금리 상승이 부동산 투자에 미치는 영향
오랫동안 초저금리가 이어져 온 일본에서도 금융정책의 전환에 따라 금리 상승 국면이 의식되고 있습니다. 금리의 변동은 부동산 투자의 모든 측면에 영향을 미치므로 그 메커니즘을 이해하고 사전에 대비하는 것이 중요합니다.
금리가 상승하면 먼저 직접적으로 영향을 받는 것이 대출 상환액입니다. 변동금리로 차입하고 있는 경우 금리 상승에 연동하여 매월 상환액이 증가합니다. 이로 인해 수중에 남는 캐시플로가 감소하고 상환여유율(DSCR)도 저하됩니다.
나아가 금리 상승은 투자자의 구매 여력을 저하시키므로 부동산 시장 전체의 거래 활동이 둔화되고 물건 가격에 하방 압력이 가해질 가능성이 있습니다. 매각을 통한 출구 전략에도 영향이 미치므로 금리 동향은 보유 중인 물건에도 관련된 문제입니다.
변동금리와 고정금리의 특징을 재확인
부동산 투자 대출의 금리 유형은 크게 변동금리와 고정금리로 나뉩니다.
변동금리는 단기 프라임레이트 등의 기준금리에 연동하여 정기적으로 재검토됩니다. 금리가 낮은 국면에서는 고정금리보다 낮은 수준으로 빌릴 수 있는 메리트가 있지만, 금리 상승 시에는 상환액이 증가하는 리스크를 집니다. 많은 변동금리 대출에는 금리가 상승해도 상환액 증가폭을 일정 기간 억제하는 '5년 룰'이나 '125% 룰'이 마련되어 있지만, 이는 상환액의 상한을 제한할 뿐이며 이자 부담 자체가 줄어드는 것은 아닙니다.
고정금리는 차입 기간 중(또는 일정 기간) 금리가 변하지 않으므로 상환액이 확정되어 자금 계획을 세우기 쉬운 메리트가 있습니다. 다만 변동금리보다 금리 수준이 높게 설정되는 것이 일반적입니다. 또한 고정기간 종료 후 변동금리로 이행하는 '고정기간선택형'의 경우에는 이행 후 금리 상승 리스크에 주의가 필요합니다.
변동금리와 고정금리 비교도 함께 확인해 두면 좋겠습니다.
금리 상승에 대비하는 구체적인 대책
상환 여력의 스트레스 테스트
현재의 대출 조건에서 금리가 상승한 경우의 시뮬레이션을 수행합시다. 예를 들어 금리가 현재보다 1%, 2% 상승한 경우에 매월 상환액이 얼마나 늘어나는지, 캐시플로가 어디까지 압박받는지를 사전에 파악해 두면 대응 판단 기준이 명확해집니다.
수중 자금 확보
금리 상승에 의한 상환액 증가에 대응할 수 있도록 일정한 수중 자금(캐시 리저브)을 확보해 두는 것이 중요합니다. 물건의 수선비나 공실 기간의 상환 재원으로도 기능하므로, 투자 물건의 연간 임대 수입에 대해 일정 비율의 자금을 항상 수중에 둘 것을 의식합시다.
조기 상환 활용
수중 자금에 여유가 있는 경우에는 금리가 상승하기 전에 조기 상환을 하여 원금을 줄여 둠으로써 금리 상승 시의 이자 부담을 경감할 수 있습니다. 다만 수중 자금을 조기 상환에 과도하게 충당하면 돌발적인 지출에 대응할 수 없게 되는 리스크가 있으므로 밸런스가 중요합니다.
차환 검토
복수의 금융기관으로부터 융자 조건 제안을 받아 현재 대출보다 유리한 조건으로 차환할 수 없는지를 정기적으로 확인하는 자세도 중요합니다. 차환에는 사무수수료나 저당권 설정 비용이 드므로 제비용을 포함한 총비용으로 비교할 필요가 있습니다.
금리 상승 국면에서의 물건 선정 관점
금리가 상승하는 국면에서는 물건 선정 기준도 재검토할 필요가 있습니다.
캐시플로 중시의 물건 선정이 보다 중요해집니다. 금리 상승으로 상환 부담이 늘어나는 환경에서는 안정된 임대 수입을 확보할 수 있는 물건의 가치가 상대적으로 높아집니다. 입지나 입주율의 안정성, 임대료 하락 내성 등의 요소를 중시한 물건 선정이 요구됩니다.
과도한 레버리지 억제도 의식해야 할 포인트입니다. 레버리지의 기초에서 해설하고 있듯이, 레버리지는 수익을 확대하는 한편 리스크도 증폭시킵니다. 금리 상승 국면에서는 자기자금 비율을 높게 설정하고 상환 부담에 여유를 둔 자금 계획을 세우는 것이 안전책이 됩니다.
금리 상승은 나쁜 것만은 아니다
금리 상승에는 투자자에게 마이너스 측면이 많은 것은 사실이지만, 관점을 바꾸면 기회도 될 수 있습니다.
금리 상승으로 물건 가격이 하락하면, 새로 물건을 구매하는 투자자에게는 할인된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 됩니다. 또한 금리 상승은 일반적으로 인플레이션을 수반하는 경우가 많고, 인플레이션 환경에서는 임대료도 상승하기 쉬운 경향이 있습니다. 임대료 상승이 상환 부담 증가를 상회하면 캐시플로는 오히려 개선될 가능성도 있습니다.
중요한 것은 금리 환경이 어떻게 변화하든 대응할 수 있도록 사전 준비와 유연한 전략을 갖추어 두는 것입니다. 금리는 자신으로서는 컨트롤할 수 없는 외부 요인이지만, 그에 대한 대비는 자신이 컨트롤할 수 있습니다.