So sánh chi tiết Crowdfunding Bất động sản vs Đầu tư Bất động sản Thực tế | Từ Đầu tư Nhỏ đến Vận hành Chuyên nghiệp

Hai lựa chọn đầu tư bất động sản

Khi nghe đến đầu tư bất động sản, nhiều người thường hình dung đến việc mua apartment hoặc chung cư để kiếm thu nhập từ tiền thuê - gọi là "đầu tư hữu hình". Tuy nhiên, gần đây, "đầu tư bất động sản qua crowdfunding" - cho phép đầu tư vào bất động sản với số tiền nhỏ thông qua internet - đang phát triển nhanh chóng, mang lại cho các nhà đầu tư nhiều lựa chọn khác nhau.

Mỗi phương pháp đầu tư có những đặc điểm khác nhau, và lựa chọn tối ưu sẽ thay đổi tùy theo mục tiêu, năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng chịu đựng rủi ro của nhà đầu tư. Hiểu rõ sự khác biệt giữa hai phương pháp này và lựa chọn phương pháp phù hợp với mình là rất quan trọng.

Sự khác nhau trong cơ chế đầu tư

Đầu tư bất động sản hữu hình

Nhà đầu tư mua trực tiếp bất động sản và tiến hành kinh doanh cho thuê với tư cách là chủ sở hữu. Từ lựa chọn bất động sản, xin vay vốn, quản lý cho thuê, quyết định sửa chữa, đến chiến lược bán (chiến lược thoát vốn) - tất cả các quyết định đều do nhà đầu tư tự thực hiện hoặc uỷ thác cho công ty quản lý.

Nhà đầu tư sở hữu quyền sở hữu bất động sản và có khả năng nhận được cả thu nhập từ tiền thuê và lợi nhuận từ tăng giá khi bán (lợi tức vốn).

Đầu tư bất động sản qua crowdfunding

Là hình thức nhiều nhà đầu tư cùng cấp vốn thông qua internet cho bất động sản được công ty quản lý lựa chọn và mua lại. Nhà đầu tư không sở hữu trực tiếp quyền sở hữu bất động sản mà nhận cổ tức qua công ty quản lý.

Có hai loại chính là "loại hợp đồng ẩn danh" và "loại hợp đồng tự do". Loại ẩn danh là hình thức các cấp vốn nhân cấp vốn cho công ty quản lý và nhận cổ tức - đây là hình thức phổ biến nhất. Loại hợp đồng tự do là hình thức các cấp vốn gián tiếp sở hữu phần cổ phần của bất động sản - một số trường hợp được chú ý như một biện pháp lập kế hoạch thừa kế.

So sánh mức đầu tư và rào cản tham gia

Mức đầu tư tối thiểu

Đối với đầu tư hữu hình, ngoài chi phí mua bất động sản, còn phải có phí môi giới, phí đăng ký, thuế mua bất động sản và các chi phí khác. Ngay cả khi sử dụng vay vốn, thông thường vẫn cần chuẩn bị vốn tự có khoảng hàng triệu yên làm tiền đặt cọc.

Đối với crowdfunding, có rất nhiều dịch vụ cho phép đầu tư từ 10,000 yên, đặc điểm nổi bật là rào cản tài chính tham gia thấp hơn rất nhiều. Bạn có thể bắt đầu đầu tư bất động sản ngay cả khi chưa có vốn lớn.

Có hay không sử dụng vay vốn

Trong đầu tư hữu hình, bằng cách tận dụng vay vốn từ các tổ chức tài chính, có thể thực hiện các khoản đầu tư với quy mô lớn hơn vốn tự có (hiệu ứng đòn bẩy). Đây là một lợi thế lớn của đầu tư hữu hình nhưng cũng kèm theo rủi ro hoàn trả nợ vay.

Đối với crowdfunding, không thể sử dụng vay vốn và số tiền đầu tư bị giới hạn trong phạm vi vốn tự có. Mặc dù không có hiệu ứng đòn bẩy, nhưng cũng không có rủi ro vay nợ.

So sánh lợi suất và lợi nhuận

Lợi suất đầu tư hữu hình

Trong đầu tư hữu hình, tính năng lợi suất bằng các chỉ số khác nhau như lợi suất bề mặt, lợi suất thực, lợi suất dòng tiền. Lợi suất khác nhau rất lớn tùy thuộc vào vị trí, tuổi của bất động sản, tình trạng quản lý, và dòng tiền cũng biến động theo điều kiện vay vốn.

Ngoài ra, đầu tư hữu hình còn có thể kỳ vọng các lợi nhuận khác ngoài tiền thuê, chẳng hạn như lợi tức vốn từ tăng giá bất động sản, hay hiệu ứng tiết kiệm thuế thông qua khấu hao giá trị - đây là một trong những đặc điểm của đầu tư hữu hình.

Lợi suất crowdfunding

Lợi suất dự kiến của crowdfunding khác nhau tùy theo dịch vụ và dự án, nhưng thông thường có công khai mục tiêu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là lợi suất dự kiến, không phải lợi suất được đảm bảo.

Các lợi nhuận khác ngoài cổ tức (lợi tức vốn hoặc hiệu ứng tiết kiệm thuế) về cơ bản không đạt được trong loại hợp đồng ẩn danh.

So sánh rủi ro

Rủi ro đầu tư hữu hình

Rủi ro không có người thuê là rủi ro khi không tìm được người thuê nên không có thu nhập từ tiền thuê. Có thể giảm thiểu bằng cách lựa chọn vị trí tốt và quản lý cho thuê thích hợp.

Rủi ro sửa chữa là rủi ro phát sinh chi phí sửa chữa do hư hỏng của tòa nhà. Khi bất động sản càng cũ, tần suất sửa chữa và chi phí có xu hướng tăng lên.

Rủi ro lãi suất tăng là rủi ro khi sử dụng vay vốn với lãi suất thay đổi, khoản thanh toán sẽ tăng lên.

Rủi ro thanh khoản là khả năng khi muốn bán lại, có thể không tìm được người mua nhanh chóng. Bất động sản là một tài sản có tính thanh khoản thấp.

Rủi ro crowdfunding

Rủi ro mất vốn gốc là rủi ro khi giá trị bất động sản đầu tư giảm, vốn cấp ra sẽ giảm. Đối với các dịch vụ áp dụng "cấu trúc ưu tiên và phụ" (senior-junior structure), phần cấp vốn của công ty quản lý (cấp vốn phụ) sẽ hấp thụ tổn thất trước tiên, do đó rủi ro mất vốn gốc của nhà đầu tư được giảm nhẹ ở một mức độ nhất định.

Rủi ro công ty quản lý là rủi ro khi công ty quản lý phá sản hoặc có hành vi không trung thực, gây tổn hại đến vốn đầu tư. Điều quan trọng là kiểm chứng độ tin cậy của công ty quản lý và tình trạng đăng ký của nó.

Rủi ro thanh khoản là rủi ro khi nhiều dịch vụ không cho phép hoặc hạn chế rút vốn giữa kỳ hạn đầu tư. Cần xem xét dựa trên tiền đề rằng vốn đầu tư sẽ bị khóa đến khi kết thúc kỳ hạn.

So sánh công việc quản lý

Đối với đầu tư hữu hình, luôn cần phải đưa ra những quyết định liên quan đến quản lý và vận hành bất động sản. Ngay cả khi uỷ thác cho công ty quản lý, quyết định cuối cùng với tư cách chủ sở hữu vẫn là cần thiết. Mặt khác, bạn có quyền tự quyết định chính sách vận hành bất động sản theo ý riêng.

Đối với crowdfunding, sau khi đầu tư, công ty quản lý sẽ tiến hành quản lý, do đó nhà đầu tư gần như không cần phải làm việc gì. Sự tiện lợi của việc đầu tư xong rồi chỉ chờ đợi cổ tức là lý do tại sao phương pháp này được ưa chuộng bởi những người bận rộn và người mới bắt đầu đầu tư. Tuy nhiên, bạn không thể tự kiểm soát tình hình vận hành.

Xử lý thuế

Đối với đầu tư hữu hình, cần phải khai báo thuế theo doanh thu bất động sản, có thể tính vào chi phí và tiết kiệm thuế thông qua khấu hao giá trị. Mặt khác, cổ tức từ crowdfunding (loại hợp đồng ẩn danh) được phân loại là doanh thu lẫn lộn, được tính cùng với doanh thu khác để tính thuế. Phạm vi tính vào chi phí bị hạn chế và lợi ích tiết kiệm thuế không nhiều như đầu tư hữu hình.

Vì sự khác biệt trong xử lý thuế có thể dẫn đến sự khác biệt lớn về thu nhập thực tế, đặc biệt là khi thực hiện đầu tư với số tiền lớn, điều quan trọng là phải hiểu rõ cơ chế của khai báo thuế cũng như các vấn đề khác.

Cách lựa chọn phương pháp đầu tư phù hợp với bạn

Không phải vấn đề phương pháp nào tốt hơn, mà đó là vấn đề sử dụng linh hoạt tùy theo tình huống của riêng mỗi nhà đầu tư.

Crowdfunding phù hợp với những người: ít kinh nghiệm đầu tư và muốn bắt đầu với số tiền nhỏ, công việc chính bận rộn nên không thể dành thời gian quản lý, chưa có vốn lớn.

Đầu tư hữu hình phù hợp với những người: có một lượng vốn tự có và sức mạnh tín dụng nhất định, có thể tận dụng vay vốn, muốn chủ động tham gia vào kinh doanh bất động sản, ưu tiên xây dựng tài sản lâu dài và tiết kiệm thuế.

Phương pháp kết hợp cả hai: bạn cũng có thể xây dựng nền tảng bằng đầu tư hữu hình, đồng thời sử dụng vốn dư thừa cho crowdfunding, từ đó phân tán danh mục đầu tư.

Không cần phải giới hạn bản thân vào chỉ một phương pháp đầu tư bất động sản. Hãy tìm kiếm sự kết hợp tối ưu phù hợp với mục tiêu, vốn và mức độ chịu đựng rủi ro của riêng bạn.