Tiêu chuẩn chống động đất là gì và tại sao lại quan trọng
Trong đầu tư bất động sản, các thuật ngữ "tiêu chuẩn chống động đất cũ" và "tiêu chuẩn chống động đất mới" thường xuyên xuất hiện, nhưng những nhà đầu tư thực sự hiểu rõ sự khác biệt cụ thể của chúng và tác động của chúng đối với quyết định đầu tư lại ít hơn người ta tưởng. Tiêu chuẩn chống động đất không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của tài sản mà còn ảnh hưởng đến các điều kiện tài chính, giá trị tài sản, nhu cầu của người thuê và khả năng bán được. Đây là kiến thức cơ bản mà mọi nhà đầu tư, từ người mới bắt đầu đến những người ở mức trung cấp, đều phải nắm vững.
Các tiêu chuẩn chống động đất trong Luật Quy tắc xây dựng của Nhật Bản đã được liên tục tăng cường sau những thiệt hại lớn từ động đất. Điểm tập trung quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản hiện tại là sự sửa đổi lớn vào tháng 6 năm 1981. Trước và sau khi sửa đổi này, các tiêu chuẩn được gọi là "tiêu chuẩn chống động đất cũ" và "tiêu chuẩn chống động đất mới" tương ứng.
Sự khác biệt giữa tiêu chuẩn chống động đất cũ và mới
Tiêu chuẩn chống động đất cũ (đối với các tòa nhà nhận được phép xây dựng trước tháng 5 năm 1981) được thiết kế dựa trên giả định rằng "các tòa nhà sẽ không bị phá hủy nặng nề ngay cả trong những trận động đất khoảng 5 độ mạnh". Trận động đất Kobe năm 1995 (Trận động đất Hanshin-Awaji lớn) gây ra thiệt hại nặng nề chủ yếu cho các tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn cũ, dẫn đến sự công nhận rộng rãi về những hạn chế của các tiêu chuẩn.
Tiêu chuẩn chống động đất mới yêu cầu "các tòa nhà sẽ không sụp đổ ngay cả trong những trận động đất lớn khoảng 6-7 độ mạnh". Cụ thể, các quy định liên quan đến số lượng tường (tường cắt ngang) và sự cân bằng bố trí đã được tighten đáng kể. Các tòa nhà nhận được phép xây dựng từ tháng 6 năm 1981 trở đi tuân thủ các tiêu chuẩn mới này.
Hơn nữa, Luật Quy tắc xây dựng được sửa đổi lại vào năm 2000, thêm vào các cuộc khảo sát đất bắt buộc và các thông số kỹ thuật gia cố cho vít nối được tăng cường. Các tài sản tuân thủ sửa đổi năm 2000 này được coi là có hiệu suất chống động đất đặc biệt cao, đặc biệt là các cấu trúc gỗ.
Ảnh hưởng của hiệu suất chống động đất đối với tài chính
Các tài sản đáp ứng tiêu chuẩn chống động đất cũ phải đối mặt với những bất lợi đáng kể trong tài chính.
Nhiều tổ chức tài chính áp dụng chính sách không cấp cho các tòa nhà chống động đất cũ hoặc hạn chế các khoảng thời gian cho vay và tỷ lệ LTV (tỷ lệ giữa khoản vay và giá trị). Đặc biệt đối với các khoản vay nhà ở (khoản vay có tài sản đảm bảo) từ các ngân hàng lớn và ngân hàng địa phương, các tài sản chống động đất cũ thường bị từ chối về nguyên tắc.
Mặc dù một số tổ chức cho vay ngoài ngân hàng và một số tín dụng hợp tác cung cấp các khoản vay cho các tài sản chống động đất cũ, nhưng lãi suất và điều khoản thường bất lợi. Các tài sản khó nhận được tài chính có lựa chọn mua hàng hạn chế khi bán trong tương lai, có khả năng trở thành một điểm yếu chết người trong chiến lược thoát.
Rủi ro khi giữ hoặc mua tài sản chống động đất cũ
Các tài sản chống động đất cũ mang theo các rủi ro ngoài tài chính.
Rủi ro thoát khi bán là mối quan tâm chính. Các tài sản chống động đất cũ chỉ có thể bán cho những nhà đầu tư có thể mua bằng tiền mặt hoặc những nhà đầu tư có thể nhận được tài chính ngoài ngân hàng. Với một sự thiếu hụt tuyệt đối của những khách hàng tiềm năng trên thị trường, có rủi ro là giá bán được áp lực xuống hoặc khoảng thời gian bán kéo dài.
Các vấn đề nhu cầu của người thuê cũng tồn tại. Trong những năm gần đây, ngày càng có nhiều người thuê kiểm tra hiệu suất chống động đất khi chọn các tài sản cho thuê. Mỗi trận động đất lớn làm mạnh mẽ hơn tư tưởng rằng "Tôi không muốn sống trong các tòa nhà chống động đất cũ", đặc biệt là ở giới trẻ và các gia đình có con.
Các điều khoản bảo hiểm cũng bị ảnh hưởng. Các tài sản chống động đất cũ có thể phải đối mặt với các mức phí bảo hiểm cháy và động đất cao hơn, trở thành một yếu tố làm tăng chi phí hoạt động.
Sửa chữa chống động đất (gia cố chống động đất)
Sửa chữa chống động đất hoặc gia cố chống động đất đề cập đến các công trình được thực hiện để nâng cao các tòa nhà tiêu chuẩn chống động đất cũ lên hiệu suất chống động đất gần với các tiêu chuẩn hiện tại.
Đối với các tòa nhà gỗ, sửa chữa chống động đất chủ yếu liên quan đến việc thêm các tường cắt ngang, gia cố các kết nối kim loại và gia cố nền móng. Đối với các cấu trúc bê tông cốt thép hoặc thép, cần phải gia cố các cột, dầm và tường. Trong mọi trường hợp, chi phí xây dựng khác nhau đáng kể dựa trên kích thước và cấu trúc của tòa nhà, làm cho việc trước tiên nhận được chẩn đoán chống động đất từ một chuyên gia (kiến trúc sư) và phát triển kế hoạch sửa chữa là cần thiết.
Một số chính quyền địa phương cung cấp các khoản trợ cấp và chương trình hỗ trợ cho các chẩn đoán chống động đất và công trình sửa chữa. Liên hệ với chính quyền nơi tài sản của bạn được định vị có thể tiết lộ các chương trình có sẵn.
Có nên đầu tư vào tài sản chống động đất cũ không?
Các tài sản chống động đất cũ không phải là mục tiêu đầu tư không phù hợp một cách không có điều kiện. Điều quan trọng là chính xác nhận thức được rủi ro và xác định xem giá và khả năng sinh lợi có cân bằng không.
Từ góc độ đầu tư giá trị đất, hiệu suất chống động đất của tòa nhà nhận được tầm quan trọng thứ yếu so với giá trị đất và dễ dàng tái xây dựng. Đối với các tài sản ở vị trí tốt với các lợi nhuận vốn dự kiến từ sự tái phát triển hoặc bán hàng trong tương lai, ngay cả các tòa nhà chống động đất cũ cũng có thể là ứng cử viên đầu tư.
Để giữ chứng khoán ngắn hạn nhắm mục tiêu năng suất cao, giá mua lại thấp của các tài sản chống động đất cũ và năng suất bề mặt cao có thể được tận dụng để tối đa hóa dòng tiền qua nhiều năm, với thoát thông qua bán cho những người mua tiền mặt hoặc những nhà đầu tư. Tuy nhiên, chiến lược này yêu cầu xác minh cẩn thận trước về khả năng thực hiện thoát.
Ngược lại, đối với các chiến lược dựa trên giữ chứng khoán dài hạn và sử dụng tài chính, các tài sản chống động đất cũ nên được tránh. Rủi ro ba lần của điều kiện tài chính tồi tệ hơn, khó khăn trong việc tài chính lại và lựa chọn thoát hạn chế có thể làm giảm đáng kể hiệu quả đầu tư dài hạn.
Các điểm xác nhận thậm chí còn cho các tài sản chống động đất mới
Nếu một tài sản tuân thủ các tiêu chuẩn chống động đất mới, nó hoàn toàn an toàn? Trên thực tế, cần phải kiểm tra bổ sung.
Ngày lấy giấy phép xây dựng sau tháng 6 năm 1981 vẫn có thể có ngày hoàn thành và bàn giao thực tế trước đó. Hãy cẩn thận không nhầm lẫn các chỉ báo tuổi tài sản (tháng/năm hoàn thành) với ngày lấy giấy phép xây dựng.
Tình trạng của các chẩn đoán chống động đất và sửa chữa cũng nên được xác nhận. Đặc biệt đối với các tài sản 20-30 năm trở lên, hãy hỏi người bán hoặc công ty quản lý tài sản liệu các chẩn đoán chống động đất có được thực hiện trước đây không và liệu các sửa chữa có được tiến hành không.
Đối với căn hộ, hồ sơ của hiệp hội quản lý cũng là nguồn xác nhận. Bạn có thể xác nhận thông qua các bản ghi biên bản của hiệp hội quản lý xem liệu kế hoạch bảo trì dài hạn có bao gồm gia cố chống động đất và liệu chúng đã được thực hiện hay không.
Tóm lược quyết định đầu tư
Các tiêu chuẩn chống động đất là một yếu tố thường bị bỏ qua nhưng có tác động đáng kể về lâu dài trong đầu tư bất động sản.
Mặc dù việc chọn các tài sản xây dựng mới hoặc sau các tiêu chuẩn chống động đất mới là nguyên tắc cơ bản, nhưng đầu tư vào các tài sản chống động đất cũ không bị từ chối một cách tuyệt đối. Điều quan trọng là chính xác nhận thức được những nơi rủi ro nằm và đưa ra quyết định đầu tư kết hợp rủi ro trên tất cả các khía cạnh—giá mua lại, kế hoạch khanh, và chiến lược thoát.
Trước khi mua tài sản, luôn xác nhận ngày xây dựng, ngày lấy giấy phép xây dựng và tình trạng chẩn đoán chống động đất, kết hợp ý kiến của chuyên gia khi cần thiết.