ tìm thấy người thuê mới trong thời gian tương đối ngắn, nhưng với người thuê thương mại, việc tìm kiếm những người thuê phù hợp với loại hình kinh doanh và vị trí có thể mất nhiều thời gian. Đặc biệt là với các khoảng trống tòa nhà lớn, cần phải xem xét rủi ro về thời gian trống kéo dài.

Cách thức cấu trúc tiền thuê

Tiền thuê tại các cơ sở thương mại có những cơ chế độc đáo không có ở bất động sản dân cư.

Tiền thuê cố định là hình thức tiền thuê cơ bản nhất, nơi nhận được một số tiền cố định hàng tháng. Mặc dù dễ dự báo doanh thu, nhưng ngay cả khi doanh số bán hàng của người thuê tốt, doanh thu của chủ sở hữu cũng không thay đổi.

Tiền thuê theo doanh số bán hàng là phương pháp mà tiền thuê biến động tùy theo doanh số bán hàng của người thuê. Dạng "cố định + theo tỷ lệ phần trăm" kết hợp tiền thuê cố định thường được sử dụng, và đôi khi được áp dụng tại các cơ sở thương mại lớn như trung tâm mua sắm.

Phí chia sẻ chung và phí quản lý là các khoản phí được thu từ người thuê để chi phí bảo trì và quản lý các phần chung của tòa nhà. Tại các cơ sở thương mại, chi phí bảo trì phần chung có xu hướng cao hơn so với bất động sản dân cư, vì vậy cần thiết phải có mức cài đặt giá thích hợp và quản lý.

Rủi ro về người thuê và các biện pháp

Tính tin cậy của người thuê

Trong trường hợp người thuê thương mại, tình hình tài chính của doanh nghiệp sử dụng không gian có liên quan trực tiếp đến tính ổn định của tiền thuê. Khi lựa chọn người thuê, điều quan trọng là xác nhận lịch sử kinh doanh, tình hình tài chính, kế hoạch kinh doanh và những yếu tố khác có thể thực hiện được của doanh nghiệp, và xác định khả năng thanh toán tiền thuê.

Rủi ro tập trung người thuê

Khi doanh thu của bất động sản phụ thuộc vào một vài người thuê, sự rời đi của một người thuê có thể có tác động lớn đến toàn bộ doanh thu của bất động sản. Cách giải quyết là chọn bất động sản có nhiều người thuê, hoặc nếu có ít người thuê, hãy đảm bảo đủ nguồn lực tài chính.

Khó khăn thay đổi mục đích sử dụng

Sau khi người thuê thương mại di chuyển ra, khi muốn thu hút những người thuê trong ngành kinh doanh khác, có thể cần phải cải tạo nội thất hoặc thay đổi thiết bị. Ngoài ra, có những trường hợp không thể cho phép những người thuê loại hình kinh doanh cụ thể vào do các hạn chế từ khu vực sử dụng, vì vậy cần xác nhận trước khi mua bất động sản.

Những điểm cần chú ý khi chọn địa điểm

Giá trị của bất động sản thương mại bị ảnh hưởng lớn bởi vị trí. Hơn bất động sản dân cư, chất lượng tốt hay xấu của vị trí ảnh hưởng đến mức tiền thuê và mức độ khó khăn trong việc thu hút người thuê.

Lượng khách đi bộ và giao thông là yếu tố liên quan trực tiếp đến khả năng thu hút khách hàng của cửa hàng mặt tiền hoặc bất động sản ven đường. Vì những doanh nhân tìm kiếm những nơi dễ dàng để khách hàng của họ ghé thăm, nên điều quan trọng là hiểu rõ dòng chảy của mọi người.

Tầm nhìn là liệu tòa nhà hoặc biển hiệu có dễ nhìn thấy từ đường hay không. Đặc biệt đối với cửa hàng mặt tiền, tầm nhìn từ những người đi bộ hoặc ô tô ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của cửa hàng, do đó cũng liên quan đến sự tiếp tục cho thuê của người thuê.

Hiệu ứng kéo theo từ các cơ sở lân cận cũng không thể bị bỏ qua. Nếu có các cơ sở gần đó có khả năng thu hút khách hàng (nhà ga, cơ sở thương mại, bệnh viện, v.v.), giá trị vị trí cho người thuê sẽ tăng lên.

Sự có hay vắng mặt của bãi đỗ xe đặc biệt quan trọng đối với bất động sản ven đường ở khu vực ngoại ô. Nếu không thể đảm bảo đủ diện tích đỗ xe, khả năng người thuê ứng cử sẽ bị hạn chế.

Những điểm cần chú ý trong hợp đồng

Với hợp đồng thuê người thuê thương mại, cần phải chú ý đặc biệt đến những điểm sau đây.

Phạm vi khôi phục trạng thái ban đầu cần được định rõ ràng. Trong trường hợp người thuê thương mại, khôi phục trạng thái ban đầu khi di chuyển ra thường được xem là "giao tòa nhà ở tình trạng khung (chỉ thân tòa nhà)", và phạm vi và chi phí khôi phục trạng thái ban đầu khác rất lớn so với bất động sản dân cư.

Điều khoản chấm dứt sớm - hãy làm rõ liệu người thuê có thể chấm dứt sớm, thời gian thông báo chấm dứt và liệu có vi phạm hợp đồng hay không. Với người thuê thương mại, thông báo 6 tháng trước là phổ biến, nhưng cần thiết phải có thiết lập phù hợp với đặc tính của bất động sản.

Bảo đảm tiền thuê hoặc tiền ký quỹ thường được thiết lập ở mức cao hơn so với bất động sản dân cư, và thông thường từ 6 đến 12 tháng tiền thuê. Hãy thiết lập số tiền ký quỹ thích hợp dựa trên tính tin cậy của người thuê.

Tâm thế khi xem xét đầu tư tài sản thương mại

Đầu tư vào các cơ sở thương mại hoặc tòa nhà cho thuê là một hình thức đầu tư có thể mong đợi mức lợi nhuận cao hơn so với bất động sản dân cư, nhưng lại dễ bị ảnh hưởng bởi xu hướng của người thuê và môi trường kinh tế. Để có được doanh thu ổn định, cần thiết phải phán đoán chính xác về vị trí, xác nhận tính tin cậy của người thuê, và thiết lập các điều kiện hợp đồng phù hợp.

Bước hợp lý trước tiên là tiếp cụ bất động sản dân cư để nắm bắt những kiến thức cơ bản về đầu tư bất động sản, sau đó thách thức đầu tư tài sản thương mại. Bằng cách có đủ kiến thức và nguồn lực tài chính dự phòng, bạn sẽ có thể tối đa hóa lợi ích của đầu tư tài sản thương mại.