자연재해 리스크를 경시할 수 없는 이유
일본은 지진, 태풍, 호우, 홍수, 토사재해 등 다양한 자연재해가 발생하기 쉬운 나라입니다. 부동산 투자에서 자연재해는 건물 손괴, 입주자 퇴거, 수선비 발생, 나아가서는 물건의 자산가치 저하로 이어지는 중대한 리스크 요인입니다.
근년에는 기후변동의 영향도 있어 지금까지 수해가 적었던 지역에서도 대규모 침수 피해가 발생하는 사례가 늘고 있습니다. 물건 구매 전에 재해 리스크를 평가하고 적절한 대책을 강구하는 것은 안정된 임대 경영을 계속하기 위한 기반이라 할 수 있습니다.
해저드맵 활용 방법
물건의 재해 리스크를 확인하는 데 가장 기본적인 도구가 해저드맵입니다. 국토교통성이 운영하는 해저드맵 포털사이트에서는 홍수, 토사재해, 고조, 쓰나미 등 복수의 재해 리스크를 지도상에서 겹쳐서 확인할 수 있습니다.
홍수 해저드맵 보는 법
홍수 해저드맵에서는 하천이 범람한 경우에 상정되는 침수 깊이가 색상으로 표시됩니다. 침수심이 0.5m 미만이면 바닥하 침수 정도로 끝날 가능성이 있지만, 1m 이상이 되면 바닥상 침수 리스크가 높아져 건물이나 설비에 큰 피해가 날 가능성이 있습니다.
물건이 어느 하천의 범람역에 있는지, 상정되는 침수심은 어느 정도인지를 확인해 두는 것이 중요합니다. 특히 맨션이나 아파트의 1층 부분은 침수 영향을 직접 받으므로 주의가 필요합니다.
토사재해 해저드맵 보는 법
토사재해 경계구역(옐로존)이나 토사재해 특별경계구역(레드존)으로 지정된 지역에서는 절벽 붕괴나 토석류의 리스크가 있습니다. 특별경계구역 내 물건은 건축 제한이 걸리는 경우가 있어 장래 재건축이나 증개축에 영향을 미칠 가능성이 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.
지진 리스크 확인
지진에 대해서는 각 지자체가 공표하고 있는 흔들림 쉬움 맵이나 액상화 맵을 참고할 수 있습니다. 지반 강도는 같은 시구정촌 내에서도 장소에 따라 크게 다르므로 물건 소재지의 핀포인트 확인이 바람직합니다.
물건 구매 전 체크해야 할 포인트
해저드맵에 더하여 다음 점도 확인해 두면 좋겠습니다.
과거 피재 이력은 중요한 판단 재료입니다. 물건이 소재하는 지역에서 과거에 어떤 재해가 발생했는지를 지자체의 방재 페이지나 과거 뉴스 기사에서 조사해 둡시다. 같은 장소에서 반복적으로 피해가 나오고 있는 지역은 장래에도 피재할 리스크가 높다고 할 수 있습니다.
건물의 구조와 건물 연수도 재해에의 내성에 크게 영향합니다. 신내진기준(1981년 이후)으로 건축된 건물은 일정한 내진성을 갖추고 있지만, 구내진기준 건물은 지진 시 큰 피해를 받을 가능성이 있습니다. RC조는 목조와 비교하여 내진성과 내화성이 우수한 경향이 있지만, 구조만으로 판단하지 말고 종합적으로 평가할 필요가 있습니다.
주변의 배수 인프라도 간과하기 쉬운 포인트입니다. 물건 주변의 측구나 배수로 정비 상황, 빗물이 흐르는 방향 등을 현지에서 확인함으로써 국소적인 침수 리스크를 파악할 수 있습니다.
보험을 통한 재해 리스크 대비
부동산 투자에서의 재해 대책으로서 보험 활용은 불가결합니다.
화재보험은 화재뿐만 아니라 풍재, 수재, 설재 등 폭넓은 재해를 커버할 수 있습니다. 다만 수재 보상은 옵션으로 되어 있는 보험 상품도 있으므로, 해저드맵에서 침수 리스크가 있는 지역의 물건에서는 수재 보상이 포함되어 있는지 반드시 확인합시다.
지진보험은 화재보험과 세트로 가입할 필요가 있습니다. 지진보험의 보상액은 화재보험의 30~50% 범위에서 설정되므로, 지진에 의한 전파에서도 만액 보상을 받을 수 있는 것은 아닌 점에 유의가 필요합니다.
보험료는 물건의 소재지나 구조에 따라 다릅니다. 재해 리스크가 높은 지역에서는 보험료도 높아지는 경향이 있으며, 이는 경비로서 캐시플로에 영향합니다. 물건 구매 전 시뮬레이션 단계에서 보험료도 포함한 수지 계획을 세워 두는 것이 중요합니다.
재해 발생 후 대응과 사전 준비
만일 재해가 발생한 경우에 대비하여 사전에 대응 플로를 정리해 두는 것도 중요합니다.
입주자 안부 확인과 연락 체제를 갖추어 둡시다. 관리회사에 위탁하고 있는 경우에는 재해 시 대응 범위와 연락 플로를 사전에 확인해 두는 것이 중요합니다. 자주관리의 경우에는 입주자에의 연락 수단을 복수 확보해 둘 필요가 있습니다.
수선업자 확보도 사전 준비의 포인트입니다. 재해 발생 후에는 수선업자에의 의뢰가 집중하므로, 평시부터 신뢰할 수 있는 업자와의 관계를 구축해 둠으로써 신속한 복구 대응이 가능해집니다.
이재증명서 취득은 보험금 청구나 각종 지원 제도 이용에 필요합니다. 피재한 경우에는 신속히 지자체에 신청하고 피해 상황의 사진이나 기록도 남겨 둡시다.
재해 리스크와 투자 판단의 밸런스
재해 리스크가 제로인 물건은 존재하지 않습니다. 중요한 것은 리스크를 정확히 인식한 후 적절한 대책을 강구하고, 리스크에 부합하는 리턴을 얻을 수 있는지를 판단하는 것입니다.
재해 리스크가 높은 지역은 지가가 상대적으로 낮아 수익률이 높아지는 경향이 있지만, 피재 시 손실이나 보험료 부담을 고려에 넣을 필요가 있습니다. 반대로 재해 리스크가 낮은 지역은 자산가치가 안정되기 쉬운 반면, 물건 가격이 높아 수익률은 낮아지기 쉽습니다.
자신의 리스크 허용도나 투자 방침에 비추어 재해 리스크도 포함한 종합적인 판단을 하도록 합시다. 물건의 현지조사 포인트도 참고해 주십시오.