Tại sao gia đình có hai người lao động lại phù hợp với đầu tư bất động sản
Trong những năm gần đây, mối quan tâm của gia đình có hai người lao động đối với đầu tư bất động sản ngày càng tăng. Lý do đằng sau là lo lắng về tương lai do lạm phát giá cả và chuẩn bị cho các khoản tiết kiệm cho hưu trí, nhưng trên thực tế, gia đình có hai người lao động có lợi thế cấu trúc trong đầu tư bất động sản.
Lợi thế lớn nhất là mức thu nhập hộ gia đình cao. Khi các tổ chức tài chính tiến hành đánh giá khoản vay bất động sản đầu tư, họ coi trọng thu nhập như một tiêu chí để đánh giá khả năng trả nợ. Gia đình có hai người lao động, nơi mỗi vợ chồng có thu nhập ổn định, có thể vay nhiều hơn đáng kể so với những người độc thân hoặc gia đình chỉ có một người lao động, mở ra khả năng đầu tư vào những bất động sản quy mô lớn hơn hoặc nhiều bất động sản.
Ngoài ra, nó còn có lợi về phân tán rủi ro. Ngay cả khi thu nhập của một bên giảm tạm thời, người kia có khả năng cao sẽ chi trả được khoản vay và các chi phí sinh hoạt, dẫn đến tính ổn định trong việc duy trì đầu tư. Đây là một bộ đệm lớn mà những nhà đầu tư độc thân không có.
Hiểu rõ sự khác biệt giữa vay theo từng người và vay liên đới
Khi gia đình có hai người lao động vay để mua bất động sản, hai lựa chọn "vay theo từng người" (Pair Loan) và "vay liên đới" (Joint Liability Loan) thường xuất hiện. Hiểu đúng cơ chế và đặc điểm của từng lựa chọn là bước đầu tiên của chiến lược đầu tư.
Vay theo từng người
Vay theo từng người là phương thức mà cả hai vợ chồng ký kết các hợp đồng vay riêng biệt. Ví dụ, khi mua một bất động sản trị giá 50 triệu yen, chồng có thể vay 25 triệu yen và vợ vay 25 triệu yen.
Những lợi ích
- Cả hai có thể được hưởng khấu trừ thuế nhập cư (mặc dù bất động sản đầu tư không thuộc phạm vi, nhưng cần xác nhận nếu nhà ở vừa là đầu tư)
- Mỗi người có thể nắm giữ phần bất động sản dưới tên của mình
- Có thể tối đa hóa giới hạn vay ở cấp độ hộ gia đình
Những hạn chế
- Vì hợp đồng là hai bên nên chi phí liên quan (phí đăng ký bất động sản, phí quản trị v.v.) tăng lên
- Quyền lợi trở nên phức tạp tại thời điểm ly hôn
- Nếu một bên không thể trả nợ, gánh nặng của bên kia sẽ tăng lên
Vay liên đới
Vay liên đới là phương thức trong đó cả hai vợ chồng chịu trách nhiệm chung đối với một hợp đồng vay. Nó được chia thành người vay chính và người vay liên đới, nhưng cả hai đều có trách vụ trả nợ như nhau.
Những lợi ích
- Thủ tục được hợp nhất, dễ dàng giảm chi phí
- Có thể tận dụng đầy đủ tổng thu nhập kết hợp cho quá trình đánh giá
Những hạn chế
- Vì người vay liên đới cũng phải chịu trách vụ trả nợ toàn bộ, trách nhiệm có thể trở nên không rõ ràng tại thời điểm ly hôn
- Một số tổ chức tài chính có thể không xử lý loại hình này
Đối với bất động sản đầu tư, các lựa chọn khác nhau tùy thuộc vào chính sách của các tổ chức tài chính và loại bất động sản. Chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến của nhiều tổ chức tài chính trước và so sánh các điều kiện.
Cách suy nghĩ về quy mô đầu tư dựa trên tình hình tài chính của hộ gia đình
Câu trả lời cho câu hỏi "Tôi nên mua bất động sản trị giá bao nhiêu" không thể được rút ra mà không có cái nhìn toàn diện về tài chính hộ gia đình. Hãy xem xét quy mô đầu tư theo các bước sau.
Bước 1: Nắm bắt dòng tiền mặt hàng tháng
Tính toán "tiền mặt khả dụng" bằng cách lấy tổng thu nhập ròng trừ đi chi phí sinh hoạt, chi phí ở cứu, chi phí giáo dục, phí bảo hiểm v.v. Khoản thanh toán vay đầu tư phải nằm trong phạm vi này.
Bước 2: Đảm bảo quỹ dự phòng khẩn cấp
Trước khi bắt đầu đầu tư, hãy đảm bảo chi phí sinh hoạt trong 6-12 tháng được lưu trữ trong tài khoản có tính thanh khoản cao. Điều này là để chuẩn bị cho các chi phí sửa chữa bất ngờ hoặc thanh toán vay trong thời gian không có khách hàng.
Bước 3: Xác nhận tỷ lệ gánh nặng trả nợ
Hầu hết các tổ chức tài chính sử dụng tỷ lệ giữa tổng khoản thanh toán hàng năm so với thu nhập hàng năm (tỷ lệ gánh nặng trả nợ) làm tiêu chí đánh giá. Nói chung, nó được coi là khoảng 30-35%, nhưng về tự quản lý, chúng tôi khuyên bạn nên giữ nó ở mức bảo thủ hơn từ 20-25%.
Bước 4: Xác minh lợi nhuận bằng cách tính toán lợi nhuận thực tế
Không chỉ tính lợi nhuận danh nghĩa mà còn xác nhận lợi nhuận thực tế (lợi nhuận ròng) bằng cách tính đến phí quản lý, thuế tài sản cố định, quỹ tích lũy sửa chữa và rủi ro không có khách hàng. Liệu "đòn bẩy tích cực" đã được thành lập hay chưa, nơi lợi nhuận thực tế vượt quá lãi suất vay, là chìa khóa của quyết định.
Về tính toán lợi nhuận cơ bản của đầu tư bất động sản, vui lòng tham khảo Hướng dẫn tính toán lợi nhuận và tiêu chí quyết định đầu tư bất động sản.
Chuẩn bị cho rủi ro ly hôn và giảm thu nhập của một trong hai người
Rủi ro đặc thù của gia đình có hai người lao động mà thường bị bỏ qua là những thay đổi trong cấu trúc gia đình và cấu trúc thu nhập do các sự kiện trong cuộc sống.
Rủi ro ly hôn
Bất động sản được mua dưới vay theo từng người hoặc tên chung sẽ trở nên phức tạp trong việc xử lý quyền lợi tại thời điểm ly hôn. Bán tài sản và chia sẻ lợi nhuận/nợ nần là phương pháp đơn giản nhất, nhưng trong trường hợp nợ vay còn lại cao hơn giá bán (tình trạng "over loan"), có thể xảy ra lỗ trong bán.
Các biện pháp đối phó bao gồm: ① mua bất động sản dưới tên riêng của một người và quyết toán chi phí mua bằng tỷ lệ đóng góp, ② tạo bản ghi nhớ có các quy tắc về phân chia tài sản trước khi mua (hiệu lực pháp lý bị hạn chế), ③ khi khoản vay được trả hết và có lợi nhuận, loại bỏ tên chung, v.v.
Giảm thu nhập do chăm sóc con cái và người cao tuổi
Không phải là hiếm khi một bên có thu nhập bằng không tạm thời do lấy phép thai sản hoặc chăm sóc cha mẹ lớn tuổi. Để duy trì đầu tư ngay cả trong giai đoạn này, các chuẩn bị sau là hữu ích:
- Đảm bảo tính thanh khoản tại chỗ: Ngoài quỹ dự phòng khẩn cấp được đề cập trước đó, hãy dành riêng thêm 6 tháng các khoản thanh toán vay
- Sử dụng bảo hiểm tín dụng nhóm (bảo hiểm rủi ro đơn vị): Xác nhận cơ chế theo đó khoản vay sẽ được xóa trong trường hợp tử vong hoặc tật toàn bộ
- Ổn định doanh thu tiền thuê: Chọn khu vực và bố cục có rủi ro không có khách hàng thấp để tạo ra một cấu trúc nơi doanh thu tiền thuê hỗ trợ tài chính hộ gia đình ngay cả khi thu nhập giảm
Ngoài ra, việc coi giai đoạn cho đến khi thu nhập phục hồi là "giai đoạn chịu đựng" và kiềm chế đầu tư mới để tích lũy tiền mặt dày đặc cũng là một quyết định chiến lược quan trọng.
Tóm tắt: Chiến lược dài hạn tận dụng những ưu điểm của các gia đình có hai người lao động
Đầu tư bất động sản của gia đình có hai người lao động có ba ưu điểm: mức thu nhập hộ gia đình cao, chức năng phân tán rủi ro và lợi thế trong đánh giá vay. Mặt khác, sự hiểu biết sai về cơ chế vay theo từng người hoặc thiếu chuẩn bị cho rủi ro ly hôn và thay đổi thu nhập có thể dẫn đến những tổn thất lớn.
Chìa khóa thành công là "tối đa hóa những ưu điểm trong khi dự báo trước và chuẩn bị cho những rủi ro". Bắt đầu bằng cách sàng lọc tài chính hộ gia đình, xây dựng kế hoạch trả nợ hợp lý, rồi chọn bất động sản từ góc nhìn tích lũy tài sản dài hạn.
Nếu bạn muốn sâu hơn về góc nhìn lựa chọn bất động sản làm bước đầu tiên của đầu tư, vui lòng xem Cách chọn bất động sản thu nhập cho người mới bắt đầu và các điểm để tránh thất bại.