임대 관리의 2가지 선택지
수익물건을 구매한 후 임대 경영을 운영해 나가는 데 있어 피할 수 없는 것이 '관리를 어떻게 할 것인가'라는 문제입니다. 크게 나누어 오너 자신이 관리 업무를 수행하는 '자주관리'와, 관리회사에 업무를 위탁하는 '관리위탁'의 2가지 선택지가 있습니다.
어느 쪽에도 메리트와 디메리트가 있어 정답은 하나가 아닙니다. 자신의 투자 규모, 사용할 수 있는 시간, 물건과의 거리, 지식·경험을 고려하여 최적의 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
자주관리의 메리트와 디메리트
메리트
관리위탁비가 불필요해지므로 캐시플로가 개선됩니다. 임대 수입의 3~5%에 해당하는 관리위탁비는 연간으로 보면 상당한 금액이 됩니다.
입주자와의 관계를 직접 구축할 수 있는 점도 메리트입니다. 입주자의 요망이나 불만을 직접 파악할 수 있어 문제의 조기 발견·조기 대응이 가능해집니다.
물건 상태를 자신의 눈으로 파악할 수 있어 열화 진행이나 수선 필요성을 적시에 판단할 수 있습니다.
디메리트
시간과 수고가 든다는 점이 최대 디메리트입니다. 입주자의 문의나 설비 고장 연락은 평일·휴일을 가리지 않고 발생합니다.
전문지식이 요구되는 장면도 많습니다. 임대차계약 체결, 보증금 정산, 원상회복 범위 판단, 임대료 체납 대응 등 법률이나 업계 관행의 지식이 필요한 업무가 있습니다.
입주자 모집의 어려움도 과제입니다. 관리회사라면 부동산 포털사이트 게재나 네트워크를 활용한 모집 활동이 가능하지만, 개인은 모집 채널이 한정됩니다.
관리위탁의 메리트와 디메리트
메리트
관리 업무에서 해방되어 본업이나 다른 투자 활동에 시간을 사용할 수 있습니다. 특히 복수 물건을 소유하고 있거나 물건에서 먼 곳에 살고 있는 경우에는 관리위탁의 혜택이 커집니다.
전문적인 대응이 기대됩니다. 입주자 모집의 노하우, 트러블 대응 경험, 법 개정에의 대응 등 관리회사의 전문성을 활용할 수 있습니다.
디메리트
관리위탁비가 발생하는 점이 비용면의 디메리트입니다. 나아가 입주자 모집 시 광고료(AD), 수선 수배 수수료, 계약 갱신 사무수수료 등 기본 관리위탁비 외에도 비용이 발생하는 경우가 있습니다.
관리 품질에 편차가 있는 점도 주의가 필요합니다. 관리회사에 따라 대응의 질이나 자세는 크게 다릅니다.
판단 기준이 되는 포인트
물건 수와 투자 규모
물건이 1~2채로 인근에 있는 경우에는 자주관리도 현실적인 선택지입니다. 물건 수가 늘어 관리 업무가 증대하면 관리위탁으로 전환할 타이밍일 수 있습니다.
물건과의 거리
물건이 자택에서 멀리 있는 경우, 현지 대응이 필요한 장면에서 신속하게 움직이기 어려워집니다. 원거리 물건은 관리위탁이 기본이라 생각하는 편이 좋겠습니다.
본업과의 겸합
회사원으로서 본업을 갖고 있으면서 부동산 투자를 하고 있는 경우, 주간 대응이 어려우므로 관리위탁 쪽이 현실적입니다.
지식과 경험
임대 관리의 지식이나 경험이 있는 경우에는 자주관리로도 대응할 수 있지만, 첫 투자로 관리 경험이 없는 경우에는 먼저 관리위탁부터 시작하여 임대 경영의 흐름을 배우는 것도 유효한 접근입니다.
하이브리드형이라는 선택지
모든 것을 자주관리할지 모든 것을 위탁할지의 이자택일이 아니라, 업무의 일부만 위탁하는 방법도 있습니다.
예를 들어, 입주자 모집과 계약 업무는 관리회사에 의뢰하고, 일상적인 문의 대응이나 간단한 수선은 자신이 하는 방식입니다. 관리회사에 따라서는 업무를 구분하여 위탁할 수 있는 플랜을 준비하고 있는 곳도 있습니다.
부동산 테크 도구를 활용하면 자주관리의 업무 효율을 대폭 개선하는 것도 가능합니다. 자신에게 맞는 밸런스를 찾아 비용과 수고의 최적화를 꾀합시다.