렌트롤 읽는 법과 분석 방법｜수익물건 구매 판단에 빠뜨릴 수 없는 서류

렌트롤이란

렌트롤(Rent Roll)이란 수익물건의 각 방의 임대 조건을 일람으로 정리한 서류입니다. 한국어로는 '임차조건 일람표'라고도 합니다.

수익물건을 구매할 때 매도자나 중개회사로부터 제공되는 이 서류에는 현재 입주자의 임대료, 공익비, 입주 시기, 계약 형태 등이 기재되어 있습니다. 물건의 수익력을 정확하게 평가하기 위한 가장 기본적이자 중요한 자료이며, 렌트롤을 올바르게 읽을 수 있는지가 투자 판단의 정밀도를 크게 좌우합니다.

그러나 초보자 분은 렌트롤을 받아도 '무엇을 어떻게 봐야 할지 모르겠다'는 케이스가 적지 않습니다. 본 기사에서는 렌트롤에 기재되는 항목의 의미와 분석할 때의 포인트를 해설합니다.

렌트롤에 기재되는 주요 항목

렌트롤의 서식은 물건이나 중개회사에 따라 다르지만, 일반적으로 다음 항목이 기재되어 있습니다.

| 항목 | 내용 | |------|------| | 방 번호 | 각 주호의 호실 | | 평면·면적 | 1K, 1LDK 등. 전유면적(m2) | | 입주자 속성 | 개인·법인, 1인·패밀리 등 | | 계약 개시일 | 현재 입주자가 언제부터 살고 있는지 | | 월액 임대료 | 매월 임대료 | | 공익비(관리비) | 공용부 유지관리비로 징수하는 금액 | | 보증금·보증금 | 예수금의 유무와 금액 | | 계약 형태 | 보통차가계약인지 정기차가계약인지 | | 공실 유무 | 현재 공실인지 여부 | | 비고 | 특기사항(애완동물 사육, 사무소 이용 등) |

렌트롤 분석의 5가지 포인트

렌트롤을 받으면 다음 5가지 시점에서 분석해 주십시오.

포인트1: 임대료가 시세에 맞는지

렌트롤 분석에서 가장 중요한 포인트입니다. 각 방의 임대료가 주변 시세와 비교하여 타당한지 확인해 주십시오.

임대료가 시세보다 높은 경우의 리스크

장기 입주자는 입주 시의 임대료가 그대로 유지되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우 퇴거 후 새로운 입주자를 모집할 때는 현재 시세에 맞추어 임대료를 내릴 필요가 생깁니다. 즉 렌트롤상의 임대 수입이 장래에도 유지된다고는 할 수 없습니다.

매도자가 제시하는 수익률은 현재 임대료를 베이스로 계산되어 있으므로, 시세보다 높은 임대료의 방이 많은 물건은 겉보기 수익률이 실태보다 높게 보이고 있을 가능성이 있습니다.

확인 방법

부동산 포털사이트(SUUMO, HOME'S 등)에서 같은 지역·같은 평면·같은 건물 연수대의 물건을 검색하여 현재 모집 임대료와 비교합니다.

포인트2: 입주자의 입주 시기를 확인한다

각 방의 계약 개시일은 물건의 안정성을 판단하는 중요한 단서입니다.

장기 입주자가 많은 물건

입주 이력이 긴 입주자가 많은 경우 물건의 주거 환경이 양호하다는 증거라 할 수 있습니다. 한편 전술한 바와 같이 임대료가 현재 시세보다 높을 가능성이 있어, 퇴거 시 임대료 하락 리스크를 고려할 필요가 있습니다.

입주 시기가 최근에 집중된 물건

매각에 즈음하여 공실을 급히 채운 가능성이 있습니다. 프리 렌트나 대폭 조건 완화로 입주자를 모은 경우, 단기간에 퇴거할 리스크가 있습니다. 또한 입주 심사가 느슨해지지 않았는지도 확인하고 싶은 포인트입니다.

포인트3: 공실의 상황과 이유

공실이 있는 경우에는 그 이유와 기간을 확인해 주십시오.

• 퇴거 후 얼마나 경과했는지
• 모집 조건(임대료 설정)은 적절한지
• 구조적 문제(일조, 소음, 설비 불비)는 없는지

공실이 장기화하고 있는 방이 있는 경우에는, 그 원인을 매도자나 관리회사에 히어링하고, 자신이 구매 후에 개선할 수 있는 문제인지를 판단해 주십시오.

포인트4: 계약 형태를 확인한다

보통차가계약과 정기차가계약에서는 오너의 권리가 크게 다릅니다.

• 보통차가계약: 입주자에게 갱신 권리가 있어 정당한 사유 없이 오너가 계약을 종료할 수 없음
• 정기차가계약: 계약 기간 만료로 계약이 종료. 재계약은 쌍방 합의 필요

장래적으로 재건축이나 대규모 개수를 검토하고 있는 경우에는, 정기차가계약의 입주자가 있는지가 중요해집니다.

포인트5: 법인 계약과 개인 계약의 비율

법인 계약(사택 이용) 입주자는 일반적으로 임대료 체납 리스크가 낮고 안정된 입주가 기대됩니다. 다만 기업의 이동이나 거점 폐쇄로 복수의 방이 동시에 퇴거하는 리스크도 있습니다. 법인 계약 비율이 극단적으로 높은 물건에서는 특정 기업에의 의존도를 확인해 주십시오.

렌트롤에서 간파해야 할 '요주의 사인'

렌트롤을 분석할 때 다음 사인이 보이면 신중하게 판단해 주십시오.

특정 방만 이상하게 임대료가 높다

같은 평면·면적인데 특정 방만 임대료가 현저히 높은 경우, 장기 입주자의 높은 임대료가 남아 있거나, 혹은 렌트롤상의 숫자가 정확하지 않을 가능성이 있습니다.

매각 직전에 만실이 되었다

그때까지 공실이 많았던 물건이 매각 직전에 갑자기 만실이 된 케이스는 요주의입니다. 입주 심사를 느슨하게 하여 문제 있는 입주자를 넣고 있는 경우나, 지인을 일시적으로 입주시키고 있는 경우가 있습니다.

보증금·보증금이 이상하게 적다

보증금이 제로인 방이 많은 경우, 입주자 퇴거 시 원상회복 비용을 오너가 부담하게 될 가능성이 있습니다. 특히 오래된 물건에서는 퇴거 후 수선 비용이 커지기 쉬우므로 주의가 필요합니다.

임대료 감액 이력이 있다

과거에 임대료를 인하한 이력이 있는 경우, 그 지역이나 물건의 경쟁력이 저하되어 있을 가능성이 있습니다. 향후에도 더 인하가 필요해질지 모릅니다.

렌트롤의 이면을 검증한다

렌트롤은 매도자로부터 제공되는 서류이므로, 그 내용을 곧이곧대로 받아들이지 말고 자신이 뒷받침을 취하는 것이 중요합니다.

확인해야 할 사항

• 임대차계약서 확인: 렌트롤 기재 내용과 실제 계약서 내용이 일치하는지
• 입금 이력 확인: 실제로 기재된 임대료가 입금되고 있는지(통장 사본 등으로 확인)
• 관리회사에의 히어링: 입주자 트러블 이력, 체납 이력이 없는지
• 현지 확인: 실제로 물건을 방문하여 입주 상황을 확인(우편함 상태, 전기미터 움직임 등)

실사 완전 가이드와 함께 물건 구매 전 조사를 철저히 해 주십시오.

정리

렌트롤은 수익물건의 수익력을 평가하기 위한 가장 기본적인 서류입니다. 그러나 숫자의 표면만 보고 있으면 물건의 진정한 실력을 잘못 볼 가능성이 있습니다.

임대료가 시세에 맞는지, 입주자의 입주 시기에 부자연스러운 편향은 없는지, 공실의 원인은 무엇인지--이러한 시점에서 렌트롤을 분석함으로써 투자 판단의 정밀도가 격단히 향상됩니다.

특히 처음 수익물건을 구매하는 분은, 렌트롤을 받으면 반드시 주변 임대료 시세와 대조하고, 장래 임대료 하락 리스크를 반영한 수지 시뮬레이션을 수행해 주십시오. 숫자의 이면에 있는 실태를 읽어내는 힘이 부동산 투자 성공의 열쇠입니다.