규모 확대를 목표로 하는 이유
부동산 투자에서 규모를 확대하는 목적은 캐시플로의 증대, 리스크 분산, 자산 형성의 가속 등 투자자에 따라 다양합니다. 1동째에서 얻은 경험과 실적을 토대로 2동째, 3동째와 물건을 늘려감으로써 투자 효과를 높이는 것이 가능해집니다.
다만 규모 확대는 항상 메리트만 가져오는 것은 아닙니다. 관리의 복잡화, 차입액의 증대, 캐시플로 관리의 난이도 상승 등 규모에 따르는 리스크도 이해한 후 계획적으로 진행하는 것이 중요합니다.
2동째 취득의 전제 조건
1동째의 운영이 안정되어 있을 것
2동째를 검토하기 전에 1동째의 임대 경영이 안정 궤도에 올라 있는 것이 대전제입니다. 입주율이 안정되어 있고, 캐시플로가 플러스를 유지하고 있으며, 큰 트러블 없이 운영되고 있는 것을 확인합시다.
융자 상환 실적이 있을 것
금융기관은 2동째 이후의 융자 심사에서 기존 물건의 상환 실적을 중시합니다. 최소 1~2년의 상환 실적이 있고 지체 없이 상환이 계속되고 있는 것이 다음 융자를 받기 위한 신용력의 기반이 됩니다.
충분한 자기자금이 확보되어 있을 것
2동째의 두금에 더하여, 1동째와 2동째 양쪽에서 돌발적인 지출이 발생한 경우에도 대응할 수 있는 수중 자금의 여유가 필요합니다.
2동째 이후의 융자 전략
금융기관과의 관계 구축
1동째에서 거래가 있는 금융기관은 이미 오너의 상환 자세나 물건의 운영 상황을 파악하고 있습니다. 양호한 거래 실적이 있으면 2동째 융자도 순조롭게 진행될 가능성이 있습니다.
복수의 금융기관을 활용한다
하나의 금융기관에 융자를 집중시키면 여신 한도에 빨리 도달합니다. 복수의 금융기관과 거래 관계를 갖는 것으로 융자의 선택지를 넓히고 조건 교섭의 여지도 생깁니다.
법인에서의 취득을 검토한다
규모 확대를 내다본다면, 법인화의 타이밍을 빨리 검토할 가치가 있습니다. 법인 명의에서의 취득은 융자 한도의 확대, 세무상의 메리트, 장래 상속 대책 등 규모 확대의 다양한 국면에서 플러스로 작용할 가능성이 있습니다.
포트폴리오 구성법
지역 분산
같은 지역에 물건을 집중시키면 해당 지역 고유의 리스크(대기업 철수, 대학 이전, 재해 등)의 영향을 크게 받습니다. 복수 지역에 분산 투자함으로써 지역 리스크의 영향을 경감할 수 있습니다.
물건 유형 분산
1인 가구용과 패밀리용, 구분 맨션과 한 동 아파트 등 다른 유형의 물건을 조합함으로써 특정 입주자 세그먼트의 수요 변동 리스크를 분산할 수 있습니다.
건물 연수 분산
모든 물건이 같은 시기에 대규모 수선을 맞이하면 일시적으로 큰 지출이 집중합니다. 건물 연수가 다른 물건을 소유함으로써 수선 시기를 분산시키고 캐시플로의 안정화를 꾀할 수 있습니다.
규모 확대 시 주의점
확대 페이스를 서두르지 않는다
호조건 물건이 연달아 발견되면 차례차례 구매하고 싶어지는 경우가 있습니다. 그러나 단기간에 급격하게 규모를 확대하면 관리가 따라가지 못하고, 수중 자금이 고갈되며, 융자 상환이 짐이 되는 등의 문제가 발생하기 쉽습니다.
전체 DSCR을 파악한다
물건이 늘어나면 개별 물건의 수지뿐만 아니라 포트폴리오 전체의 상환여유율(DSCR)을 관리할 필요가 있습니다.
관리 체제 정비
물건 수가 늘어나면 자주관리의 한계가 보이는 경우가 있습니다. 자주관리와 관리위탁의 판단 기준을 참고하여 규모에 맞는 관리 체제를 갖춥시다.
데드크로스 시기를 분산시킨다
복수 물건에서 동시에 데드크로스가 발생하면 캐시플로가 한꺼번에 악화됩니다. 물건 취득 타이밍이나 구조를 분산시킴으로써 데드크로스 발생 시기를 분산하고 영향을 평준화하는 것이 가능합니다.
규모 확대는 부동산 투자자에게 매력적인 목표이지만, 착실히 한 발짝씩 진행하는 것이 성공으로의 최단 루트입니다. 서두르지 말고, 그러나 항상 다음 스텝을 내다본 전략적인 자세로 임해 갑시다.